家族办公室将焦点从办公大楼转向工业

家族办公室将焦点从办公大楼转向工业

尽管业内人士最近注意到美国工业房地产市场可能面临新挑战，但有消息称，Zara 所有者 Amancio Ortega 的家族投资公司 Pontegadea Inmobiliaria以近 10 亿美元的价格收购了 7 个美国分销设施。这些交易符合家族办公室投资者将重点从办公物业转向物流设施的更大模式。

总部位于旧金山的 Al 表示：“工业作为一种资产类别的看涨对高净值、家族办公室和机构投资者极具吸引力，而且它的投资资本继续增长，而牺牲了其他行业，尤其是写字楼。” Pontius，房地产服务公司 Marcus & Millichap 高级副总裁兼办公室、工业和医疗保健全国总监。

Pontius 指出，传统上，家族办公室偏爱写字楼，尤其 是位于美国核心城市中央商务区 (CBD) 的写字楼。房地产数据公司 CoStar Group 的美国工业市场分析国家主管 Adrian Ponsen 补充说，部分原因是这些类型的房产允许投资者在一次交易中部署大量资金。

然而，越来越多的公司对远程工作采取更友好的政策， 削弱了许多投资者对办公室租赁的长期前景。Ponsen 指出：“作为回应，许多机构正在将以前用于办公物业的资本转移到工业资产上，由于伴随大流行的电子商务支出激增，它们的租赁前景显着改善。”

租户的高需求、低空置率和健康的租金增长继续使工业部门成为一个有吸引力的投资选择，但在利率显着提高的情况下，这些交易不像六个月前那样有利可图，当时上限利率正在压缩和Pontius 指出，利率很低。从那以后，租金加速放缓，上限利率正在扩大。

据西班牙报纸El Pais报道，Pontegadea 以 1.376 亿美元的价格购买了 100 万平方英尺的土地。例如，该资产的卖方于 2019 年 5 月以 6180 万美元收购了宾夕法尼亚州利哈伊谷的配送中心。Pontegadea 可能不会很快提高该物业的租金，因为租户雀巢的租约还剩六年。然而，这并不意味着 Pontegadea “迟到了”，因为对租金和价值增长的预期仍然存在，根据 Pontius 的说法。不同之处在于，在当前市场条件下，工业价值不会每隔几年翻一番。

由于利率较高，大多数房地产资产的上限利率正在扩大，但短期租赁资产除外，因为新业主将能够在短期内将租金推向市场。尽管如此，Pontius 强调，价值和上限率将根据每个物业的独特组成和位置而有很大差异。

Pontegadea 收购的所有物流资产都是占地一到两百万平方英尺的大型设施，长期租赁给优质租户，包括亚马逊、联邦快递 TJX、家得宝、马歇尔和雀巢，位于宾夕法尼亚州德克萨斯州，威斯康星州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州和田纳西州市场。

在大流行之前，Pontegadea 的美国收购代表、总部位于迈阿密的 Ponte Gadia Compass 主要投资于美国核心市场的办公资产，并在较小程度上投资于酒店和零售业。事实上，从 2016 年到 2019 年，Pontegadea 在美国的办公资产上投资了 25 亿美元——其中，两座西雅图写字楼以 7.4 亿美元的价格收购了租给亚马逊的两座办公楼，以及奥特加耗资近 8.87 亿美元的迈阿密两座写字楼。现在，该公司正在向其他领域多元化。

El Pais指出，物流地产只是 Ortega 自办公室、酒店和零售业南下以来实施的多元化战略之一。例如，Pontegadea 最近以 5 亿美元收购了纽约市一栋 64 层的豪华公寓楼。该公司最近还投资了西班牙的替代工业部门，以 378.8 欧元的价格获得西班牙电信运营商 Telefonica 的电信基础设施部门 Telxius Telecom 40% 的股份。