巴曙松：房地产6年赚3倍的很多，中国城镇化率刚刚超过世界均值

　　巴曙松：房地产6年赚3倍的很多，中国城镇化率刚刚超过世界均值

　　“如果将房地产市场以长周期资产看，6年赚3倍的很多”。

　　在8月7日出席2019博鳌房地产论坛时，中国银行业协会首席经济学家，北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松指出，房地产行业的转型，业态、发展空间都和城镇化发展息息相关。

　　他指出，美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年，中国大概用了40年。在城市化大潮中，几个大的中心城市，新增的城市人口的集中度迅速提升。北京和上海的人口早已超越欧美主要的大城市，深圳只用20年，人口就由最开始成立时在籍的统计人口33万变成现在的千万人口大城市。

　　在巴曙松看来，中国在城镇化快速推进过程中，GDP占全球的比重和收入在持续提升，推动房地产市场发展。40年城镇化里，中国区域分化明显。当年住宅投资权下放给单位，引发第一轮房地产投资热潮。1991—1998年，城镇和工矿区个人建房面积占比，1998年单位建房占到32%。

　　巴曙松指出，1978年到1998年大概建了46亿平方米的住宅，极大地改善了住房条件。中国的人均居住面积从改革开放初期（1978年）的3.6平方米，提升到1998年的9.3平方米。

　　发生在1998年的二次房改全面走向市场化。1998年取消福利分房之后，住宅的商品化率在大幅上升，当时起步的阶段只有27.9%，到了2008年次贷危机时达到67.2%。正是在1998—2007年这个阶段，取消福利分房，开启快速的住房投资浪潮，百亿、千亿房企由此出现。

　　巴曙松说，中国今天城镇住房的存量已经达到2.38亿套。其中1949—1977年建了1100万，导致这个套数上升非常迅猛。

　　“住房条件不断改善，中国人均住宅面积已经逼近一些发达国家的水平，比如英国、日本等，基本告别住房的短缺”。巴曙松说，日本和美国的新房户均套数比例，基本在1.15左右，即100个家庭有115套房子，不管是租还是买。但中国大概刚刚过了1，在1.06、1.07左右，告别了显着的短缺；即使是一线城市，人均的住宅面积也同样在大幅提升。

　　巴曙松指出，中国目前的城市化率刚刚超越世界的城市化的平均水平，接近60%，未来一段时间中国的城镇化还有增长空间。按照30万以上人口城市，这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段，城镇人口有可能会增加差不多2亿。

　　他预测，未来可能小城镇会保持比较平稳的状况，大城市会有持续的人口占比的上升，呈现小城平稳、大城发育的特征。

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