中国人为什么要进行海外房产配置？

　　中国人为什么要进行海外房产配置？

　　随着中国高净值人群的不断发展，维持和增加财富的需求日益突出。在各种投资工具中，海外房地产投资是一个非常重要的资产类别。真正投资过的人都知道，资产配置的关键是在寻求各种资产长期稳定增长的前提下，建立一个相互关联度较低的投资组合。这样可以互相平衡风险。海外房产，尤其是城市公寓，非常适合上述要求。

　　为什么要投资海外房产？

　　发达国家人口结构的变化预示城市公寓的长期需求增长。目前几乎所有发达国家都遇到一个问题就是平均婚育年龄的推后、单身趋势、人口的高流动性以及家庭小型化。这就意味着平均每人租房时间的延长。加之主要门户城市房价的高企，更导致发达国家的房屋拥有率不断下降。 更重要的是，新一代人更注重生活品质，不愿意把大量的时间花在每天的通勤上，而更愿意回归城市中心，享受便利的生活娱乐设施。从供应的方面来说，发达国家门户城市的市区土地已经开发完毕。新供应一般来自于旧建筑拆除改造及其他类型用地的搬迁重建，因而是极其有限的。因此，城市公寓需求及租金的长期增长具有其内在的动力。

　　房地产的风险收益水平本身就是介于股票和债权之间，是一个重要的资产组合因素。无论是大型投资机构，还是高净值个人，在投资组合中增加房地产投资，都会很好地优化投资组合，降低整体风险。需要指出的是，我们这里指的房地产投资对于个人来讲，更多的指的是住宅或者公寓。因为类似写字楼和商业物业在国外是很少有分割产权的。

　　海外公寓住宅房产投资提供多项风险分散因素。 首先就是上述所讲资产类别分散整个投资组合的风险。其次海外公寓投资可以分散国家风险，尤其是可以平衡国内房地产政策的风险。另外很重要的一点是海外房产投资由于转换成了当地货币进行投资，客观上为投资组合增加了货币配比。最后，即使在公寓投资这一类别，也可以通过不同的城市及地段投资来分散类别内的风险。

　　投资海外房产的最佳方式是什么？

　　房产投资虽然有上述优点，但是重大缺点是投资金额大，市场难以判断以及使用率低，打理困难。

　　在发达国家进行公寓投资，就算普通的一室户，也会动辄30万-50万美金，甚至更多。这个金额虽然看起来不高，但是已经极大地降低了高净值个人分散投资的灵活度。 按照通常从投资资组合的角度应以可投资资产的20%用于投资海外房产（长期自住的不再本文考虑之内），而投资者又希望投资两套房产以分散风险的话，那只有拥有500万美金可投资资产的人才有资格和合理性来投资海外房产。但是如果通过海外的有限合伙企业进行拼购，投资人只要10万美金就可参与，那么可投资资产达到50万美金的高净值个人就有合理性来进行海外房产投资了。

　　海外市场天高路远，投资人无法判断市场趋势、风险以及公寓售价的合理性。而通常房产代理人的价值取向又以成交为导向，并不能真正解决投资人的困惑。 只有通过绩效激励进行与投资人利益绑定的基金管理人，才能通过专业的服务，为投资人排忧解难。

　　最为关键的是，作为投资目的而不是长期自住目的的海外房产投资，自身的使用率极低。虽然目前也有一些海外房产项目也推出了包租服务，但是这类条款投资人要仔细了解交易对手到底是用什么来保证相关的回报的。如果是非保障型的包租，激励措施是什么，有没有利益冲突。实际上单个投资人与海外房产运营商的沟通与交易本身也是处于弱势和信息不对称的地位的。 而这些事投资人如果作为LP参与到海外的房产基金中，较高基金管理人及其投顾来与运营商谈判，就完全不用操心了。

　　总而言之，海外房产尤其是城市公寓的投资已经变成中国高净值个人资产配置的重要类别。但投资的最佳方式还是参与到一家海外私募地产基金中，由专业的基金管理人和投顾来操刀一切事务比较安全有效。