全球房贷利率迈入“负”时代，海外房产该怎么投？

　　全球房贷利率迈入“负”时代，海外房产该怎么投？

　　8月5日，丹麦第三大银行Jyske 银行决定，以每年-0.5%的固定利率向购房者发放10年期贷款。

　　这么秀的操作，美国收购格陵兰岛的计划，不会是想从丹麦的银行贷款，然后收丹麦的利息吧？

　　按照丹麦首都哥本哈根首都首都区域，4687欧（约合3.7万元）每平米的房产均价，以及80%的抵借比。

　　买一栋100平米的房产，价值370万。自己支付74万，剩下296万全部从银行贷款。10年还款下来，银行需要倒贴7.5万元左右的利息。

　　算上哥本哈根 4.84%到5.31%的租金回报率，10年还能拿到大概187万的房租回报。

　　这么说，就算不用赚到租金进行新的投资，依靠负利率，只需要首付74万元，此后10年中平均每年还款10.15万元，就能够配置出价值370万元的资产？

　　这究竟是天大的馅饼，还是蜜糖的陷阱？今天就带你来探讨全球房产即将到来的负利率时代。

　　负利率银行怎么赚钱

　　其实，这早已经不是世界上第一次出现房贷负利率。

　　早在2016年，一对丹麦的夫妇就突然发现，自己的房贷不需要支付利息，而是收到了银行0.0562％的贷款利息。

　　只不过，这对夫妇的抵押贷款是浮动利率，所以并没有像这次一样引起轰动。

　　很多人可能会疑惑，如果贷款给购房者还要支付利息，那么银行为什么一定要把钱贷出去呢？拿在手里不好吗？

　　主要原因有两个：

　　第一，银行在这个过程中并没有亏本，而是赚取了手续费。

　　在很多欧洲国家，存款早已经变成了负利率的事情。比如说瑞士银行（UBS）在8月份就通知了高净值客户，如果存款超过50万欧元，每年将收取0.6％的负利率。

　　前面提到的丹麦Jyske 银行虽然目前还处在存款零利率的状况，但负利率已经被提上了日程。

　　所以说，银行向每个购房者支付的利息，正是从存款者手中收取的利息。

　　此外，银行会向每位贷款者收取0.3%的服务费，对银行来说，手续费是这笔贷款的主要利润。

　　第二，房地产绑架了丹麦经济，银行需要通过负利率保房价。

　　丹麦从2012年开始度过了08年金融危机，开始了6年的房价上涨周期。

　　2014年的时候，虽然丹麦的GDP不到4000亿美元，但住房市场的贷款规模已经高达5500亿美元。

　　丹麦私人债务量和可支配收入的比例达到了全球第一，国民经济与房地产牢牢地绑在一起。

　　所以说，房价不能崩。

　　然而，2018年第四季度，丹麦房产开始结束了6年的上涨，开始小规模下跌。

　　如果房价下跌，给银行带来的损失将远比这0.5%的负利率要高，所以银行需要想办法为房地产市场输血，房价保卫战打响。

　　正如Jyske银行的住房经济学家MikkelH?egh说：“我们并不是直接向你提供金钱，只不过你每月债务的下降会超过你的还款金额。”

　　空房子比赔钱的房子更危险！

　　不仅是丹麦，很多国家现在都面临着类似的风险。从现在的趋势来看，负利率时代很可能真的要来了！

　　全球房贷利率

　　正如前面所讲的，贷款负利率和全球利率的下跌至零利率乃至负利率密切相关。

　　目前全球约有价值15万亿美元的负收益债券。大概占到了政府债务市场的30％和债券市场总额的15％。

　　就房产来说，日本、加拿大、法国、德国等国都被认为可能会像负利率进行转变。

　　现阶段，这些国家的低利率已经吸引了很多大型机构投资者。

　　比如说日本，虽然说日本写字楼是亚太除了香港以外收益最低的，但由于借贷成本极低（低于1%），可以通过7-10年的固定利率进行超大额融资。折算下来，即使东京写字楼每年的资本化率只有3%，仍然可以带来可观的收益。

　　以20年期贷款为例，目前全球房贷利率最低的国家和地区是以下10个：

　　日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

　　由于全球利率下跌的过快，几个月前的数据现在看起来已经有些过时。比如丹麦的Nordea银行近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。

　　当然，与发达国家普遍的负利率相比，仍然有24个发展中国家的房贷利率超过了10%。

　　其中最高的阿根廷，房贷利率已经高达39.31%，第二名的土耳其房贷利率也高达21.82%。

　　与之相对的，这些国家的存款利率也是奇高无比，

　　2018年8月，阿根廷的利率一度冲上了60%的关口，土耳其2019年上半年，存款利率也长期稳定在24%。

　　相较于负利率发达国家的稳健收益，那些高利率国家更适合风险投资者们放手一搏。

　　负利率时代投资策略

　　当房贷都进入了负利率时代，海外房产投资应该怎么做呢？

　　首先，要理解负利率背后的根本逻辑，负利率是因为对市场前景长期看衰，认为存在通货紧缩的风险。所以投资者宁可倒贴把钱存在银行，也不肯做其他的投资。

　　而银行采取负利率背后的风险也很高，可能会陷入到流动性陷阱当中。

　　央行试图通过降低利率来保持经济扩张，但一旦利率成为零值甚至负值，大量的投资者将会开始倾向于保存现金，而不是在银行存款。

　　这可能会损害央行设定利率的能力。而由此产生的不确定性，可能会对经济产生更加负面的影响。

　　负利率市场的房产投资策略应该遵循两点：

　　第一，采用固定利率贷款。

　　相较于美国以固定利率为主，在欧洲浮动利率抵押贷款是主流。

　　虽然最近几年市场会逐渐出现越来越多的负利率，但2023年前后，这些负利率市场终究会回归到正利率的范围。

　　第二，贷款周期优先于利率。

　　虽然零利率乃至负利率的抵押贷款大多存在于10年期的房贷，但在海外房产投资的过程中，我们更建议大家选择20年期到30年期的贷款。

　　10年期贷款，租金收益是普遍无法覆盖贷款的。如果遇到房价暴跌，你的房产有一定概率会成为负资产。

　　以丹麦为例，如果采取20年期0利率的贷款，每年的租金回报扣除丹麦高额的租金税费（约35%）后，仍然基本能够覆盖每年的还款额度。

　　这种情况下，即使遇到房价暴跌的情况，出现负资产概率的情况也几乎为0。

　　房产是一种长期稳定投资，尤其像欧美这样的成熟房产市场，房价常年稳定在较高位置，加上雄厚的工业基础和经济实力，不会像某些地区房市那样，一夜降到白菜价。

　　在当前全球经济下滑的大背景下，选择长期稳定的投资方式，是资产保值增值的重要手段。

　　那么，如果房贷负利率了，你会怎样买房呢？

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