中央发话了，不用房地产刺激短期经济，炒房客要失望了
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺...
2019 / 08 / 02
英美澳VS东南亚，两大海外房产投资方向分析
作为两大优异的海外置业大方向，英美澳等老牌海外置业地和新兴的东南亚市场各有特色，关键还是需要置业者联系自身实际和置业需求，才能满足自身喜好又保证财富的保值增值。
海外置业是近两年尤为火热的一个话题，针对中国目前经济增长速度放缓，人民币贬值预期强烈，出于风险对冲的考量，越来越多的中国家庭开始进行海外置产配置。
据仲量联行8月16日发布的报告显示，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资额为62亿美元，仅次于德国和英国，成为房地产领域世界第三大跨境资本来源国。
综合人们海外购房的动机和各项其他需求来看，中国人海外置业无外乎分为成熟的老牌英美澳市场和新兴的东南亚市场两个大方向，那么二者有何异同，如何选择合适的置业目的地呢？
下面以海外置业者最关心也是最重要的几大要素对两个区域进行分析、解读：
1、汇兑损益
汇兑损益也被称作汇兑差额，是由于汇率的浮动所产生的结果。美元一直被视为全球最受欢迎的 “硬通货”代表，但也曾因人民币兑美元的趋势持续走低，造成很长一段时间内美国置业显得“不划算”。又例如“英国脱欧”英镑暴跌引发的大量物业抛售变现等，影响之大可见一般。
相较而言，从汇兑损益方面来看，配置东南亚置产风险最低。东南亚市场是一个相对稳定的市场，各国间汇率波动小，带来的汇兑损益风险也最低。
2、投资成本
海外购置房产的投资成本，主要参考房价和维护费用两个标准。
首先，从房价上来比较，英美澳各国置业门槛是比较高的。根据外房网平台的数据显示，目前美国的平均房价是折合人民币280万元左右。
在2016年7月1日，维州政府出台针对海外投资者额外征收7%印花税、额外征收1.5%的土地税后，澳洲的海外置业门槛已被提到一个新高度。
而东南亚整体房价相较英国、美国、澳大利亚及中国一线城市更便宜，使得更多的家庭可以承担。在泰国曼谷，甚至能以不超过60万元人民币的总价就可购置一套精装公寓。
联系人工与税务政策以及房屋维护费用来看，置业英美澳的维护费用明显高于东南亚。
据《财政时报》（The Fiscal Times）报道，房地产网站Trulia的一份新报告显示，2015年美国房主平均每月交的物业管理费为$331，在过去十年中增长了32%，涨幅高过房价或通货膨胀。这意味着，每位房主每年支付的物业费接近$4,000。
这么一看，东南亚各国的物业费相对来说就低得多了，仅几十到几百块不等。
3、投资回报
投资回报主要参考房屋的升值空间和租赁回报两个要素。
在升值空间方面，作为新兴市场的代表，东南亚地区在升值空间上具有明显优势。
东南亚很多国家的当地政府正大力招商引资，发展基础设施建设，加之本身的旅游优势，房价具有连续上涨的潜力。
而在租赁回报方面，由于大多东南亚国家旅游业发达，来自世界各地的游客众多，大客流量是房屋高出租回报率的保障。
根据《全球房地产指南》2016年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，如泰国房价水平较低，但租赁投资回报率高达6.49%，高于中国（1.98%），香港（3.26%）和新加坡（2.94%）。
反观欧美澳国家，其作为老牌发达市场的代表，市场相对饱和，升值空间小，所带来的投资回报率自然低于新兴市场。但这也并不是说英美澳等国置业就十分鸡肋，毕竟稳健就是其最大的优势所在。
据胡润研究院发布的《2016中国高净值客户海外置业展望》显示，在2016年中国人海外购房目标国家中，美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。
4、置业目的和需求
置业英美澳地区的置业者一般看重其人文环境，在置业目的上，以移民、留学为主，投资理财为辅。
以英国为例，作为老牌资本主义国家，历史悠久，社会稳定，经济发达，人文气息浓厚。作为西欧的一个岛国，其土地面积的限制导致房产资源也变得相对稀缺，这使得英国房产成为世界上抢手的房源之一。
同时，享誉全球的高质量教育水准使得英国成为全球留学生人数最多的第二大国家，学生公寓短缺率几乎维持在25-40%，这也造就了学区公寓高投资回报率的情势。
而将东南亚地区作为首要目的地的置业者，主要看中其自然环境和气候优势，一般度假、自住、投资需求等目的皆有之。
作为中国人海外出行的首选地区，东南亚置业有很强的地理及价格优势。3-5小时的飞行距离，相较十几个小时飞到欧美及澳大利亚，中国人会更容易去到东南亚。并且，东南亚大多数地区对中文有较高认可度，相较讲英文的国家给了中国人更多选择。
总的来说，作为两大优异的海外置业大方向，英美澳等老牌海外置业地和新兴的东南亚市场各有特色，关键还是需要置业者联系自身实际和置业需求，才能满足自身喜好又保证财富的保值增值。
