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海外房产投资不再“盲目”!

最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业,手里有一些资金的人,也跟随着这些高净值人群的脚步,投身于投资海外房产的浪潮中。...
2019-12-19 13:01 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  海外房产投资不再“盲目”!

  “先知先觉者大口吃肉,后知后觉者啃点骨头,不知不觉者则必须最后掏钱!这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律!”

  这句话同样适合海外房产投资市场。美国至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的。澳洲有75%的千万富翁是从房地产投资起家的。中国的比例一定更高。不可否认,房地产是创造财富的最好办法之一。

  价是由市场的供需关系来决定,位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中,我们该如何选择海外房产?

  一、海外置业热潮来临

  多元的投资世界里,陷阱与机遇并存,顺势而为,可保你立于不败。

  关于全球资产配置,对于大多数人来说,已经不再是一个陌生的词汇了,通俗的讲,就是在全球范围内,购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”,这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。

  数据显示,资产配置决定财富管理的成败,财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。

  莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着这样相同的理念,他在剧中有这样一幕自白:“不,相信我 ,感谢的命运,我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上,更不是依赖着一处地方,我的全部财产,也不会因为这一年的盈亏而受到影响,所以我的货物并不使我忧愁。”

  很多投资人把所有的资产都投资在国内,海外资产为零,一旦中国经济萧条,人民币贬值趋势形成,你所有的人民币资产都会贬值,风险处于不可控状态;如果你配置了海外资产,此消彼长,不管情况怎么变,你的资产损失都不大,这就是风险对冲。

  由于国内过高的物业价格,中国房地产的租金回报显得有些微不足道,在这种环境下,热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

  最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业,手里有一些资金的人,也跟随着这些高净值人群的脚步,投身于投资海外房产的浪潮中。

  海外置业人士有三大类:

  第一种是持续观望至今没有进行房产投资的人;

  第二种是早期买了房产赚的盆满钵满的投资者;

  第三种是虽然买了房产,但是一直处于焦虑状态,觉得自己可能买错了,或者错过了好的机会。

  二、海外置业投资重点

  1.抛弃“中国房地产投资观念”

  既然是投资,那么符合自己投资能力的是必然考虑的,但是不代表为了投资去挑一个便宜的,就自认为是“性价比”!所谓性价比,必然是具备一定投资潜力,又符合一定的价格标的,这一类的投资标的,真的是不太多!

  而我们可以选择的范围,必然是相对性价比合理,绝对不要因为便宜,而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底,具有投资价值的房产,需要紧跟政策潮流、紧跟发展规划、紧跟区域特性,这在海外投资市场,几乎是一个铁律!

  绝大部分投资者是投资海外,小部分自住海外,所以您的选择需要满足的是当地需求,再来才是你的需求,你的需求是什么?是“投资潜力”!

  2.紧跟宏观经济及产业和人口走向

  尽管房地产交易看起来很容易,但是最有利可图的机会却很难让人把握,你要学会善于发现和创造机会。

  经济强劲,消费者信心旺盛,库存水平低,利率降低,这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。

  消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机;低利率则促使买家购买更多的房屋;低库存水平可制造购房者的投标战争。

  每个城市都有自己的产业发展规划,产业发展带动人口的流动,人口流动的方向就是城市发展的方向,要在房产投资中最大获益,跟着城市的产业和人口走,比在市中心的投资更易获益,市中心投资大家都看的懂,都会把未来预期加在房价上,而新城的潜力更大。

  3.投资靠数据和逻辑,而非“博傻”

  说麦当劳是餐饮公司,不如说它是房地产巨头,受益于当年精准的商业数据选址,麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下,仍然是财富500强之一。

  如何投资决策,房产收益才能最大化呢 ?

  可以从时间、地点、产品三个维度切入。

  时间就是选准一个入市的时机,房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话,挣钱的可能性将非常小。

  地点就是地段。至少十年内,无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。位置就是一切。地段,这是房产未来升值的最重要保障。

  产品就是房子的户型,是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓,都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

  4.把握时机,抓住需求

  一般来说,房产价值是由以下三部分因素带来的:

  房产本身的价值;

  房产带来的盈利能力;

  未来增长带来的价值。

  通常来讲,房产盈利能力越强,房产价值越高,房产的盈利主要来自于房租,一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力;租售比值越大,房产的盈利能力越强。

  最后,对于澳大利亚来说,2019年最后一次大型拍卖会,离圣诞节尽管只有一周半的时间,墨尔本的拍卖市场依旧热情不减。截止12月15日,维州有报告的拍卖会有993场,初步清盘率72%。

  AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示,这很可能是由于墨尔本待售物业数量增加所致。Oliver先生表示,销售数量和清盘率已经反弹,几乎是市场低迷时期2018年12月的两倍。

  Oliver先生还说:“无论您以哪种方式看待,清仓率都保持在了较高水平……春季销售旺季证明了买家需求的旺盛。”

  墨尔本房市即将走过2019这个转折点,在2020年第一季度挑战新高。