海外房产在全球资产配置中扮演什么角色？

　　海外房产在全球资产配置中扮演什么角色？

　　从全球的角度来看，股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，在全球资产配置里扮演着重要的角色。

　　国内一二线城市房地产市场接近饱和，套利空间逼仄，楼市前景并不明朗。

　　三四线城市房产库存较丰厚，但升值空间难言。在资本逐利性的“驱使下”，资金还是会流向成长空间大、正处于初级阶段的房地产市场。

　　近年来，国人已不满足于境内房地产的配置，越来越多的多金人群在全球房地产市场“大展身手”。

　　尤其是全球新兴市场，在经济发展增速较快的过程中，资产价值与投资收益非常显着，目前可谓是新兴市场的红利期，从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。

　　从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，在资产价值中处于绝对的上游，从长远看虽然变现能力较弱，但可溢价空间也是最大的。

　　同时，将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性。

　　美国房地产资产种类多样，不同类别的房地产具有不同的收益和风险，投资人可以根据自身的抗压能力与回报需求来选择适当的房地产。

　　并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

　　数据显示，2018年在全球市场波动、美国股市下跌2%、美国联邦储蓄委员会连续加息的情况下，美国房地产依然保持着接近6%的增长率。

　　所以说，如果要去配置海外资产的话，房地产肯定是必不可少的。

　　—— 为什么要投资海外房地产？ ——

　　首先，我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。

　　从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间，地产收益创造了中国的中产阶级。

　　中国人对地产投资的热衷，并不是简单而盲目的，从绝对收益上来看，地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。

　　不得不说，中国的房地产给中国的投资人带来了相当深刻的教训和体会，金融业也因此受到了很大的影响，尤其是房地产信贷，居民储蓄对贷款的转变，就是个巨大的证据。

　　有些人说中国的房地产有泡沫，但由此带来的资产增值确是实实在在的，中国的投资人对地产投资情有独钟。

　　所以相对来说，中国投资者对这个资产类别比较熟悉，配置海外房产对于投资者来说也便于操作。

　　再从配置海外房产的投资优势来看。

　　从投资的收益角度看

　　投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。

　　10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。

　　比如波士顿房价，放眼10年前的房价到今日，至少有80%的增长率，平均每年增长6.5%左右。

　　另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高，比如芝加哥房产出租，每年税前的收益率可超过10%。

　　海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势

　　促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。

　　比如很多家长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。

　　同样，欧美对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

　　房产是合理规划税务的一种投资方式。

　　税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

　　走出国门做海外投资，选择更多的仍旧是房地产。

　　为什么越来越多的高净值人群甚至是中产阶级家庭关注海外房产投资海外房产，较为理性的原因如下：

　　一、分散资产配置的需求，持有单一货币风险大。人民币超发，国内通货膨胀，国内购买力将下降，人民币汇率风险，如果货币贬值，资产缩水重。

　　二、国内投资渠道窄，互联网金融不完善，风险高，国内房产限购，同时价格偏高，风险较大，而且起步门槛提高，除了高额的首付，还有每月需要承担的银行按揭贷款偿还，压力山大。

　　三、国内环境问题突出雾霾、污染，已经城市人口增多带来的负面影响，同时国内的食品问题近年来愈发严重，为了追求更好的生活环境和生活品质享受。

　　四、为了孩子教育问题，国内大城市教育资源稀缺，学位难求，孩子压力大，大人也身心疲惫，为了让孩子享受到更好的教育选择出国留学。

　　五、为了家人享受更好的医疗和养老服务，国内很多地方医疗服务相对比较差，主要是人多，看病难，一个小感冒挂号可能排队几小时，专家号更加是一号难求。

　　六、出于将来移民的考虑会提前购置房产,以备不时之需。

　　七、海外置业尤其是旅游地产，投资属性之外兼具度假享受功能。

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