我们只是在风险来临时多给家庭留个后路和选择！

　　趋之若鹜的海外房产，还值得投入吗？

　　今早，看到一篇文章，内容是35名中国公民因投资希腊房产没取得预期永久居留证，集体把希腊移民局告上法庭并要求赔偿，在海外引起热议。再加上，近期受疫情的影响，华人在海外受到许多不公正的待遇，国难期间部分明星及既得利益者出走海外持一幅事不关已高高挂起的势态等一系列事件，分析一下海外房产未来还会这么热吗？

　　中国是一个移民输出大国，尤其是近年随着经济发展，中高产群体的崛起，选择一个更适合自己生活的地方生活，选择一个更适合自己生活的方式生活，没毛病。

　　为了子女的教育，为了更舒适的生活环境，为了养老定居，为了规划税务。

　　我们只是在风险来临时多给家庭留个后路和选择！

　　早在2017年，据联合国统计，全世界大约有2亿5千8百万国际移民。

　　也就是说，100个人里，有3.4个人是移民。

　　移民与否，都是个人选择，每个人会有自己的判断，有需要的自然认同。

　　没有需求，绝不强求。

　　大批的移民潮涌入，也给很多国家带来新问题。比如欧洲国家接收上百万的中东伊斯兰人，成为国际大新闻的美国移民墙问题。

　　也正因此，很多海外国家移民政策开始缩紧，查了一些资料仅供参考。

　　（一）投资金额的变化部分：

　　（二）政策收紧的变化部分：

　　为什么政策会出现变化？背后的原因是什么？而作为移民的心态又会产生怎样的波澜？我们带着这些疑关结合身边的实例做一个全面的分析。

　　（一）移民群体的产生的大背景及心路厉程。

　　中国的移民潮大概分三个阶段:

　　1、建国初期，部分移民者。当时的背景国家正处于百废待兴之初，物资和人才极度匮乏，还没有个人灵活的移民政策，更别提投资移民了，主要是国家为培养人才，输送出去的所谓高知分子，俗称技术交流或学术交流。结果，不言而喻，对国家早期建设的发展起着很关键的作用，尤其是近年来国家的科技大爆发，很多领域的带头人都是具有那个时期的移民背景。

　　2、改革开放后发展到一个阶段，部分既的利益者，而这部分人绝大部分来自于北京、上海等大城市。这部分群体心态最为复杂，当初移民是为了追求更好的学习生活环境和心中的某种自带优越感的“身份认同”。结果，错失了中国黄金发展的二十年红利期，很多人心态产生巨大的变化。他们在海外绝大部分过得并不如意，这基于文化差异，华人历史上厉来都会受到某种程度的“歧视”。出去前的身份在国内都是在上的“权贵”或“文化精英”，最初都是从事着服务业最基本的体力劳动者，《中国合伙人》中邓超扮演的孟晓骏就是最好的诠释。他们心态的变化基于两个方面：一部分是后悔者，一个小事例，北京一户人家最初几百万卖掉一处四合院的老宅子移到美国，等赚够一千万美金回到国内，希望再赎回当初的宅子，结果涨至上亿发现永远买不起了。另一部分，就是所谓“酸民”心态。这种某种程度的失落是不会表现出来的，总会以新的理由来证明自己当初的选择。

　　3、经济高速发展的二十年阶段。这个阶段的群体就很普遍了，大中小城市皆有，而且心态也与过去完全不同。绝大部分只是希望通过投资移民的形式，只希望取得永久居住权，而非国籍。很多都是年轻人为主，或者财富新贵，他们有着广阔的视野和心态。选择投资移民，很多都是基于生意需要，进行资产的合理配置及子女的教育。笔者身边就有很多这样的真实例子。同学张某，在广州做电子配件贸易，积累很多的财富，在欧洲购买几处房产，笔者曾打趣道，什么时候“出走”呢？他坚定地说，他们是不会移民的，海外购产只是投资和短期渡假或将来孩子上学需要。究其原因：他因为做国际贸易，穿梭于多个国家之中，他的结论是，中国是最好的，没有之一。这种心态也一个渐变过程，走的越多，越坚定留在国内。笔者另外一个朋友，是一个爱闹腾喜欢热闹的人，前两年移到澳洲，刚去时，每次发朋友圈，都是青山绿水，碧海蓝天，速来作尾。持续几个月后突然消失了，直到有一天更新一条新的信息：老铁们我要回来了，实在无法忍受这无趣的吃喝等死的生活了，果然，去年，全家又搬回广州又开始了半夜撸串的生活了。朋友告诉我，绝大部分中产移过去后，生活质量不断没提高，还在下降，很多人都在后悔，而他早已过了财富积累阶段仍然不开心，除非你是一个年事已高，受得了孤独寂寞冷的人。

　　（二）这背后对海外房产投资带来哪些变化

　　这两种人心态变化的过程，说明这个阶段的移民者，很多都是短期异域生活的体验，这得益于国家近二十年的快速发展，人在积累财富的同时，国家的进步及国际地位的提高，加重了作为一个中国人的身份认同和自豪感，也就有了常说的那句:越出国越爱国的口号。

　　1、随着社会发展，产业的分工，国际化程度及关联越来越高，人才与资本的流动也更加频繁，尤其是近年很多中介吹风，海外资产配置形成一股风气。房产作为稳定性远高于股票、基金等虚拟货币，再加上国内限购政策缩紧。这种背景下，导致很多热钱流向海外，但是，从投资回报率上来看，并不如意，甚至踩了很多坑，也就有了开头35个中国集体诉讼希腊政府的一幕。

　　2、国外物产投资通常选择两种类型国家：高度发达的欧美，快速发展的东南亚。这两种类型都要警惕短暂虚假的因热钱流入而产生的“繁荣”假象。欧美国家经历了多年的发展，人口大多老龄化，任何时候房产价值都是基于人口结构及流动性。很多房产都趋向稳定，短期内很难看涨。比如，加拿大和澳洲，因为中国人大量流入置产，一度虚高的房价，很快因为国家间的紧张关系而产生了人员流动，导致去年大跌。这种受外部环境影响的物产稳定性极低，抗风险能力很差。快速发展的东南亚国家，更要当心。柬埔寨的西港市近年来，同样大量中国人涌入，从建商到炒房者也大多是中国人，从房价到物价高到离谱，远高于当地人均消费水平，这里没有扎实的产业基础，只是娱乐服务业和由此带来的商贸，这种极虚的产业结构是无法为高房价托底的，谁将是最后一批“接盘侠”？我们拭目以待吧。与此状况类似的还有很多，比如越南，泰国等，这些国家的GDP不如中国的一个省，产业基础薄弱，人员流动太高，即使短期的虚高，也终将来跌入谷底。

　　3、结论。海外房产高深莫测，既要有专业的知识背景，又需要对国际大背景环境的判断，而国际环境永远不是我们普通人能左右，即便李嘉城这样的专业炒家，也有失手的时候：近两年大举转移资产炒底英国，结果因为脱欧而被套牢。