稳为先、钱来托，房地产税似近实远

　　稳为先、钱来托，房地产税似近实远

　　虽然，国务院政府工作报告（以下简称报告）已经被大家反复解读，不过还是有几点不同的感想，愿意与大家分享。

　　一、报告重提增长区间，可见保增长的目标不能动摇

　　报告称：“2018年国内生产总值增长6.6%，经济增速与用电、货运等实物量指标相匹配”。

　　用电、货运指标反映的是已多年不提的克强指数，似乎是用来佐证国家统计局的数字并无水分。

　　在这么重要的、一字千金的报告中来强调此事，恐怕还是想请大家放宽心的意思。

　　去年经济增长维持在6.6%的主要原因有二：

　　一是消费拉动经济增长作用进一步增强，服务业对经济增长贡献率接近60%，而且增速高于GDP又相对稳定。

　　二是房地产业拉动。这都是中国经济的压舱石。

　　但是，GDP从去年的6.6%，到今年的6-6.5%，下行不止是压力，还是趋势。

　　去年，国务院发展研究中心原副主任刘世锦预测：“三年后GDP增速可能在5%-6%之间”，说明经济下行压力不容小觑、趋势难改。

　　因此，报告强调：“出台政策和工作举措要有利于稳预期、稳增长、调结构，防控风险要把握好节奏和力度，防止紧缩效应叠加放大，决不能让经济运行滑出合理区间”。

　　虽然《政府工作报告》起草组负责人、国务院研究室主任黄守宏在国新办吹风会上解读称：“最近两年，只要经济增长保持6.2%左右，就可以实现2020年GDP翻一番的目标”。

　　但是，理论上说，今年需要保持在6.3%左右，哪怕明年再低一点，也能维系住两年6.2%的水平。

　　因此，可以预见的是，除非遇到国际黑天鹅或者灰犀牛，今年经济增长一定会实现在6.2%上方。

　　然而，今年“国内经济下行压力加大，消费增速减慢，有效投资增长乏力”。这也再次暗示，调控经济需要底线，消费与房地产依然需要稳住。

　　二、稳经济首先要稳信心、稳预期，股市向好体现了信心回升

　　报告强调：“今年我国发展面临的环境更复杂更严峻，可以预料和难以预料的风险挑战更多更大，要做好打硬仗的充分准备”。

　　报告特别提出“困难不容低估，信心不可动摇，干劲不能松懈”。

　　可见，针对去年经济社会预期不稳、信心不足、民营经济受到排挤打压的情况，报告间接地回应了市场的顾虑，针对民营经济的难点问题，列举多达8处、涉及融资、环境、产权、金融体系的解决思路和措施，以此稳固市场信心。

　　报告要求：“保护产权必须坚定不移，对侵权行为要依法惩处，对错案冤案要有错必纠。要努力打造良好营商环境，让企业家安心搞经营、放心办企业”，希望这些要求能够缓解企业家们的最大痛点。

　　报告发布后，股市随即拉升，其背后显然并非市场力量主导，但企业信心有所增加、市场情绪有所恢复却是无疑的。

　　报告承诺：“居民收入增长与经济增长基本同步”，这也为扩大居民消费增强了信心。

　　三、财政积极、货币稳健，没有钱万万不能保增长

　　报告强调“积极的财政政策要加力提效”。

　　但是，今年财政支出增长6.5%，仅与GDP增长基本持平。

　　显然，过去的财政政策不够积极，今年的加力也有所保留，毕竟地方财政力有不逮，报告也坦言“一些地方政府收支矛盾较大”。

　　而且，今年要“实施更大规模的减税降费”，其中，建筑业等行业现行税率下降一个百分点，有利于间接提升房地产行业的盈利预期。

　　不过，“全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。这会给各级财政带来很大压力”，报告要求：“各级政府要过紧日子，想方设法筹集资金”。

　　当报告念到“两年内基本取消全国高速公路省界收费站”，代表们自发地热列鼓掌。不过，接下来的“实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众”，折射了即便是中央政府也很难完全取消收费，毕竟这也是财政收入的一台高速“印钞机”。

　　报告要求：“不得自行对历史欠费进行集中清缴”，安抚了欠费企业的惶恐。

　　与其这样要求，或许不如实施历史欠账“豁免”办法，就像豁免外债和国企债务一样，让企业轻装上阵，也让地方政府断了念想。

　　地方政府开源节流是必要的，盘活各类资金和资产也是必然的，而政府资产大都已经抵押，最有效的办法还是土地财政。

　　除此之外，就要靠“稳健的货币政策要松紧适度”。

　　报告提出：“既要把好货币供给总闸门，不搞‘大水漫灌’，又要灵活运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕”。

　　去年以来，央行先后5次降低存款准备金率，不过M2的增量只有15万亿元，略低于我们预测的15.8万亿元，也低于2015-2016年的大水漫灌期。

　　今天上午，央行行长易纲等就“金融改革与发展”相关问题答记者问，其中提到：“稳健的货币政策要体现逆周期的调节，同时货币政策在总量上要松紧适度。今年的松紧适度，就是要把广义货币（M2）和社会融资规模的增速大体上和名义GDP的增速保持一致”。

　　我们相信，造成2016年房价地价暴涨的“大水漫灌”式的强刺激是不会再有了，今年的M2增量应该与去年基本持平，更不会触及2015年的16.39万亿元的高度。

　　但是，定向放水是必不可少的，不过，这与房地产基本无关。

　　人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在重庆代表团驻地接受中国证券报记者采访时表示，“结构性去杠杆是要使企业杠杆率明显下降，企业是重点，特别是国有企业，同时要稳住居民家庭杠杆率”。

　　企业降杠杆，当然也不需要那么多钱了。

　　居民无处投资，股市胆战心惊，房市安稳可见，不过，居民家庭杠杆率要稳住，银行还是会继续控制房贷额度。

　　这也符合了我们去年的预判：“流向房地产的资金不会更多，也不会太少”，没有钱的杠杆效应，房地产市场的火爆很难出现。

　　四、以人为本和城市更新，城镇两极分化难以避免

　　政府工作报告连续多年强调“深入推进新型城镇化”，但没有人的城镇化是没有意义的。

　　报告提出：“新型城镇化提高柔性化治理”，这是一个新名词。似乎是对地方政府强力推进城市发展、整治市容环境的反思，强调今后要“更具包容和人文关怀”。

　　报告还提出：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。

　　城镇更新正在成为城镇化的新方向，大拆大建会明显减少，不仅是因为拆迁成本越来越高，原地安置越来越难，政府也难以为继；而且资源浪费，不利于环保节能和土地节约。

　　这意味着房地产投资额、开发量与销售量将有所减少。

　　不过，改造提升的资金来源又是一个需要制度性解决的难题。

　　报告提出：“推动城镇基本公共服务覆盖常住人口”，符合我们关于都市圈发展的两条主线逻辑（一是快速交通网络化、二是公共服务同城化）。

　　我们说过：“城镇化的路在农民脚下”，不解决农民工3+1的痛点,包括进城安家的资本，农民工子女的教育，自由流动的社保,还有充分的就业机会，农民是会用脚投票的。

　　即便是解决了中小城镇的公共服务问题，很可能它们也吸引不到想要的农村人了。

　　报告首次提出“坚持以中心城市引领城市群发展”，意味着大城市、小城镇两极分化格局将加速形成：一是以中心城市为核心的都市圈将吸引更多的产业和人口；二是除中心城市及其都市圈以外的小城镇未来人口流失、产业萧条、发展更加渺茫。

　　都市圈的产业与房地产将获得更多的发展机会。

　　五、房地产市场表述相当简单，体现了维稳市场的强烈诉求

　　报告针对房地产市场的用词简洁，中规中矩、了无新意，符合我们会前的预判：既不会有措辞严厉的抑制要求，也不会有口气放松的调控用词。

　　这也给放松调控的地方政府吃了定心丸，给楼市增强了信心。

　　报告不仅未提及“房住不炒”，也未提及“稳地价、稳房价、稳预期”，更未提及租赁住房，可以看出，中央政府对房地产市场的清晰判断：调控与房价快速上涨同时挤出了投机性需求；房价已至高位也抑制了房价地价的进一步明显上涨；而地方财力难以持续支撑租赁住房也已成为现实窘迫。

　　虽然，租赁住房仍然可以涵盖在“改革完善住房市场体系和保障体系”之中，不过，这就要看各城市八仙过海、量力而行了。

　　至于“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系”，更像一句象征性表态，毕竟，过去也落实了地方政府主体责任，大多数城市也并没有完全抑制住地价房价的上涨，更真实的情况是，大多数城市的地价房价已到高点，确实是有点涨不动了。

　　不过，调控依然会继续，政策会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖。

　　房地产不会再有火热的盛夏，因为不会再有更大力度的刺激政策，而且即便是有更大力度的刺激，居民杠杆率也不可能再支撑起一个红牛楼市。

　　当然，房地产也不会再有寒冷的冬天，中央政府不能放任经济下行，地方政府难以舍弃土地财政，未来不会再有更加严厉的抑制措施。

　　只有春秋两季的楼市显然是再好也没有了。

　　平稳、健康、而且还要发展，既是政府孜孜以求的既定目标，也是未来楼市的必然走势。

　　引人注目的城镇棚户区改造虽然没有再提及开工套数，但去年报告承诺三年完成1500万套，去年已超额完成620多万套，今明两年仅剩下870多万套，压力不大。

　　各省多已提前公布计划，只要钱能到位且市场需要托底，棚户区改造提速不是难事，棚改货币化也会悄然放行。

　　“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”，虽然为长三角发展带来利好，但更多还是远景。

　　两会期间，上海市委书记李强表示，上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，上海正在“紧锣密鼓”与江苏、浙江研究长三角一体化示范区相关规划和制度设计。

　　显然，相关规划与制度设计将落脚在打破行政区划壁垒、推进快速公交建设、协调公共服务同城化。

　　如果不能打破行政区划壁垒、实现公共服务同城化，即便是建成了都市圈快速公交网络，也无法实现真正的一体化。

　　不过，短期来看，凝心聚力都市圈才是城市群更为现实有效和应当优先发展的逻辑。

　　六、房地产税似近实远，技术难题恐尚未解

　　房地产税从稳妥推进改为稳步推进，这一字之差其实并不能说明任何问题，无需纠结。

　　更为关键的是，在报告中，房地产税法立法被纳入深化财税金融体制改革章节，很明显，这与市场普遍认知不同，房地产税与房地产市场调控基本无关，作为财税体制改革的一部分，其本质还是为了健全地方税体系。

　　未来，中心城市引领城市群发展，更加需要土地财政的支撑。

　　但多省财政入不敷出，很多最需要房地产税的中小城镇更是财力不支，这么多嗷嗷待哺的中小城镇仅靠中央财政转移支付难以为继。

　　这也是这次全国人民代表大会常务委员会工作报告明确：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，落实税收法定原则，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，制定房地产税法”的原因所在。

　　很多人还对房地产税法何时出台有所疑虑。

　　2017年，时任财政部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》称：“将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。

　　虽然，这次人大常委会工作报告提出：“都要加紧工作，确保如期完成”，但具体期限似乎并不明确。

　　人大立法大致有9个阶段，立项、调研、起草、制定、审议、发布、制定发布实施细则、修改、废止。

　　从人大常委会工作报告的今年立法工作来看，涉及审议（民法典）、制定房地产税法等、修改证券法等，以及生物安全法等立法调研、起草，可见房地产税法今年仍未进入审议阶段。

　　去年，原财政部长楼继伟曾说：“房地产税立法草案当年有望‘一读’”，但就上述阶段来看，预计今年提交审议的可能性不大，距离出台税法预期更远，关键还是如楼继伟所说：“房地产税推出需解决众多技术性问题”。

　　比如，包括大小产权的各类住房如何覆盖问题，从量计征或从价计征的税基问题，评估体系与征管成本问题，房产使用权续期与减免问题等等。

　　比如，税务部门需要按照国家标准为纳税人编制的唯一且终身不变的确认其身份的数字代码标识，目前尚未作出安排。

　　再比如，税收征管法也要做出相应修改，否则难以实现征税实操。

　　去年3月的十三届全国人大一次会议发言人张业遂曾表示：“今年将修改税收征收管理法”，但时至今日仍未完成，甚至今年都未见人大常委会报告安排该法的修改议程。

　　当然，如果房地产税真的落地，对楼市最大的影响是成交量减少。

　　比如，若无豁免面积，首次置业客户可能会降低住房面积，想买大房子的面积型改善型客户转而放弃改善。如从价计征，质量改善型客户也会放慢改善脚步，进而降低成交量，拉低房地产业及其相关行业发展。

　　在经济下行压力仍大、楼市稳定至关重要的背景下，今年出台房地产税的可能性几乎不存在，甚至启动首次审议程序都有可能延至明年或更晚。

　　七、社区养老服务业春风拂面，具体政策似有却无

　　报告用多达150字描述养老服务业，虽然“对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持”，但号召性要求落地需要拿出真金白银，即便是杯水车薪，也不免难为地方政府。

　　报告要求“新建居住区应配套建设社区养老服务设施”，比如老年活动室、散步健身操场地、扶手栏杆等是有必要的。

　　不过，从后期来说，街道社区可能需要为这些养老设施使用管理与维护承担责任和经济支持，这也需要政府统筹考虑并做制度性安排，否则，巧媳妇也难为无米之炊。

　　最重要的是，老龄化问题还未真正成为经济发展的掣肘，养老事业发展仍未受到真正的眷顾，政策支持还不到最需要的时候，房企、保险进入养老地产与服务业的时机仍未成熟。

　　结束语

　　总而言之，在“今年发展面临的环境更复杂更严峻，可以预料和难以预料的风险挑战更多更大，也要做好打硬仗的充分准备”的背景下，这份报告整体缺少点睛之笔，既显露出我们的信心或许并不足够，也预示着我们储备政策可能有所保留。

　　虽然，报告提出：“也不能只顾眼前，采取损害长期发展的短期强刺激政策，产生新的风险隐患”，但如果经济不稳，应手不多，也许还要再靠房地产，不过，希望不要再借助强刺激来透支房地产未来的长期稳定和健康发展。

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