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潘石屹宣布SOHO中国将散售78亿资产,回笼资金“重拾”地产开发?

2019-07-01 10:20

  潘石屹宣布SOHO中国将散售78亿资产,回笼资金“重拾”地产开发?

  “不再卖项目“的潘石屹,杀了个回马枪。6月28日,SOHO中国有限公司(HK.00410,下称“SOHO中国”)董事长潘石屹宣布SOHO中国部分物业销售计划,交易标的涉及SOHO中国在北京、上海的13个项目,金额共约78亿。这其中,不乏银河SOHO等优质地段的物业。

  对此,让业内颇为意外的是,曾信誓旦旦不会再拿地搞开发的潘石屹表示,未来将会在一线城市拿地盖房子。

  自2012年SOHO中国宣布转型以来,潘石屹便停止收购资产等扩张行为。近几年里,除了大手笔出售旗下物业项目外,潘石屹多次以“包租公”身份示人,几乎将精力全部投放在共享办公产品SOHO 3Q身上。如今,潘石屹“重拾”开发商角色,究竟是处于怎样的考量?而在转型路上走了7年的SOHO中国,转型的效果又是如何?

  潘石屹再度“开卖”,SOHO中国拟出让78亿资产

  曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹,又一次以“卖资产”的方式出现在大众面前。

  据他介绍,SOHO中国本次交易标的涉及在北京、上海的13个项目,金额约78亿。近期,第一批拟推出2万平米物业面积,涉及SOHO东海广场、SOHO中山广场、望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO在内的5个项目。潘石屹还表示,“此类项目销售完成后,公司将终结散售模式。”

  蓝鲸房产注意到,这批散售类项目中不乏优质项目。如银河SOHO,位于北京二环的位置,整体出租率达98%。潘石屹笑称,“特别不舍,这次出售的18层还差点成为公司总部”。此外,据2018年业绩报显示,望京SOHO整体出租率98%,相较于2017年的99%出租率虽然有所下滑,但在持有的8个项目中仍排在第三位。

  对于出售这些优质物业出于何种想法,潘石屹称,“我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子,另一部分是客户经营不好的退回来的房子。未来,SOHO中国将继续实行核心资产自持战略。”据了解,北京的光华路SOHO二期、望京SOHO(塔3)、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场被潘石屹称为“八大金刚”,一直被看做公司的核心资产。

  潘石屹的动作虽出人意料,但业内对此普遍持有积极评价。易居研究院财经评论员严跃进向蓝鲸房产表示,“SOHO中国出售项目,符合其一贯的投资逻辑,此举有助于其实现优化集团的资产配置,也有助于公司回笼资金。”

  事实上,自2012年SOHO中国宣布转型以来,其一直在不断地出售旗下项目。如在2017年,SOHO中国以35.73亿元和50.08亿元的价格,整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。据蓝鲸房产

  不完全统计,SOHO中国已出售7个项目,交易金额280亿元。彼时潘石屹曾称,SOHO中国售卖项目,根本目的在于向轻资产模式,共享经济模式发展。

  而与以往不同的是,潘石屹此次卖资产,或带有“寻求新的盈利增长点”的考量。在发布会现场,蓝鲸房产问询出让项目之后的资金用途,潘石屹回复表示,“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债。”

  SOHO中国2018年业绩报显示,其流动负债为89亿元,而流动资产为90.71亿元,净负债率在43%,在房企中属于较低水平。由此可见,公司在资金链上并无太大压力,那么,潘石屹此次回笼现金流背后,重点或是将目光重调回拿地开发?据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出,“老潘突然‘开窍’拿地,或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期。

  转型共享办公遇阻?SOHO或重回地产开发

  2012年,SOHO中国提出转型,从“开发-销售”模式转向“开发-持有”模式,其主要收入来源也从卖楼转为收租。2015年,潘石屹推出共享办公产品SOHO3Q,并打算将其上市。不过从目前来看,SOHO中国的转型之路或并非一帆风顺。

  2014年,SOHO中国租金收入达到4.24亿元;2018年,这一数值为17.35亿元。租金收入虽然实现了大幅度增长,但随着公司开发战略的收缩,公司整体的营业额和净利润出现下滑。据其年报显示,2012年SOHO中国实现营业额153亿元,净利润约106亿元;而在2018年,这一数值分别为17.21亿,净利润19.25亿元。

  此外,进入2019年,SOHO对于SOHO3Q这款共享办公产品的态度也出现了一定转变,一改过去积极扩张的战略。潘石屹向蓝鲸房产坦言,“3Q这个共享办公行业的利润特别薄,本次销售所得的钱不会大规模投向3Q领域,3Q的项目也消化不了”。而对于之前规划的2019年分拆上市,潘石屹也明确向蓝鲸房产表示,“目前没有上市计划”。

  截止2018年12月31日,SOHO中国共享办公业务SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,在中国7个城市拥有31个中心,合计超过3万个工位,未能实现5万个工位的目标。同时,3Q业务的具体盈利情况,SOHO中国也并未披露。值得注意的是,位于上海的中山广场B座16层也在此次出售范围,该项目的租户就是SOHO3Q。

  58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,“共享办公之路并不好走,头部企业的规模扩张虽然在持续,但盈利空间较小。”他进一步表示,从运营角度上而言,共享办公的市场细分、增值服务等方面也需要更为纵深化发展。

  今年以来,在3Q业务上,潘石屹明显在打差异化战略,而拒绝进行烧钱式扩张。如在对丽泽SOHO等6个项目实现5G网络覆盖时,潘石屹也明确表示,“SOHO 3Q未来一定会使用5G”。

  按照潘石屹的设想,下一步SOHO中国会集中在一线城市最繁华的地段拿地。而当蓝鲸房产问到,“拿地层面会考虑商业地产还是住宅地块?”潘石屹笑称,“什么赚钱拿什么。”

  对此张波表示,“一线城市优质地段抗风险能力强,潘石屹可能是想通过企业资产盘整,将更多资产布局到一线核心地段,并适当弱化共享办公在企业战略中权重比例。”

  不过,目前来看,一线城市优质地段的直接上市量极少且竞争激烈,价格惊人。张波称,“这对企业的综合要求很高,拿地并不容易”。

  转型7年之后,“包租公”潘石屹再度拾起开发商的身份,以此为SOHO中国寻找新的未来。然而,随着房地产行业天花板的临近,潘石屹这波“逆操作”,能否实现其“挣钱”的愿景?在一线核心地块激烈竞争的局势下,SOHO中国又能否力挽狂澜?


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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