中国房地产的过去、现在与未来

　　中国房地产的过去、现在与未来

　　这几天看《大明1566》着了迷，这部剧与张黎的另外一部历史剧《走向共和》可以说是国产剧的巅峰之作，多角度地呈现了两个时代断面的历史走势。这种历史走势不是任何个人或者任何集团的主观意愿决定的，而是一种客观必然。

　　《大明1566》开篇就是讲财政，国家的财政，各司的财政，各省的财政，皇上的财政，权贵的财政以及农民的活路。《走向共和》开篇讲甲午海战战败的直接原因，仍然是财政掣肘。

　　当然，财政只是行政的一个结果，就像会计是公司经营的反映一样。不过，财政在行政的进程中起着至关重要的作用，它可以改变行政呈现的状态以及国家的命运走向。

　　闲话少说，下面入正题，聊聊现代的财政

　　一、1991-1998 商品房诞生的背景

　　1991年12月，全国财政工作会议在北京召开，开始着手制定下一年度财政预算，而当时的中央财政十分困难，所有款项必须精打细算，恨不得一分钱掰开当两半花。

　　恰逢多灾并发，华东的洪涝搅海翻天，华南的台风摧枯拉朽，西北的干旱焦金流石，共和国经济受到了建国以来最大的损失。中央的财政，早已无米下锅。

　　当时由于大包干的财政体制，除了央企、事业单位单位的收入和关税，其他统统归地方所有。所以中央没钱，一些地方反而富得流油。

　　1994年之前，我国的税收实行的是分灶吃饭、财政包干的体制。税收收入的增长速度明显落后于税源的增长速度，中央财政收入远小于地方。1978年财政收入占GDP的比重为30.8％，到1993年已经下降到12.2％。同时，中央财政收入占全国财政收入的比重仅为22.0％。

　　那时候，每年中央财政的收支必须依靠地方财政的收入上解才能平衡，是名副其实的“弱中央”。“弱”到什么程度？有两次中央财政实在没钱了，就向地方财政“借钱”，每次大约二三十亿元。说是“借”，实际上拖着拖着就不还了。中央大员刘仲藜曾回忆：“那几年实在太困难了。”他把国库的报表拿给时任国务院副总理的朱镕基，他只说了一句话：“你这个财政部长真是囊中羞涩啊！”

　　只是囊中羞涩也就罢了，到了1993年一季度，GDP增长高达15.1%，而税收扣除退税才增长了1.4%。另外，不到40%的中央财政收入却要负担50%的财政支出，缺口越来越大。以前向银行借钱的办法显然不是长久之计。朱镕基意识到，再这样下去，“到不了2000年就会垮台，这不是危言耸听”。

　　于是，为了重点提高财政收入占GDP和中央财政收入占全国财政收入这两个比重，中央和地方分税制改革的大幕徐徐拉开。从1993年9月9日到11月21日两个多月的时间，朱镕基带领包括体改办、财政部、税务总局及银行的60多人，从南向北，飞遍17个省、市、自治区，开始与地方逐一谈判。经过了艰难的谈判、调整和让步，1994年，分税制正式在全国推广，国税、地税正式分家。

　　实施分税制之后，中央和地方政府的财权分配格局改变，但事权却并未进行相应的适当调整。地方政府除了承担建设性支出、非公益性支出、行政性支出，而且还要承担各种社会保障支出，以及企业的亏损补贴和价格补贴。

　　这种情况下，各个地方的财政缺口越来越大，单纯依靠正式财政收入和上级政府的转移支付已经难以维持财政支出了。土地出让金进入了各个地方政府的视野，在当时的深圳，土地拍卖早已有了先例。

　　1987年，深圳市政府划出一块面积为8588平方米的土地，进行50年使用年限的有偿出让拍卖。

　　12月1日，中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长莅临作为拍卖现场的深圳会堂。

　　除了官员，能容纳700人的会堂还挤满了一个个西装革履的老板和扛着长枪短炮的记者们，黑压压的人群，一张张脸上充满了兴奋。尤其是做房地产的，个个都在摩拳擦掌、跃跃欲试。

　　当喊出“拍卖开始”后，一张张竞价牌争相举起，像是潮水一样连绵起伏，44家企业你前我后，喊出报价。转瞬之间，竞价从200万一路飙到了390万元。会场一下变得出奇地安静，众人都屏住了呼吸。

　　“400万！” “哗！”场内掌声雷动。“420万！”场内一片惊呼。

　　数轮之后，报价定格在了525万元，所有人都不敢置信，对于当时的物价来说，这简直是个天文数字。担任举槌人的深圳规划局长刘佳胜环顾四周，喊道：“525万第一次，525万第二次，525万第三次！成交！”

　　“这块土地的使用权归经济特区房地产公司！”

　　由于落槌太快，很多记者没未来得及拍照，便围住刘佳胜，请他再再敲一次槌。然而由于现场人声鼎沸、群情振奋，仍有记者没有抓住这“第二次机会”，刘佳胜不得不“第三次落槌”。

　　三次落槌，中国土拍的历史被打开，被一并打开的，还有开始起步的土地财政。

　　根据《宪法》规定，国务院代全国人民行使土地所有权，并通过《土地管理法》等规定委托给地方政府具体管理。后者通过低成本完成了征地拆迁，然后将征得的土地进行拍卖或者作为抵押物向银行和社会融资获取资本。

　　这些社会资本如同翻滚涌动的血液，支撑起了中国城市化基础建设的大潮，其后蓬勃发展起来的住宅市场化，使得无数人实现拥有住房的梦想。

　　二、1998-2018 房地产快速发展的二十年

　　1997年亚洲金融危机爆发，1998年波及亚太各国，中国出口大幅下滑，形势严峻，当时中国经济还没现在这么发达，需要额外的刺激，于是自上而下的改革开始了。当时朱镕基召集开发商开会，直接问万科的王石：“中国房地产有可能成为经济发展支柱吗？” 由于当时的商品房主要针对外销和体制内代建然后市场化分配，所占GDP比例非常低，所以王石直接回答：“不能。”

　　“假使开放按揭贷款呢？”

　　“仍然不能。”

　　然而，历史后来给出了答案，1998年出台按揭贷款政策之后，房地产逐渐成为了中国支柱产业，拉动内需，促进中国经济高速发展二十多年。

　　整个中国的商品房在现代意义上来说是从1998年开始，那一年可以算成现代商品房的元年，之前都是福利分房。1999年铺垫一下，在2000年开始全面展开，迅速地把商品房热潮蔓延全国。

　　2000年前后，北京的四环还是没有人愿意去的远郊区，一到晚上漆黑一片；广州天河仍是一片片水塘的烂地，旁边还有居住于岸边的贫苦水上人家；深圳的南山更是人们眼中的西伯利亚，是出租车司机宁愿不做生意也不会去的地方…

　　随后几年，中国房价稳步上涨，但人们买房意识还不是很强，一直到2003年，才出现一小部分炒房客。最开始炒房子的这些人，都是一些具有原始资本的人，或者是像江浙一带这种经商传统的积累特别丰富的地方。全国绝大部分城市，大家还是在一个很懵懂的状态里边，后来看到北京的房子涨了，杭州的房子涨了，才慢慢后知后觉：其实房子不仅仅可以住，还能赚钱，而且能赚很多钱。

　　因为周边的很多人买了房子两三年差不多就翻倍了，这在当时大家没有更多额外收入的时候，是让人非常眼红的一件事。很多人看着周边的人，就因为自己当时的一念之差，没有去买这个房，一下子比他少赚了几十万。在那个时候，平均月薪1000元左右，几十万相当于很多人一辈子的收入。

　　有了赚钱的预期，资金便源源进入，千金聚一处，没有什么不涨的。于是从上到下，从一线到二线，三线，甚至到一些县城，大家都开始买房，房价快速上涨。

　　到了2005年左右的时候，高层出台了一些相应的调控政策。最开始的时候受冲击的是上海。上海本身是中国的第一大经济城市，本身这个城市有钱，而且大家都非常向往，加上他离江浙财富之地非常近，是一些炒房团的首选。

　　当时有一个比喻，就是上海感冒了，全国人民跟着吃药。那个时候就是所有的政策下来，全国都跟着走，一刀切，绝对的公平。上海当然受了一些影响，但是其他城市只是略微冷了大约几个月。之后发现房价一点没受影响，而且之后涨得比原来还快，是把中间断档了那几个月的价格全给续上了，但这个时候房地产舆论界的野鸡经济学家，便开始不断地看跌，大声喊着中国的房价泡沫要破灭了，房价一年会跌百分之三十四十，其中危言耸听者以谢国忠、牛刀之流最为着名。（股评家看空楼市是职业立场决定的）

　　调控之后，房价平稳了几年，但是到了2007年上半年憋不住了，房价又开涨。人们再次冲进售楼部，疯狂买房。

　　2008年为了刹住这股风潮，高层出台了“认房认贷”这个大杀器，无数人失去购房贷款资格，大量的在途交易变成违约纠纷，当年房产交易官司急速攀升，而一些高杠杆入市的炒房客也倒了不少。

　　政策出台后。几乎一夜之间市场就像突然停电一样，一个客户都没有，售楼处连人影都见不到。

　　然而寒冬并不漫长，由于同年美国爆发了经济危机，波及全球，谁率先复苏，谁就有机会抢占全球市场和资产。于是高层出台政策暴力救市，2009年2月份之后到8月份，很多地方的房价从谷底直接翻倍，涨得不多的城市均价至少也有50%左右的增幅。那个时候的政策，是把在07年发布的那些限制条件几乎全解除了，而且到处宣导买房就是爱国，大家都要去买房。当年有韩国人遇到危机，纷纷给国家捐献黄金保住外汇的故事，但中国太大了，靠黄金救不了，大家捐点钱也没用，你只有买房。

　　拉动数万亿的成交，才能从当时的经济环境中解救出来。老百姓都比较老实，又开始侠之大者，为国买房，事实证明，他们又赌对了，收获颇丰。

　　现在很多朋友总是说：实体经济这么差，房价涨不了。

　　其实经济越差，房价越容易涨。为什么？因为经济一差，高层就会救市，一救市就要用房地产提振经济，从而带来房价上涨。

　　单回路思维的人，往往想不明白这个道理。另外，房地产本身也是实体经济，钢筋水泥，家居建材都是实打实的，打压房地产，大家捂着钱不买房产生各种消费，实体经济能好么？

　　去年的商品房销售额达到了15万亿，占到GDP应该是16点几，加上二手房就有20多万亿的总成交额，占总GDP20%多了。这都不是说简简单单的一个支柱所能形容的了。地产不景气，谁也好不了。

　　这几年GDP为什么下滑，因为打压房地产，导致很多生意都不好做了。真正应该打压是P2P、比特币这种玩资金空转的垃圾行业。

　　但是2009年这一波涨得实在太厉害了，在2010年又重新出台调控。楼市调控一直都是根据房价的热度来匹配的，太热了就泼点凉水，太冷了肯定不会见死不救，最好是在一个箱体内，不要太高，不要太低，稳稳往上走。

　　从2010年到2013年，有的地方到2014年，地产都是在一个谷底持续低迷的状态，价格和成交量都受到很大的影响，但全国的总量仍然是保持上升的。因为这个时候很多三四线城市的发展特别快。中国毕竟是在一个高速发展过程中，老百姓有钱了，他们肯定要改善自己的住宅。我们过去建的房子实在太差了，有的没电梯，有的不封闭，有的即使封闭没有园林，没有物业或者房屋质量有问题，就是说，我们在2010年代看到的很多问题都是过去的积攒，导致大量的改善需求在2010年后成为主流。

　　很多人在经历了无房到有房的过程之后，他们需要更好的住宅，他们需要更好的物业。慢慢地，大家开始有了一些豪宅的概念，有了一些居住品质的要求，以前是我家里的面积太小了，要换大的或者干脆没有房子要买房子，现在可以说是整个社会购买能力最强的一批人，重新提出了自己的置业需求，就是我要住有品质的房子，或者住到跟我身份相匹配的房子里，不要太高，也不要太低，这个需求目前仍然很大。

　　我们也看到很多人把老破大卖掉，去买更好房子，这会成为未来的一种趋势。中国已经进入改善需求时代，老破大会被越来越多人嫌弃，新房或次新房涨幅更有潜力，这也是近几年楼市分化上涨的原因之一：大家如果细心，肯定留意到同一片区新房或次新房涨得特别厉害，旁边的老破旧居然慢涨甚至涨不动了。

　　我们现在的全国人均GDP9000多美金，这个数字在过去二十年涨了十倍。以现在的增速推算一下，十年之后，全国平均的GDP大概率会在2万美金左右，东部的沿海比较富裕地区，大约是两个多亿人，他们人均GDP能达到5万美金，所以这些地方的房价一定会继续上涨。

　　十年之后，我认为北京、上海、深圳这些龙头城市，房价至少翻两番，平均单价超过20万每平方。同时从地理与城市发展的规律来看，粤港澳大湾区、长三角一体化经济区域，潜力巨大。

　　有人说再这么涨就超过伦敦、纽约了。超过不很正常吗？伦敦才800万左右人口，英国GDP常年徘徊在2%，中国经济都超越了，房价就不能超越？

　　过去二十年，高层对楼市进行围追堵截，仍然没有遏制它的上涨，这不是政策不够强大，而是房价上涨是内在需求，根本无法人为遏制，中国现在的经济发展包括有钱人的数量决定了中国的房价真的是不贵，尽管说完之后会让很多人难以接受。但房价不贵的确是事实，大部分人都买得起，不信全国放开限购看看。什么叫房价贵？放开限购大家都不买那才叫贵。

　　三、市场化的得失以及对未来的展望

　　1.住宅市场化让大多数人都有拥有美好居住的权利，如果不是住宅市场化，相信很多人还住在筒子楼、破旧不堪的老公房里。

　　有朋友可能会说：正是因为1998年实施了住宅市场化，才造成了现在的高房价悲惨局面，有什么好值得赞美的？

　　市场除了不能创造其自身，它可以创造一切。市场化是解决社会问题最关键方法。住宅市场化，使得每个人都平等拥有住上美好房子的权利，但不保证每一个人都平等拥有一套美好的房子。

　　就像改革开放使得每个人平等拥有财富的权利，但国家不保证每个人的财富平等。

　　说白了就是：钱人人都能挣，赚多赚少靠你自己。改革开放之前，搞点小生意、多养一只鸡赚点钱就属于资本主义尾巴，随时会被抓去坐牢。改革开放之后呢，人人可以光明正大地追逐财富，创造财富，赚了都是自己的，大家自然拼命工作，国家也就蒸蒸日上了。

　　在房产领域也是，以前是福利分房，没有体制特权的身份，你有钱也住不上好房子，另外靠福利分房，国家哪有那么多房子分？城市人口一天天增加，难道要搞成印度、南美那样，大量的人没有房子住导致城市周边一大片铁皮屋子造出来的贫民窟？

　　所幸高层实施住宅市场化，人人都有权利买了，让市场中的企业去造大量的房子，国家既减轻了负担，又解决了社会居住的民生大问题，这是中国并没有出现印度、南美贫民窟问题的原因。

　　可能有些人还会说市场化后房价高了，我买不起房了啊，还是以前分房好。

　　优酷APP有一档中国人去朝鲜旅游的综艺纪实节目叫《朝鲜世界》，在节目中，瑟瑟发抖的中国人说：“我们现在中国年轻人压力很大啊，买不起房子，工作也不好找，二胎也不敢生，真的很惨。”这时朝鲜导游洋溢着自豪的笑容回答说：“我们不用找工作，毕业了国家就分配，房子也不用自己买，都是国家分的，所以没有什么太大的压力。”

　　其实大家细想一下，朝鲜真的是人人可以分到一套房子吗？那些分到房子的人，是不是当年申请，当年就拿到房子了？肯定不是。只有极少数的人可以分到房子，政府不是生产部门，本身不产生利润，那这些建房的钱怎么来的？从别的地方转移过来的，埋单的最终还是百姓。那么他们能源源不断地分房吗？不能，因为亏本的生意没有人会一直做，并且想做也做不下去。实行三大免费政策，难道朝鲜富得流油了？

　　别忘了，即使在深圳这么发达的城市，安居房已经有10万人在轮候排队，房子不是想分就分的。世界上从来没有免费的午餐。想买便宜的安居房，那就要慢慢等十年八年。

　　有些人说改革开放，大搞市场化，人人都爱钱了，追逐财富，产生了很多贪官，社会变坏了，还是60年代好，没有贪官，人人清廉自守。但是其实说这种话人如果回到那个贫穷的年代，估计早就饿死了。说这些话的人，自己穷就恨不得大家跟他一起穷，他们只看到改革开放市场化带来了贪官，却没有看到中国几十年发生了翻天覆地的变化，这属于非常狭隘、片面的一种思维方式。

　　况且贪官这种现象，历朝历代，古今中外都有，不可能根本消灭，用这个来否定改革开放市场化，苍白无力。在困难面前，我们唯一要做的就是在发展中解决问题，而不是裹足不前。很多人看到住宅市场化带来了高房价，但没有看到中国人均居住面积和条件不断地在改善。

　　高房价是城市化与经济发展叠加的必然经济现象，不可能一个国家的财富还在快速增长，房子却越来越不值钱的。

　　宏观的趋势是个人是改变不了的，唯一可以做的就是学会如何应对它，房价越涨越高，每一个人能够做的就是早一点拥有自己的房产。

　　2.房产是中国经济命脉之一，如果房产不保，经济危机马上就来。相比房价上涨，高层更害怕房价暴跌。不要幻想高层会打压房地产，维持稳定让大家有机会从容买房就不错了。

　　3.2020年将是变相松绑的元年，更多城市跟进放松政策，新一轮周期开始。

　　今年年末，我们已经看到楼市调控并未进一步加紧，而是放松。

　　11月11日，深圳取消”豪宅税“，减少交易成本

　　11月22日，广州放松限购

　　11月25日，成都天府新区放松限购

　　11月28日，青岛城阳区、黄岛区变相放松限购。

　　11月29日，佛山放开限购，本科学历可直接购房

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　　顶着房住不炒的高压，这些城市之所以敢这样放开，高层也睁一只眼闭一只眼，无非都是以下三大特征：1. 以人才引进的名义 2.需要引入新的购买力支撑 3. 不是全盘放开，只是个别区域，不会引起市场剧烈波动

　　4.2020年楼市调控以“稳定市场、一城一策”为导向，各地调控政策有望进一步精准化，局部存在优化调整和适度松动的可能。在全国整体市场降温和“稳地价、稳房价、稳预期”的大背景下，整体政策导向有望从调控高压走向中性稳定。

　　变相放松会保持“小幅”、“多次”的节奏，不断试探市场和评估效果，不会一次到位，出现猛烈调整松动。

　　5.明年市场的可能表现

　　1-2月由于年关效应叠加春节效应，楼市将延续降温态势，但降价促销有望维持不错的成交量。

　　3月份两会之后，3-6月份，调控松动叠加旺季效应，将会出现一波小阳春行情，具体高度取决于调控松动的力度。

　　金九银十，预计调控优化松动的力度更加明显，叠加开发商推盘量加大和冲刺年度任务，预计成交量大幅增长，热度有望超预期。

　　6.明年会有更多开发商陷入价格战，是买新房赚钱的黄金窗口。二手方面，部分此前高杠杆炒房或者资金遇到问题的买房人，随着市场降温，可能会出现小规模抛房潮，因为数量少，二手笋盘还是比较难买到。

　　7.市场情绪：刚需一向畏手畏脚，担心买亏；改善客大多不慌不忙，他们一般会根据市场波动，温和入场置换。因为他们至少有一套住房，并且享受过房价大涨带来的财富效应，使得他们并不像刚需那么纠结，他们对房子上涨有很强的信心。

　　投资客关键看机会和市场变化，时刻蠢蠢欲动，不是不想出手，而是看吸引力大不大，如果有钱赚，他们就会积极入市。新房领域会成为投资客重要的赚钱机会，值得关注。

　　8. 在2015年以后，中国的主流需求已经从原来的首置首改转化成为从有到优，从改善到高端，从高端再到追求稀缺性的一个阶段。

　　很多年前，大家只是追求有一套房子住就行了，这就是从无到有的初级阶段，所以老破旧、老破小这种低总价的上车盘涨得很好，但是2015-2025年将是从有到优的改善阶段，人们会追求更好的居住条件，随着建筑智能化和生活审美的提高，老旧住房涨幅会跑输新房和次新房。建议大家手里如果有楼龄15年以上的房产，尽早卖掉，置换更优质的房产长期持有。

　　9.过去20年中国商品房市场从无到有，销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22亿平上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿。中国房地产的高速增长是城镇化和收入增长带来的居民改善生活的内生需求，目前这种需求仍然存在，我们这代人正处在社会大转型、大变革时期，我们身处旋风的中心，但很多人却感觉不到。城市化进程，给了我们空前绝后的机遇。工资收入，早以被资本收入代替。有理想的人，应尽早尝试投资。最后，祝每一个家庭都能守卫财富，实现美好生活。

（责任编辑：家族办公室https://www.familyofficeschina.com/）