海外房产投资如何获利？风险如何评估？全球房市真实现状？

　　海外房产投资如何获利？风险如何评估？全球房市真实现状？

　　一、海外房产投资的主要获利方式

　　一般投资海外房产，主要有2种获利方式：

　　A、转售获得一次性资本利得

　　B、长期持有获得稳定的租金来源

　　1、转售获得一次性资本利得（主要为炒楼花）

　　在中国以外的其他国家及地区，一手房基本以期房方式进行销售，即在建设期内，投资者与开发商签订购房合同后以分期支付部分房价的方式获得房屋所有权。这样一来，投资者可以在交房前的建设期内，以极低的成本，将期房转售卖给他人，从中赚起房价上涨的利润。适用于房价上涨很快的国家和地区（例如菲律宾的马尼拉）。

　　PS：在内地，商品房在封顶前，是不允许买卖的，所以无法炒楼花，即不能通过低成本、高杠杆购买期房再转售获取翻倍利润。

　　国外炒楼花相比于国内的情况更加可观，因为在国外买楼花时所交的买房保证金并不多，房屋的尾款也是在房屋建成之后支付，因此资金并没有被过多地限制。

　　而且在国外，购买期房是所交的保证金不会直接用于房屋建设，而是统一存入托管账户，待银行审核之后才会发放建筑贷款。即使房产项目发生违约（即出现所谓“烂尾楼”），投资者缴纳的保证金也不会遭受损失。

　　2、长期持有获得稳定的租金来源

　　a、短期出租给旅游人群，例如Airbnb

　　b、中期出租给来当地游学/出差人群

　　c、长期出租给当地工作人员/周边公司

　　三种方式都跟中国一样，都可以委托当地的房屋经纪/物业管理公司。被委托的管理公司（经纪人）会全权履行合同中所列出的条例，他们的主要工作是：

　　（1）为业主寻找合适的租客；

　　（2）办理租客入住/退房手续；

　　（3）每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用；

　　（4）租金转账；

　　（5）维护/维修住宅；

　　（6）满足房客合理要求。

　　对于长期持有收租，需要考虑该国家的平均租售比，再找到该国租售比更高的地区。租售比=一年的租金价格/总房价成本。租售比越高，回报速度越快。中国的平均租售比约1.2%，印度2.3%，香港2.3%，新加坡2.54%，日本2.6%，马来西亚3.7%，泰国4.1%，菲律宾7.13%。

　　二、海外房产投资的三个风险评估

　　海外房地产投资所需要考虑的无非是以下的三种风险评估：

　　市场风险评估（体现为当地的供需关系、购房政策）

　　汇率风险评估（体现为汇率波动是否相对稳定）

　　国家风险评估（体现为政局稳定，外资进出政策）

　　1、市场风险评估

　　房产是一个具有投资和居住的双重属性的东西，当房产作为投资品，如果缺乏市场需求（简单点说就是没人住）的房产，在短期内价格可以上涨得很快，但是必然无法持续（例如，2007年美国房地产泡沫，以及近些年一直被我们国人热捧的泰国、越南、柬埔寨房地产市场已经出现了泡沫，所以更多要考虑那些供不应求的价值洼地市场）

　　2、汇率风险评估

　　投资标的所在国货币的升值或者投资者本国货币的贬值将会给投资者带来或多或少的影响。个人因为研究菲律宾房产比较多，从走势图来看，人民币虽然有贬值的倾向，人民币兑菲律宾比索汇率波动总体较为平稳（人民币贬值虽然会提升投资者财务成本，但是收益的相对提高可以在一定程度上缓解成本上升）

　　3、国家风险评估

　　国家风险可以可以分为政策风险和政治风险。政策风险指在外资进出是否通畅，有关房产的购置，转售，相关税费等方面政策给投资者收益造成影响的可能性（例如上海的限购令，希腊的外资进入容易出来难）；政治风险指房产所在国的国内政治环境及相关因素影响投资者收益水平的可能性（例如印度尼西亚的排华事件）。

　　三、全球房产市场真实现状

　　1、发展中国家

　　内地市场：

　　属于中国楼市的黄金期已过，核心城市核心区域价格普通中产已难以承受，目前中央对房产的定位基调是“只住不炒”，中美贸易战下，未来的3到5年的政策面仍然是“去杠杆，稳杠杆”，长期横盘，且房产税已提上日程，对投资客十分不友好。

　　泰国：

　　人口基数六千多万，少子化，出生率低，目前国内中介代销的泰国曼谷所谓均价两万多的房产约为北京市区到通州，上海市区到松江的距离，实际核心区6-10万以上单价，次核心区5万左右，租金回报率不超过5%，泰国人均GDP已超过7000美金，属于中后期市场，收益不长久，GDP近几年增速仅约为4%，很多开发商本地买家与外国投资客实行价格双轨制。

　　马来西亚：

　　人口基数太少，总共3200多万，约等于菲律宾首都马尼拉一个大都会的总人口（常住+流动人口），生育率低，人口导入依赖移民政策，人均GDP破万元美金大关，比中国还要高，房地产市场是一个比泰国、中国更加后期的市场，当地房地产市场已经相当成熟，处于稳定期而非爆发期，马来房产开放给外国人购买的区域只是特定几个区域，后期政府很容易控制市场或制定政策。

　　越南：

　　九千万人口，人均GDP两千多美金，太过早期的市场，然而，此时的别墅、高档公寓等已炒至我们不可想象的价格，这样的人均GDP，胡志明市单栋别墅却可达到700-2000万人民币，妥妥的泡沫期。越南为共产主义社会，政府对房地产虽然支持，但一党制，政策多变，三年支持三年打压，类似中国房地产市场调控，且有外汇管制，中国投资客需面对双向外汇管制，对外国人产权年限有差别对待。民间反华情绪较重，对比菲律宾，90%民众为天主基督教徒，性格随和，微笑民族国家，民间不存在反华势力。岛屿争端只停留在政客层面，目前新任总统杜特尔特，亲华拒美态度明显。

　　印度：

　　巨大的市场，万达于2018五月停止所有国内地产项目，布局印度但不顺利，主要是政府关系梳理不开，拿地难。目前处于一个过于早期的市场，巨头可以布局，一般的投资客可以再等五年进入是最佳时间点。

　　印度尼西亚：

　　2.5亿人口基数，人口基数巨大，人均GDP约3000美金，资产价格起点低，首都雅加达具备很高的投资价值，但在房产投资上，目前政策对外资完全不开放，所以无法纳入投资考量范围。

　　柬埔寨：

　　属早期市场，但柬埔寨本地开发商完全没有开发能力，目前全部为中国开发商在柬埔寨做房产开发，且未来几年有上千个项目待建设或交付，但首都金边仅300万人口支撑，相当于中国一个县城级人口基数。2018年柬埔寨人均GDP为1500多美元，而市中心房价已被炒至2.5—5万元/平（人民币），没有人口红利和强劲经济做后盾，房产泡沫巨大，目前市场属于被中国投资客按在地上强打鸡血的状态，后续转售转租存市场在很大风险。

　　2、发达国家

　　英国：

　　100万人民币，如果全款的话，在一线城市伦敦买不了房，二线城市比如曼彻斯特、伯明翰，也还差一些。英国有不错的贷款政策，外国人可以不到4%的利息，贷7成左右，不仅可以等额本息，还可以先息后本，如果100万人民币，作为首付，可以在英国买个300万的房子。

　　而这个金额，在伦敦可能买到的房子相对偏远，不过，伦敦作为全球的一线城市，买家和租客来自全球，市场活跃，更稳定。

　　第二大城市伯明翰，差不多170万、180万就能投资一个不错的公寓，如果贷款，首付加上税费，算下来，差不多六七十万，曼彻斯特，会比伯明翰贵一些。

　　英国的房屋租金回报率都不错，所以有可能做到以租养贷，或者租金稍微贴一点养贷。大多数在英国买房的中国投资者目的是，把国内的资产分散一点出国，英国是资产保值最好的目的地，也是子女教育最合适的国家之一。

　　德国：

　　德国这几年房产市场涨得非常好，柏林、慕尼黑、法兰克福，这些一线城市这几年都在以每年10%+的速度上涨，即便上涨快，但房价相比其它欧洲国家，还是比较低的。

　　比如，柏林、慕尼黑均价8000欧/平米左右，100万人民币甚至还可以在法兰克福/汉堡全款买个小小小的studio。不仅房价涨，房租也在涨。整体的房产市场，处于供不应求的状态。

　　德国的银行是不给外国人贷款的。但是，有些机构能够找到德国非银金融机构提供贷款，当然，由于只是特定机构的特定房产才有办法申请贷款，所以，作为想利用杠杆的投资客，选择就会比较少一些。

　　法国：

　　巴黎的房价，这几年上涨得也非常不错。因为我之前在法国读书，看过当地很多华人通过投资房产赚钱的案例，觉得巴黎的房产市场还是非常不错的。

　　巴黎郊区很多大house，都被当地华人买来出租给中国学生了。不过，作为外国人来说，没法拿到贷款。所以，正常情况下，100万人民币，在巴黎不论是全款，还是首付，基本都买不了房。

　　但少数一些项目，比如之前提到的PVCP集团的一些旅游地产，有可能拿到贷款，并直接拿运营收益，比较稳定。

　　日本：

　　日本是发达国家里一个很特殊的存在，作为发达国家，它的房价并不高，首都东京4-6万人民币/平米（二手房），大阪更低一些。

　　投资日本，没必要去买新房。

　　一方面新房房价高，回报率自然就降低了，另一方面，日本的房价几乎不太涨，主要是靠租金获得稳定的回报，新房买来直接就折价了。

　　从90年代日本经济泡沫破裂之后，房价暴跌后，基本就横盘了。除了东京、大阪人口净流入，房价稳中小升，老龄化+少子化的状态下，其它地方的房产就不要碰了。

　　投资东京和大阪的二手房产，可以获得稳定的租金收入。一定情况下，也有可能做民宿，不过要求较高。日本独居现象严重，所以很多十几二十平的小房子，有个五六十万就能买个小公寓。可以带租约买，即买即有收益，获得稳定的现金流。外国人在日本买房，也可以贷款，不过要求很高，这里就不赘述了。

　　后记

　　真正的高手，都具备一种深思熟虑后做出选择的战略能力，才会做出“更少并更多人不看好的事”，最后大获全胜的原因不只是深入研究和数据支撑，还有房价市场不可逆转的趋势带来房价上涨的红利。

（责任编辑：家族办公室https://www.familyofficeschina.com/）