房地产企业靠什么“补血”？

　　房地产企业靠什么“补血”？

　　房地产行业正经历被称为“史无前例”的融资收紧周期。那么，在涉房贷受到严控的状况下，对于资金周转极为看重的房地产企业要靠什么来“补血”呢？一些房企把目光投向了充满“便宜钱”的资本市场。

　　房地产融资收紧

　　孙宏斌称“史无前例”

　　进入下半年以来，房地产融资出现收紧迹象。据同策研究院报告显示，今年9月，40家典型上市房企共完成融资689.56亿元，环比8月份大幅上涨87.25%。不过，在9月份大幅反弹的背景下，融资总额距离3月份的1024.2亿元高点仍存在较大差距。

　　作为企业主要融资手段，今年房地产领域的贷款增速一直在“压缩”。据央行调查统计司司长阮健弘透露，截至9月末，全国房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长了15.6%，比上年末回落了4.4个百分点，增速已经连续14个月回落。

　　在克而瑞的销售排行榜上，上半年融创高居房企第五位，这样一家头部房企也感到了融资收紧的一丝寒意。今年8月，融创董事长孙宏斌在中期业绩会上曾用“史无前例”来形容融资环境。其实，在融资收紧的环境下，房企融资成本也在持续上涨。

　　克而瑞研究中心数据显示，截至9月，房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.5个百分点。

　　“房企融资收紧，主要是为了控制金融风险，针对房企特别是上市企业展开。”美城机构市场研究中心总监沈玮表示，在金融监管渠道上，不仅对常规的银行开发贷款等信贷层面审查严格，还重点核查信托、私募等影子银行渠道的涉房融资业务。

　　房地产融资收紧，直接影响是开发商资金流受限，进行再投资意愿下降。诸葛找房副总裁苑承建表示，从开发企业到位资金情况看，销售回款已成为开发企业现金流改善的主要方式，这显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。

　　西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，融资收紧会对房地产企业自有资金、项目建设的进度、营销节奏把握和回款速率提出更高要求。规模化房企的日子会好过一些，中小房企、尤其是品牌附加值和溢价能力弱且销售及产品力不足的企业，受到的冲击更为直接。

　　在融资难的高压之下，房企融资能力高下立现。不少中小房企的融资成本已经超过了10%，但仍有不少国企、央企、大型民企融资成本低于5%。

　　谋求上市补充“造血”功能

　　中型房企跃跃欲试

　　众所周知，登陆资本市场是拓宽融资渠道的途径之一。事实上，在7、8月份房企融资最艰难时段，就有业内预判：房地产行业可能会迎来新一轮上市潮。

　　这次谋求上市的主力不再是大型企业。因为，截至今年7月，200强房企中，上市企业数量已达到118家；前50强房企中，90%的企业都已经在境内或境外上市。

　　由于今年多家排队公司审核资料再次显示失效，加上中梁控股上市后一度产生房企上市真空期，使得外界猜测房企赴港上市窗口关闭。有分析认为，今年上市申请审核，较过往更为严格。当然，企业能否拿到通过问询考验，拿到“无异议函”，关键还要看自身治理。

　　沈玮表示，随着行业集中度提升，中小房企基本被限制在两条路径：要么被购并，要么登陆资本市场，“一旦上市就有更多融资渠道，要想扩大规模也必须有大量资金。”

　　加强合作为长久之计

　　陕西有望诞生新的上市房企

　　背靠资本市场，规模房企拿“便宜”钱已有目共睹，各中小房企也希望通过上市来拓宽融资渠道。但上市不是一本万利，业绩达不到要求，股票将沦为仙股。

　　“选择与大型房企合作，是当下不少中小房企生存法则。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，中小企业的地域竞争力优势可以与规模房企形成互补，在降低资金成本、提升管理能力的同时，也能扩大品牌影响力，实现抱团式生长。

　　沈玮认为，房企是否上市要看战略规划，上市并不是融资的唯一渠道。房地产行业的融资基础仍然是开发贷，或者发行债券、海外融资等。私下的融资渠道则包括：私募基金、中小金融公司借贷。企业融资需要有战略眼光，如果拿地运作都困难，上市意义也不大。

　　不少地方国有背景的房企也被视为未来上市的主要力量。目前，陕西已登陆A股的房地产企业为天地源一家。在业内看来，完成整体改制的陕建集团，已在今年4月取得了省国资委整体改制上市立项批复，并在6月召开了第一次股东大会。此外，陕西一些本土老牌房企，如：高科、紫薇等，也具备冲刺资本市场的潜力。

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