我国发展REITs的关键节点

近年来，虽然我国尚未推出专门的REITs法律法规，但相关部门对REITs的发展也给予支持和鼓励，国内金融机构大力创新，在我国现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品相似的“类REITs”产品。这些已发行的单类REITs产品与成熟市场REITs之间存在一些不同，而我国需要怎样的REITs模式才能更好迎接资管时代到来是今天需要关注的重点。
 

类REITs与成熟市场REITs的区别

 

总的来说，两者在税收、组织形式、投资期限、投资标的、收益分配等方面均有所不同，咱们一条条来看：

 

1、税收方面

美国对于REITs的征税采取的形式是，在满足投资范围、收入比例、组织形式等各方面要求后，如果将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税，仅投资者个人需缴纳个人所得税；但REITs公司分配后的留存收益仍需缴纳公司所得税。在这个过程中我们可以发现是有一定的税收优惠的。

而国内市场因为目前没有专门的律法税收规定，对于REITs也无税收优惠政策，总体税负水平较高。因此，我国类REITs通常通过较为复杂的交易结构设计来实现避税、节税。

2、组织形式方面

成熟市场REITs的结构设计分为公司型和契约型。美国以公司型REITs为主，而亚洲契约型较为流行。

国内类REITs产品大多为专项资管计划形式（如中信启航、苏宁云商的类REITs产品）。专项资管计划一般为私募，仅可向合格投资机构定向发行，在产品流动性和信息披露程度上都与标准REITs产品有较大差别。而且由于税收政策等原因，我国特有的专项资管计划往往并未实现基础资产所有权的真正转移。

3、交易结构设计方面

我国类REITs以固定收益产品为主，在投资期限、投资标的、信用增级、收益分配等方面的设计均与成熟市场REITs有所不同。成熟市场的REITs投资期限较长，而国内类REITs一般期限较短；国内类REITs的投资标的上的要求也与国际成熟市场有所不同；国内类REITs普遍有信用增级，而成熟市场REITs较少有增信；收益分配方面，成熟市场REITs收益通常以股利或分红形式发放给投资者，而国内类REITs一般有分层设计，分为优先级和次级，优先级只享有固定收益。

 

我国发展REITs要突破的几个重点环节

 

中国目前面临的一个难题是房地产资产和金融资产池的通道不通，而如果不将其打通的话，房地产资产的“堰塞湖”会对经济造成巨大压力，日本八十年代末的房地产泡沫破灭就是前车之鉴。国家鼓励发展REITs的原因之一就是REITs是一个非常有效能够打通两者的渠道，也是房地产长效机制的基础。

但是REITs的推行要进行的关键节点很多，比如税收的配套、企业管理机制的配套，相对理性的房地产市场作为背景。因此，这是个天时、地利和人和，三方面都具备后才能完成的工作。就现行REITs而言，有四个方面是需要去推进的。

1、发展租赁市场

在过去的二十年里，中国的房价飙升使得城市房价高企，租金收益则普遍不高，租售比或租金回报率明显低于境外成熟市场，有的甚至低于无风险利率。低收益率使得REITs发展受限。发展租赁市场，使租售比逐渐回归至合理水平，形成相对理性的房地产市场，有利于REITs的推行和我国房地产金融市场的发展。

2、制订税收优惠方案

税收优惠是国际REITs发展的基本保障和动力。REITs的推行，需要政府相关部门的支持, 制定合理的税收政策，根据情况赋予REITs和投资者税收优惠。美国的税收优惠政策较难效仿，可参考借鉴亚洲成熟市场的REITs税收政策，结合我国市场的特殊性制定税收优惠方案。

3、尽快健全相关律法

健全的律法是推行的必要条件，不然REITs永远只是小打小闹。成熟市场REITs的发展最初都是通过法律制度的方式确立下来相关细则。我国也需要通过对REITs进行专项立法来制定标准、规范市场行为，特别是关于REITs如何具体运作、将房屋用于信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等实践中需要探讨和解决的关键问题进行明确规定，从而促进REITs的健康发展。

4、完善监管机制

我国目前的监管体系设立“一行三会”，实行银行、保险、证券分业监管的制度。REITs的发展需要各金融子行业的共同协作，而在我国的监管环境下，REITs的设立、运营、上市交易等各个环节将分属于不同监管机构监管。因此目前的分业监管体系对REITs等涉及多个子行业的创新产品发展存在一定的障碍，很难形成明确的分工和统一的监管。此前兴起的非标业务也存在相同的问题，倘若监管体系不能完善，所谓的标准化业务将局限于各子行业内部，很难有新的发展，大量的非标业务也无法得到规范。通过各监管机构的沟通协作，逐渐探索混业监管模式，制定相关政策将非标业务标准化，为REITs等创新产品的发展创建良好的监管环境。

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