全球最大地产泡沫，是如何从滋生走向破灭的？

　　全球最大地产泡沫，是如何从滋生走向破灭的？

　　二战后，日本开始专注经济建设 ，结果令人瞠目结舌。

　　战后的日本，极力推行高投资政策，从1955到1970年，日本固定资产投资增长了115倍！

　　1977年的日本，政府投资占国民生产总值的5.6%，相当于美国的1.4倍，高于英、法、联邦德国、意四国同年投资的总和！

　　日本投资重点是钢铁、机械、汽车等等新兴工业。

　　于是，从1953年到1977年，日本从一个农业国，转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，比如以丰田为首的汽车公司，在欧美等地大获成功。

　　同时日本的外汇储备已经达到世界第二位（1972年的183.65亿美元）。

　　1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%以上，日本也取代美国，成为世界上最大的债权国，坐稳老二位置。

　　01

　　巅峰时期，日本拥有美国资产的10%，

　　“买下美国”

　　“日本可以说不”

　　“日本第一”

　　都已成新共识，剩下的只是时间问题。

　　美国人回头一看，自己的四周已经被“日本制造”所包围，索尼、东芝、松下、丰田、夏普等等，就连美国历史地标——“洛克菲勒中心”也被日本买下。

　　20世纪80年代，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长，美国希望通过美元贬值，来增加产品出口的竞争力，其主要目标，当然是日本。

　　于是，广场协议出台了。

　　1985年，美日等五国在纽约饭店举行会议，决定五国联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序贬值，以解决美国巨额贸易逆差，史称“广场协议”。

　　协议签订后，不到三年内，日元兑美元升值了一倍。

　　为抵消日元升值，给出口带来的巨大负面影响，日本政府开始疯狂放水。

　　1.从1986年开始，日本银行连续五次降低利率，从5%降到2.5%，1985到1990年间，日本M2(广义货币)，同比增速从8%升至12%。

　　2.银行开始大力放贷，尤其是房贷，就跟今天的保险销售人员一样，银行让员工出去疯狂放贷，作为衡量业绩标准。从1986-1991年，银行的房地产贷款规模扩大了一倍。

　　在银行利率极速下浮、货币疯狂超发的情况下。不得已，老百姓必须要找到渠道，来保障自己的财富。

　　于是，所有多出来的钱，全都默契的奔向股市和楼市。

　　结果显而易见，股市和楼市野蛮生长，一个巨大的泡沫正在诞生。

　　02

　　1983年到1991年间，日本平均地价从11万涨到59万，整整翻了5.36倍。尤其是东京的地产泡沫，最具有代表性。

　　1988年末，日本的土地总价是1842兆日元，同年美国的地价总额是403兆日元，也就是说，一个日本可以买下四个美国不止。

　　1989年的东京银座五丁目，土地公示价格为97万美元/平方米，创下当年吉尼斯世界纪录的全球最高地价。

　　1990年在东京买一户80平米房子，至少需要6500万日元以上，年轻人不吃不喝需要干20年才能够买得起。

　　日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。于是，在房价疯狂上涨的背景下，日本全民参与炒房，并且只要参与炒房的人，一定赚的盆满钵满。

　　许多楼盘申购人数太多，开发商不得已，在1987年开始“摇号买房”，有个55平的房子，摇号中签率仅为1/3700。

　　以前两栋房屋间的夹缝，因为地势狭小基本无人利用，在一房难求的情况下，有的开发商，把这样的土地也开发成房源出售，日本民间称之为“铅笔楼”，然而“铅笔楼”也被疯狂抢购。

　　楼市的疯狂带来了日本经济的极度高涨。

　　据说，那时的日本买了全世界百分之70的LV，买下了一半以上的世界名画。

　　日本年轻人整天无所事事，完全无心学业，他们知道自己一到毕业的时候，起码会收到5-10分offer，每年18个月薪以及海外带薪旅游是公司的标配。

　　他们白天在高级餐厅享受法式大餐，晚上去酒吧潇洒，人们打车就像坐公交一样普遍。

　　据说，一栋美国大楼原本以4亿美元的价格卖给日本人，就等日本人付钱签合同了。但交易日当天，日本人却带来了标价6.1亿美元的新合同，并解释说：

　　他们的老板头一天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元，而老板要打破这个纪录。

　　索尼买下哥伦比亚电影公司，三菱买下美国国家地标——洛克菲勒大厦，并且在大厦插上日本国旗。

　　80年代的日本首相中曾根康弘，曾得意洋洋地说：

　　美国人是劣等民族，二战通过武力没有征服美国，现在日本有能力买下整个美国！

　　到了1987年，日本人均GDP首次超过美国。

　　03

　　日本人坚信，地价为王，东京房价永远只涨不跌。

　　可是，这世界上没有什么金融产品是涨不跌的。

　　到了1990年，日本政府刚感到地价的疯涨，已经完全脱离了现实经济情况，再这样发展下去，政府的可控力度只会越来越小。

　　于是，日本政府出手了，1990年日本银行发布《控制不动产融资总量的通知》，收紧信贷手段，把贷款利率从2.5%上调到6%。

　　当天，日本股市暴跌，日经指数从最高点38915点跌到14309点。

　　很多地产公司为避免破产纷纷抛售不动产，使得市场上供过于求，房价地价开始大幅下跌。

　　1992年，地价税的出台（持有土地就要交税），导致全民恐慌性抛盘，房地产经济全面崩溃。

　　一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，日本富士山下的森林，送走了超过2000个日本自杀者。

　　因为之前发放的大量房产贷款，所以银行的坏账增多，同年，日本21家银行宣布产生1100亿美元的坏账，其中1/3涉及到房产领域。

　　日本企业债台高铸，银行、房地产公司破产数量超过3000家，不动产企业总负债达3万亿日元。

　　04

　　日本房地产崩盘的影响力，远超之前预期。

　　1.对民众的影响：

　　曾有一个普通家庭，在楼市顶峰时期，花了5200万日元买了一套远离市中心的“老破小”，其中首付1000万，贷款4200万。

　　泡沫破灭之后，家中丈夫所在的软件公司给他的工资锐减。根本偿还不起贷款。

　　家里还有一个正在上学的女儿和上大学的儿子，也只能纷纷辍学打工。

　　并且房子根本卖不出去，一个幸福的家庭，因为一间老破小的房子，需要全家人一辈子做房子的奴隶。

　　2.对经济的影响：

　　1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%,这期间地产和股票的下跌，给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产总和。

　　1991年政府债务/GDP的比重为48%，到了2014年这个数字变为230%，远高于其他同类国家水平，与此同时，日本的国际地位大幅下降。

　　谈论房地产是否有泡沫，首先要区分房地产是否和实体经济联系在一起，如果没有相应的实体经济来支撑，那房地产泡沫终究会被戳破。

　　总之，这场全球最大地产泡沫的崩溃，有太多值得我们借鉴和思考的地方。

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