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世界房价暴跌史:美国房产暴跌过18次、欧洲曾被

美国、英国、欧洲、东南亚,都多少有房价暴跌过的历史,那么我们就以史为鉴,来聊一聊世界房价暴跌史。...
2019-12-02 12:11 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  世界房价暴跌史:美国房产暴跌过18次、欧洲曾被金融危机一波击溃!

  美国、英国、欧洲、东南亚,都多少有房价暴跌过的历史,那么我们就以史为鉴,来聊一聊世界房价暴跌史。

  世界房价暴跌简史

  楼市是不是永远只涨不跌?很显然不是的,比如美国。虽然是全球第一强国,但美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家,以1944年布雷顿森林体系为界限,美国的房产周期规律划分为2个大的时期。

  从美国联邦政府1800年开始出售土地,一直到1944年,美国房地产市场的规律极其枯燥,差不多18年就会经历一轮房产泡沫。

  其中最让人印象深刻的是1929年大萧条,股市刚崩盘的时候,曼哈顿的房价一度暴涨62%,随后又迅速崩盘,截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。

  1944年之后,美国整体国运昌隆,房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动,但都属于前面定义的房价调整,整体经历了数十年的增长期。

  2006年7月,美国的房价从高点开始崩盘,截止2012年2月触底,全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。

  当时,美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态,尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期,连续几个星期,曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。

  2010年,美国近290万处房产收到了收楼通知,占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年,这一比例才回归到2006年之前的水平。

  很有趣的一点,那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人,即使经历了惨痛的教训,重新获得房贷资格后的第一件事,仍然是贷款购买新的房子。

  虽然没有美国18次崩盘这么夸张,但是英国也经历过三次房价崩盘,但这三次都集中在过去的45年。

  这三次崩盘的原因,一次是1973年的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀,使英国终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。

  第二次是1989-1993年,劳森热潮的房地产泡沫破灭,英国的名义房价下跌36%,实际房价下跌47%,房贷利率上调至15%,采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。

  整个1993年,大约有160万人处于负资产状态。

  然而英国人并没有长记性。随着2000年后英国的经济持续增长,英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前,英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。

  为什么会出现这样的情况?或许是因为,家的感觉,是世界上最难戒掉的东西。

  相较于英美连续多轮的房价崩溃,欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。

  截止2018年底,经过了10年房价的恢复,希腊的房价仍然是最高峰的57.93%,西班牙是巅峰时的66.43%。

  即使是近些年增幅破10%的爱尔兰,房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中,最大城市都柏林,三年时间房价下跌了56%,公寓价格下跌超过62%。

  当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国,法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。

  亚洲房产,是怎么“起死回生”的

  当年的亚洲金融危机,包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。

  以中国香港为例,房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度,名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。

  然而,香港的房价回弹也被世界所惊叹,用了30个季度回归到原点,并且在2018年底,超过了峰值的132%。

  相较而言,菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。

  1995至1997年间,菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63%(实际价格增长46%)。在1997年至2004年的房价暴跌潮中,豪华公寓的名义价格下跌了34.4%(实际价格下跌了56.2%)。

  截止到2009年,虽然名义价格高于1997年,但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。

  泰国也是类似,截至2009年第二季度,泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2%。

  虽然,房价下跌幅度类似,但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。

  根据各方面的市场数据,其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年,泰国的住房供应首次超过了人口增长。

  其实早在1990年,泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而,当时大规模的外资进入,帮助泰国房市续命7年。1992-1997年,泰国的实际房价轻微下跌了2.4%,如果不是因为亚洲金融危机,当时的泰国房价其实有软着陆的空间。

  相较而言,1997年金融危机对房价的影响,反而不如2006年他信被驱逐。

  而东亚和东南亚,唯一一个例外只有日本。1992年泡沫破裂以来,日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年,实际房价仍然比1991年的峰值低39%。

  中国楼市,何去何从

  从世界楼市暴跌史来看,似乎全球房产都有一个共同的特征:易涨难跌。

  根据万科16年的一组数据,过去半个世纪,各国房价上升的年数均明显超过下跌的年数。

  另外27个可以追溯20年以上房价增速数据的国家和地区的数据。从图中可以看出,绝大多数国家/地区房价都出现过长期大涨的情况。除德国外,其他26个都出现过不同程度的房价繁荣。

  而在27个国家和地区共1046个样本年份数据中,1970年以来显示出现房价上涨过快的时间段共有61段,出现严重衰退的是14段。

  从上面多个经济体的历史数据来看,日本市场曾经的持续下跌还真的只是孤例。

  所以这这个角度来看,指望中国楼市大跌的人,可以洗洗睡了。另外,中国和世界相比,其实也是一个特殊的存在。

  首先中国并未完全实现城镇化。万科曾经有一个结论:几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家,房价都不会大跌。

  一般来说,75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是60%,离75%还是有一点距离的。

  其次,中国高层对于楼市的目的已经完全定性为“房住不炒”。而经过3年多的调控,楼市也确实回到一个较为平稳的状态,而这个状态,相信会继续。

  所以通过世界房价暴跌简史结合中国实际国情来分析,我们能得到这么一个结论:

  房价肯定不会只涨不跌的,不过世界大部分的城市,依旧会在经济复苏后,楼市跟着复苏。也就是说,想做房产投资的,一定要摸清目标国家的房市涨跌周期和经济状态。

  中国房价虽然不会出现大幅度的波动,但也不适合盲目炒了,从目前的情况来看,具有“中国特色”的住房模式正在确立:商品房(市场化,价高者得)平价住宅(共有产权房,封闭运行,去投资属性)租赁住房(中低端市场,租购同权)保障房(穷人)。

  很显然,在中国,一个以房产为投资中心的时代就要结束了,一个以奋斗者为本的时代就要来了。而这之中,最悲哀的就是那些无视劝阻,追逐泡沫的人。

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