央行突然调整房贷利率，对房地产市场影响几何？

　　央行突然调整房贷利率，对房地产市场影响几何？

　　前天（8月25日），央行发布个人房贷利率调整新政。根据新政，首套房贷款不低于相应期限贷款市场报价利率，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

　　消息出来后，大家最关注的就是房贷利率到底高了还是低了？

　　从基准利息来看，之前房贷基准利率是4.9％，首套房的的上浮各地不同，最高上浮20％，最低打九折。而二套房上浮20%-30%。

　　本次新政没有导致利率直接上行。

　　但是，新政中“首套房贷款不低于相应期限贷款市场报价利率”的提法却封杀了下浮的可能，也就是说，未来如果松绑楼市政策，也不能再像以前一样出现七折利率的可能。这点和上月末政治局会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提法想吻合。

　　而之所以房贷利率的下限定在4.85％的水平，也是落实房子是用来住的，不是用来炒的定位。

　　因为房贷利率太低，就会刺激更多的人用杠杆买房，其中很大部分可能就是炒房的人。所以规定了房贷利率的下限，虽然可能误伤了刚需，但是确实很难分清刚需跟炒房的区别。

　　或者说，房贷利率过低，可能就会让刚需转化为炒房者。

　　同时，房贷利率下限是浮动的，跟随相应期限贷款市场报价利率浮动，就保证了一旦房价出现上行的时候，说明买房尤其是贷款买房的人增加，带动房贷利率上行，让后期买房的人的杠杆负担加大，从而不用出台相应房贷利率调整政策，而是自动调节房贷利率水平，这就是房地产的长效机制。

　　这点就类似目前中国汽油价格跟随国际原油价格浮动的政策一样，当国际原油价格变化超过一定区间，国内汽油价格就会响应跟随调整，减少了投机者的套利可能。

　　另外，目前很多房产的租金回报率接近或者超过了5％，正好跟房贷利率下限相当，也就是让贷款买房的人出租收益没有了套利空间。防止信贷资金流入房地产领域，让实体经济收益率跟房地产的租金回报率接近。

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