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海外房产为何成为了投资领域的刚性需求?

房产一直是资产配置中的刚性需求,从个人投资者到大型企业,都或多或少在房产领域有一定的投资。...
2019-12-18 16:55 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  海外房产为何成为了投资领域的刚性需求?

  房产一直是资产配置中的刚性需求,从个人投资者到大型企业,都或多或少在房产领域有一定的投资。

  在国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式。和虚无的股票、证券、期货相比,房产实实在在存在的。

  一个北京或上海的普通老阿姨,可能就同时手握3套房产,每年靠租金收入完全满足生活需要。

  但海外房产怎么就成了投资领域的刚性需求?

  近两年,对于国内投资者而言,日子很不好过。2015年以后新一轮房价上涨,在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止;18年股市再次迎来一轮“崩盘”;中美贸易战让国内经济下行压力不断增大……放眼国内,理想的投资方式已经凤毛麟角。

  有些想去海外市场的国内的投资者,发现海外市场更加复杂,资产种类庞杂,加上语言障碍,缺乏专业知识和专业人士指导,极易落入陷阱。

  而相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业“玩法”相对要简单许多。而且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。

  海外房产有哪些“独有特点”?

  房屋产权

  中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少90年的产权,大多数都是永久产权。

  首付比例

  中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右),而海外房产首付金额占比从0%-50%不等。

  法律保障

  在中国,购房者自行就可以购买房产,一般不会自带律师。而在海外,购买房产需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。

  租金回报

  国内房产的租金回报多数在2%以内。海外房产,比如菲律宾马尼拉、泰国曼谷,租金回报多数都在6%以上。

  得房率

  国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的室内使用面积,且交房标准都是精装修,有些还带家具包。

  海外房产在哪些方面满足了投资者需求?

  整体上,除了自住这样的基础需求,海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

  据统计,在选择海外置业的高净值人群中,自住、移民目的现在已经屈居第三,投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的,二者占比分别约为75%和56%。

  这些置业需求和目的的出现,与海外置业的主要作用是分不开的。

  具体来说,配置海外置业的作用体现在:

  分散单一货币的风险

  股神巴菲特说过,投资最基本的三条规则:第一,保住本金;第二,保住本金;第三,时刻牢记前两条。

  高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。

  完成“分散风险”第一步后,初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

  房屋增值及租金收益

  大部分东南亚国家比如泰国、菲律宾,不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。

  通过投资海外房产,获得可观的房产增值收益。同时,也可以将房子出租,获取租金收益。

  以房生房

  巴菲特曾说过:“人生就像滚雪球,同样财富也需要滚雪球”。

  投资海外房产同样可以滚雪球。在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,实现“房产的裂变”。

  以房养老

  以房生房,到了年老之时拥有多套海外房产,而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

  等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险,老有所依。

  而且,如果是海外旅游地区房产,还能每年去自己的房子里度假,享受一下异域环境,丰富退休生活。

  候鸟式养老自住

  随着全球化进程步履的加快,人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

  以前常有北方人冬季去海南养老,如今养老的选择不仅局限于国内,海外养老的热潮逐渐兴起。

  国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势,更能适合对养老条件有追求的退休老人。

  以房养学

  留学生海外求学,“住”是一个要解决的大问题,房租年租金是一笔不小的支出。但是,“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

  比如家长在学校所在城市购买房产,其中一间留给孩子用,将其它房间出租。

  利用房屋租金去偿还部分贷款,剩余的作为孩子生活费的一部分。等孩子学成回国的时候把房子卖出,这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

  资产传承

  对于高净值人群来说,购买海外房产除了投资和自住,最看重的便是“资产传承”。海外房产一般都具备永久产权,意味着购房者购置的房产具备传承性,可传承给后代。而且不少东南亚国家,无遗产税,房屋可世代继承。

  税务规划

  海外房地产作为非金融类资产,不在CRS披露的范围内,有效可规避CRS。另外,国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护,不会公开曝光。

  海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能,其重要性已逐渐被投资者所认知。伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长,海外房产更像是资产规划的“优惠套票”,满足购房者的多重需求。

  海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求,成为投资者刚需。