2019年全球商业地产投资趋于平缓

　　2019年全球商业地产投资趋于平缓

　　超大型交易减少，英国退欧和贸易政策的不确定性导致增速放缓根据世邦魏理仕的最新报告，包括实体一级的交易在内的全球商业房地产投资量环比增长7%，但同比下降2%。在2019年第三季度同比增长。年初至今的数量比去年同期下降了5%。在区域层面，亚太地区报告第三季度同比增长49%，这抵消了上半年的疲软，并将年初至今的增长率提高到6%。由于政治不确定性，低收益率和对衰退的担忧，美洲和欧洲，中东和非洲地区的第三季度相对疲软。

　　世邦魏理仕全球首席经济学家兼美洲研究主管理查德·巴汉姆（Richard Barkham）表示：“世邦魏理仕对全球商业房地产投资的全年展望较2018年的创纪录水平下降个位数。尽管英国退欧和多重贸易争端存在不确定性，较低的利率，紧张的劳动力市场和充满信心的消费者阻止了主要的低迷。大宗交易减少的趋势很可能会持续到2020年，直到商业情绪回升为止。”

　　主要报告重点包括：

　　2019年第三季度，包括实体一级的交易在内的全球商业房地产（CRE）投资总额为2,600亿美元，较上一季度增长7%，但较2018年第三季度下降2%。

　　经季节性调整的第三季度投资数量与上一季度持平，但同比下降了8%。

　　第三季度美国投资额同比略有下降，但经季节性因素，实体级交易和黑石集团收购GLP美国物流组合的调整后，年初至今略有增长。

　　亚太地区的投资活动出现了良好的反弹，而英国退欧前后的不确定性继续削弱了欧洲，中东和非洲地区的投资者信心。尽管如此，由于法国，瑞典和德国的强劲活动，欧洲，中东和非洲地区的投资额较2019年上半年的疲软有所改善。

　　最近的降息措施已经扩大了收益率利差，从而恢复了投资者的兴趣。

　　巴黎有史以来首次取代伦敦成为全球第一大外国投资目的地。第三季度，全球跨境投资百分比创下六年来新低。

　　由于传统上第三季度表现强劲，因此季节性调整的情况略有减弱。经季节性调整后的全球交易量与上一季度持平，但在2019年第三季度同比下降了8%。高质量的待售资产供应有限继续限制了资本的部署，而超大型交易的减少则放大了同比下降。

　　经季节性调整后的美洲投资量同比下降17%，年初至今则下降3%，这主要是由于加拿大和美国的投资量下降所致，占全球活动的一半以上，美国的投资量（经季节性调整）下降同比增长7%，年初至今增长1%。但是，如果仅排除一笔交易（黑石集团以187亿美元收购GLP的美国工业产品组合），那么美国今年迄今仅录得2%的跌幅，而年初至今则增长3%（经季节调整） 。美国投资额减少几乎完全是由于2019年第三季度实体级交易减少。不包括实体级交易，经季节性调整后，美国投资额同比增长14%，年初至今增长8%。

　　第三季度，全球跨境投资百分比创下六年来新低。这是由于超大型交易减少以及没有大笔零售REIT收购的结果。尽管零售房地产投资信托基金的估值已部分恢复并使其价格更高，但作为跨国企业的亚洲投资者除了对中国进行资本管制外，还转向更多的国内和区域内投资。

　　在美国，这种低迷尤为明显。与去年同期相比，今年迄今跨境投资下降了57%（图3）。实体级别交易的急剧下降占下降幅度的75%，而来自新加坡，日本，中国和香港的对内投资减少了15%。

　　第三季度，欧洲，中东和非洲地区的投资额同比下降了6%（经季节性调整）。英国（-28%）和西班牙（-44%）的投资活动停滞，而法国（44%）和瑞典（307%）的同比增长强劲。值得注意的是，巴黎有史以来首次取代伦敦成为外资第一目的地。德国第三季度投资强劲反弹，与去年同期持平。年初至今，欧洲，中东和非洲地区的投资额（按季节调整）下降了14%，其中英国和德国分别占61%和20%。与美洲地区一样，投资减少是由于优质产品的供应量少和大宗交易减少，特别是在欧洲前五名市场中。

　　办公和住宅物业仍然是欧洲，中东和非洲地区最具吸引力的投资资产。投资者专注于收入增长，利用稳定的租赁活动和租金增长，但是欧盟租金控制政策的不确定性给住宅部门带来压力。在英国，尽管有充足的流动性和相对较高的收益率，但英国脱欧的不确定性仍使投资者保持谨慎。我们对有序的英国退欧保持乐观，这将振兴市场。

　　亚太地区的投资额同比增长49%，经季节性因素调整后增长42%。增长的部分原因是基数较低，因为中美贸易争端升级，2018年第三季度投资额为2013年以来最低。这尤其适用于中国，中国在第三季度同比增长了68%（经季节性调整）。由于利率降低，澳大利亚（42%），日本（31%）和新加坡（62%）的投资者情绪有所改善，导致收益率利差更具吸引力，大宗交易总体呈上升趋势。自2005年以来，澳大利亚的季度办公室投资额最高。由于社会动荡，香港（-9%）的投资额继续下降。迄今为止，亚太地区的总额为920亿美元，比去年同期增长了6%（经季节调整）。

　　总体而言，亚洲继续为全球投资者提供较高的收益率和收入增长潜力。在2018年前三季度，亚洲投资中只有8%来自跨境资本。在2019年的前三个季度，这一数字已上升至13%，主要来自美国，加拿大和德国的首都。

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