董藩：房地产市场面临最重要问题不是房价是分配不公

　　董藩：房地产市场面临最重要问题不是房价是分配不公

　　在“房住不炒”和严控房价的决心下，房地产调控在短期内取得了明显效果。但历史上每一轮调控的经验显示，要保障房地产市场的长期稳定运行，必须尽快建立“长效机制”。

　　6月27日，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会暨2019中国房地产品牌价值排行榜”在北京举行。会上，经济学家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩作主题演讲，对房地产长效机制建设目标与举措进行了分析与探讨。

　　“长效机制建立起来非常难”

　　“房地产长效机制一定是中国特色的。”董藩分析长效机制诞生的原因是，房价上涨老百姓受不了，政府要始终控制这种上涨趋势，于是想研究一些方法，但是经过20年左右探索发现方法都不管用，后来就想提出一个长效机制，不做短期调控。建立长效机制对房地产发展具有稳定性和规范性作用，但长效机制建立起来非常难。”

　　政府推出长效机制有三个目标：

　　一是降低房地产业市场化程度，与整个社会管理体制的改革同步推进。

　　二是要降低行业投资投机程度，维护房地产市场基本稳定。

　　三是政府试图缓解土地财政压力，寻求减少对卖地土地财政的依赖。

　　“十几年来地方财政收入当中有一部分是自己创造的，还有一部分是中央转移支付的；在落后地区有很大一笔钱是中央转移支付。在地方本级财政收入中卖地占到地方财政收入一直超过一半以上，如果加上房地产开发的税费能占到70%左右。”董藩表示，这表示一些地方没有房地产真不行，但这样下去也不行；政府也一直试图降低对土地财政的依赖，但这个事情非常难。

　　对于中国房地产面临最重要的问题，董藩认为，不是房价问题而是房地产领域分配不公问题。将来一些地区出现房地产空置、败落现象，另外一些地方需求还是很旺盛，这就是房地产的发展。“今后将有大量三四线城市、小城镇房产价值大大降低，因为新的就业空间主要在大都市，当今小城市的人找不到工作被迫来到大都市，家乡的房子很难脱手。”

　　房地产长效机制的九个举措

　　对于长效机制可能会推出怎样的举措？董藩表示有九个方面：

　　一是加强对土地市场的计划管理，提升国有企业对土地开发和房地产开发的参与程度。

　　二是继续实施限购、限贷、限售等政策。

　　三是在保持但压缩市场化供应的同时，重启体制内住房供应渠道，允许机关、事业单位、国有企业自主建房、内部分配、低价购买、限制产权、封闭运行。

　　四是通过共有产权方式，解决部分中低收入家庭的居住问题，但要封闭运行、强化政府对房地产供应的控制力。

　　五是通过放松集体建设用地入市方式，扩大建设用地和租赁住房供应。

　　六是通过开放REITs市场、减免税收等方式，支持国有企业进入持有和租赁市场。

　　七是鼓励保险基金进入房地产持有和租赁市场。

　　八是政府或国企参与租赁平台的建设，控制租赁价格，发掘税源。

　　九是研究开征房地产税，强化执政的财力基础。

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