海外房地产投资国主要限制一览

　　海外房地产投资国主要限制一览

　　美国无限制

　　从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制，从贷款方面来讲，外国人可以在美国贷款买房，但申请条件比本地人严苛一些，最高贷款比例为60%，而且对外国人来说30万美金以下的房产一般不接受贷款。

　　加拿大有海外买家税

　　加拿大卑诗省政府针对海外买家征收额外的20%物业转让税，而安省政府针对海外买家征收额外的15%物业转让税。

　　在加拿大买房贷款外国人能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息较低，但是目前放款条件和贷款利率都有提高。

　　澳大利亚只能买新房

　　外国人只能购买全新的住宅项目，在澳洲买房贷款购买公寓期房可以只付10%首付款，买现房则为20%~30%，没有限购和限贷的要求，贷款利率和本国居民相同，还款方式灵活，允许贷款人在前5年内只还利息，不用还本金。

　　而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限购；另外澳大利亚的最高贷款比例为80%。

　　澳大利亚主要银行已经几乎不可能向中国公民贷款，但有一些非银行放贷机构却可以。

　　中国公民如果是贷款建房、购买闲置土地、地建房或面积小于50平方米的单位，将无法获得贷款。

　　新西兰海外买家禁买二手

　　2018年，新西兰政府实施《海外投资法案》新的修正案，把购买住宅房屋定为“敏感”投资，非新西兰居民或非新西兰公民的海外买家将被禁止购买二手房。

　　英国买房不限购

　　英国在购房方面对非本国国籍的人没有限购，跟本地人享受同等待遇。

　　贷款方面没有具体规定，一般情况下，英国买房贷款有两个限制，即：贷款总额是家庭年税前收入的4-5倍以内；

　　同时，贷款比例不能超过房价的一定百分比。通俗的说假如房价是100万，如果政策规定的贷款比例为80%，那么你最多可以贷款80万。

　　泰国相对较为严格

　　在泰国法律中，外国人不能获得土地。例外的情况是，在投资委员会规定中（《土地法案》第96条），外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1莱（约为1600平方米）的土地。

　　与此同时，除了土地购买外，外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许（可能性不大），须经严格的程序，土地须在特定地点，同时获得内政部长的准许。

　　1）在泰国法律下，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%，泰国居民占51%的比例；

　　2）外国人可在泰国承租、租用土地；租赁不能超过30年，当合同期限届满时，可以续签；但是自续签后，不能超过30年；

　　3）外国人不能获得土地，但是可以拥有与土地分离的建筑物。

　　二。关于高净值人群的投资选择

　　“随着中国高净值人群生活方式的国际化，海外置业既是一种投资，又是一种生活方式的新选择。人民币贬值促使更多中国高净值人群开始考虑全球资产配置，中国这些投资者的需求还远远未被满足。现在资金出去比较困难，最受中国投资者青睐的海外置业目的地的房价将来还会受到中国投资者的影响。”

　　过去10年是中国房地产的黄金时代，投资者已经习惯短期内资产快速增值获得收益。虽然未来经济存在不确定性，对高净值人群来说，房地产依然是一个风险相对低的投资品，在未来很长的时间里，无论国内还是海外，收益回报比资产增值的幅度更高，所以投资者的理念必须转变了，应该更注重不动产物业长期的、稳定的租金回报。

　　如果是高净值投资客，可以考虑投资发达国家，这样做可以有效的分散资产风险。为此可考虑货币强势的国家，如美国、加拿大、英国、澳洲等，这些也是土地有长期供给的国家。但是加拿大、美国的房地产税很高，美国、澳洲的房价时有回调。

　　不推荐日本，原因是：虽然旅游业发达，吸引了大批的投资客，但是由于处在地震带，它的房产随着持有时间越长，不增值反而贬值，折旧很严重。另一方面，日本的新房数量较少，选择空间不大。

　　相比之下，英国是外国人贷款政策比较稳定的国家，产权保护也是最严格的。根据全球房价大趋势，它的住宅房价过去50年（1968-2016年）上涨61倍，英国涨幅70倍，其中首都伦敦涨幅达106倍，且不存在大浮动的波动回调。

　　所以，对于高净值人群，可以考虑英国作为资产保值的其中一个投资方向。

　　三。关于中产阶级的地产投资选择

　　对于中国千万的新中产而言，目前中国经济环境下，各类投资收益都比较差，他们的主要投资目的是为了寻找海外投资的价值洼地，以小博大，实现财富倍增。

　　这就仿佛是，90年代日本韩国人开始在海外做大量房产投资，原因是本国经济增长放缓。目前韩国是越南房产最大买家，菲律宾房产前三大买家。因为这两个国家经济正在高速增长期，经济高速增长时，各类资产才会有收益；经济增长缓慢时，资产必然会转移到海外高增长国家。

　　很多权威机构，都非常看好东南亚一带的投资，发达国家在制造业这一块也在不断向东南亚倾斜，因为那边有劳动力成本还相对较低。再加上中国一直在推行一带一路政策，东南亚国家有很大的受惠。

　　东南亚11国中，有稳定住宅房产供应，且允许外国人买房的发展中国家主要有5个，包括：柬埔寨、泰国、马来西亚、越南和菲律宾。

　　马来西亚算得上是亚洲发达的国家，物价管控较为严格，地产上升空间不大。

　　柬埔寨金边的人口太少了，相当于中国一个小县城的，没有人口基数支撑，房价很难上涨。

　　越南贷款利率比较高，付款环境也不是特别宽松，而且只有50年产权。而菲律宾人口基数大、付款政策好，而且有外国人永久产权的份额。目前的房价没有完全炒上去，人均GDP也在3000-8000美金的一个黄金上涨起步期。·

　　泰国位于东盟中心，是整个东盟的物流枢纽，贸易、金融中心，吸引了不少国际知名企业。作为一个旅游国家，地产的兴衰和旅游业不无挂钩。虽然泰国对于外国人的购房政策也是规定的比较严格，但是胜在国际化程度高，发展前景好。前文我们介绍过的新建国际学校，在教育成本更低的前提下带来更好的教学质量，同级别的国际学校收费基本上只有北京的百分之五十至百分之七十五。随着泰国“东部经济走廊发展计划”（EEC）与中国的“一带一路”计划逐步对接，政策的红利将使泰国更适合作为中国投资者的在亚洲的选择。

　　四。总结

　　如果要投资房地产，欧美市场的首选就是英国。目前，基本上所有的投资分析人士都首推英国。前文我们也分析过，英国市场风险小且没有对于外国人的诸多投资限制，基本上是对所有外来投资者以及英国本国的投资者持有一视同仁的态度。如果为了分散风险以及资产保值，英国市场无疑是最好的选择。

　　就亚洲市场来说，菲律宾和泰国都是比较好的选择。这两个国家的共同点都在于国际化程度相对较高。菲律宾虽然较泰国来说相对贫穷，但是英语也是其通用语言，很多国际业务比如客服代理都在菲律宾开有专门的公司。并且，现在菲律宾尚处在上升期，未来上升空间很大，适合激进的投资者。泰国作为旅游大国，长时间和国际接轨，国际化程度非常之高，放眼整个亚洲都不遑多让。吸引投资者的教育资源和医疗资源也让泰国市场有更好的发展前景。