房地产信贷或将适度收紧

　　房地产信贷或将适度收紧

　　5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文称，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额在经历了三月份短暂的反弹后又于5月再次回落。近日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。这或预示着未来房地产调控仍将不放松，融资将进一步收紧。

　　境内融资持续收紧 房企海外高息发债

　　此番郭树清讲话直指居民负债率偏高、房地产投资等问题，明确表示当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。为了防止房地产的投资行为，预计房地产信贷政策或将适度收紧。

　　事实上，早在5月房企的境内融资环境就已出现了收紧的态势。这主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热，部分地价涨幅过快，故而城市出现政策预警，在融资层面也受到了一定的限制。

　　在此背景下，5月企业发债规模大幅缩水。据克而瑞机构统计数据显示，85家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值。其中，境外债发行量为74亿元，环比大幅下降87%；境内债发行量为136.4亿元，环比下降37%。

　　6月，在境内发债持续收紧下，部分房企再次“出海”，掀起新一轮的海外发债浪潮。据不完全统计，截至6月17日就已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将超30亿美元。其中，中南建设于6月11日就宣布了其境外全资子公司已完成了3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行；6月12日，华南城也宣布成功发行于2021年到期的6000万美元优先票据。除此之外，雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等也都宣布完成发行美元债。

　　“6月初有消息传出，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，对于房企而言，目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求远，在海外进行发债。

　　值得注意的是，5月份房企的海外债加权利率已达为9.8，随着6月房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高，整体融资成本进一步上升。据记者不完全统计，6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%，如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%。

　　“若算上综合融资费用，实际成本还将更高。”上述人士称，虽然海外债利率较高，且与境内债融资成本在不断拉大，但在境内融资不断收紧的当下，发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。展望2019年下半年，房地产信贷政策或将继续收紧，未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破，如何有效地降杠杆、降负债，将会是房企们发展面临的主要挑战。

　　楼市成交回落 三四线城市存调整压力

　　克而瑞研究中心相关负责人杨科伟表示，为了防止房地产的投资行为，预计房地产信贷政策或将适度收紧。

　　实际上，自四、五月份以来，苏州、佛山、大连、南宁、南京、宁波、西安等城市先后“因城施策”，加码房地产调控政策。杨科伟称，房住不炒的政策主基调未变，在支持居民自住和改善性住房需求的同时，着力抑制投资、投机性购房需求。尤其是那些投资炒作氛围浓厚、房价上涨压力较大的热点城市，短期内调控政策难言实质性松绑，“四限”政策有望延续更长的时间周期。

　　为了合理控制居民负债率，热点城市居民房贷业务或将有所收紧，上调房贷首付比例、调升房贷利率上浮比例均是可以考虑的选项。近期部分城市就出现房贷利率回升，融360数据显示，5月青岛首套房贷平均利率5.64%，环比上涨0.06%；二套房贷平均利率5.88%，环比上涨0.05%。

　　伴随着政策加码，楼市成交出现小幅回落。据统计数据显示，1-5月份全国商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。

　　“下半年楼市、地市跌幅或将继续扩大，多数城市下行调整压力显现。”杨科伟称，届时部分房企将真真切切感受到资金周转压力。下半年楼市、地市将逐渐回归理性，高价地乃至地王现象将明显减少，楼市成交量也将缓步回落。市场购买力明显透支的三四线城市，短期内房地产市场犹存调整压力。

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