零售房地产投资信托基金火了

Jason Moser：今天是6月8 日，星期一。我是您的主持人杰森·摩泽（Jason Moser），今天我当然也加入了合伙人马特·弗兰克尔（Certified Financial Planner）。马特，一切都好吗？

Matt Frankel：太好了。这里是美好的一天；那里怎么样了？

摩瑟：（笑）在北弗吉尼亚州也差不多。也许不是90°，但是它越来越近了，美丽而阳光明媚。是的，确实感觉像夏天到了，而我们却没有春天。我们刚刚说过，我们显然再也没有看到Spring了，这有点令人沮丧，但是至少在这里有一些晴朗的天气真是太好了，而且确实感觉事情开始有点后退了。 ，也许跟你们在南卡罗来纳州那边目睹的步伐并没有完全一样，但我认为生活正在慢慢恢复，但确实可以慢慢恢复到我们认为的正常水平。

弗兰克（Frankel）：是的，我希望他们能为你们加快这一步，因为在这里可以去餐馆很开心（笑），我可以去健身房而不是在我的地下室锻炼。因此，这是一个不错的变化。

莫瑟：是的。到目前为止，在2020年是疯狂的一年，也许后半程对我们会更好一些。好吧，在今天的金融节目中，我们将特别讨论房地产投资信托，房地产投资信托，更确切地说，我们实际上是在讨论零售房地产投资信托的房地产投资信托，以及为什么投资者最好不要让他们沉迷于此。

马特，您在周末发布了一条推文，给听众一个选择。您通过民意调查发布了一条推文，使听众有投票的机会。我会在这里为您阅读这条推文，您说：“过去一周，房地产房地产投资信托基金一直备受关注，而我将与TMF关于明天的《行业聚焦》的讨论。这些将在未来五到十年内表现最佳吗？” 您列出了Simon Property Group，股票代码为SPG；您提到过Tanger Outlets，即股票代码SKT；STORE Capital，股票代码STOR；和Seritage Growth Properties，股票代码SRG。

现在，马特（Matt），我知道我为谁投票，而且看来这里的大多数人，几乎是大多数人，肯定是获胜的选民西蒙房地产集团（Simon Property Group）。我们将探讨为什么可能是这种情况，但让我们首先讨论一下，这是什么促使鸣叫呢？过去一周，房地产房地产投资信托基金（REIT）备受关注。那么，和我们谈谈为什么会这样吗？

弗兰克尔（Frankel）：嗯，首先要意识到零售房地产投资信托基金是市场上表现最差的股票之一，在许多情况下，它们的表现甚至比酒店，邮轮公司和航空公司还差。原因是，成为零售房地产投资信托并不意味着企业的利润率高。因此，如果您不收取房租，事情就会迅速发展。我们看到，随着商店被迫关闭，特别是在自由零售中，这意味着大流行的无关紧要的业务，我们看到了广泛的关闭。您提到西蒙房地产集团，在某一时刻，他们的商场100％关闭。就像什么都没跑。即使购物中心内有必不可少的业务，它也已关闭。

莫泽：我的意思是，他们对此也无能为力。我的意思是，那是他们无法控制的。

弗兰克尔：对。当时他们没有被命令关闭，而是这样做了，但是他们即将被关闭。[笑]因此，西蒙，丹吉尔，他们的财产基本上都在某一时刻被关闭。我提到的另一家商店资本（STORE Capital）实际上是大部分物业未关闭的物业，只有约三分之一的物业在高峰期关闭。还有Seri​​tage，如果您不熟悉的话，他们的许多资产都不会正常开放，因为它们的整个业务模型都是重建的，所以...

Moser：不提供Seritage，那里没有Sears的联系吗？

弗兰克尔（Frankel）：是的，它们是专门为购买西尔斯（Sears）旧资产组合而创建的。

Moser：是的，我的意思是，那就像，我不知道，即使在零售业的鼎盛时期，我也一定会对Sears感到非常满意，对吧？我的意思是，很明显，现在它面临着自己的一系列挑战。

弗兰克尔（Frankel）：恩，塞里塔奇也不是。在他们的全部财产中（我认为他们现在拥有220处财产），他们只有17处被Sears或Kmart占用，他们只是取消了其中12处的租赁。因此，此时他们几乎要洗手Sears和Kmart。

莫瑟：是的，世界其他地方也是如此。

弗兰克尔（Frankel）：他们的整个商业模式是，当这些西尔斯大厦中的大多数建成时，这些都是主要的购物地点，我的意思是，人们习惯于在周日打扮得整整齐齐，去西尔斯去西尔斯。 70年代和80年代。因此，这些地点很棒，但是没有人想要拥有Sears，Sears甚至都不想拥有Sears，这就是他们创建Seritage的原因。

因此，关键是，这些是顶级位置，是Seritage现在正在发展成为更现代的混合用途零售资产的巨大资产。这是一个漫长而缓慢的价值创造模型，他们还没有盈利。我知道为什么只有7％的受访者表示Seritage会是表现最好的，但是您可能会误会，因为仅今天，Seritage上涨了38％。

因此，让我从我掌握的这一行统计数据中读一下。今天的抵押贷款增加了38％，过去一周增加了171％，比3月的低点减少了330％。

莫瑟：这是闻所未闻的。通常，对于您的房地产投资信托基金（房地产投资信托），从本质上讲，他们需要以股息的形式支付大部分净收入，对吗？投资房地产投资信托的关键在于，您知道自己将获得高收益的工具。因此，在资本收益方面，由于我们知道收益在那儿，所以它往往会比较适度。但是很明显，这不是正常的时间，我当然可以理解，投资者在哪里感觉像零售业从悬崖上掉下来，并且肯定在这段时间内所有股票都被杀死了。但是从表面上看，在过去的一周到今天，还有更多的乐观情绪。我想，我们正在这里重新开放经济，人们有能力恢复经营。

弗兰克尔：对。您看到的比预期的要好-我的意思是，周五的就业报告只是一件事。您会看到消费者的信心远高于预期。您会看到诸如航空旅行之类的东西比人们想象的要快一点，即酒店入住率。这些零售房地产投资信托基金中仅有一部分正在发布令人印象深刻的数字。

您知道，很多零售房地产投资信托基金都报告说在4月和5月几乎没有收入（笑），Seritage刚刚报告说他们获得了4月租金的62％，而5月租金的一半以上。并同意推迟，这意味着他们最终会再得到6％。所以，这实际上很漂亮-我的意思是，在正常的非大流行月份中，仅收取预期租金60％的零售房地产投资信托非常糟糕。但这不是正常的环境。当其他零售房地产投资信托基金正在收取时-我们的最爱之一EPR Properties收取了其4月租金的15％。当您将其与类似的东西进行比较时，这实际上是一个非常令人印象深刻的数字。所以，这样的事情。

Seritage面临的最大问题是，为什么要为即将到来的破产定价？如果您还记得，伯克希尔·哈撒韦（Berkshire Hathaway）是他们的贷方。为了获得其循环信贷额度，他们需要签署一定数量的非earear租赁，而没有，因此他们需要通过其他方式获得融资，特别是通过租金收入或资产出售。我们在这两个方面都收到了好消息，这就是为什么您看到这一巨大举动的原因。

您知道，我刚刚提到他们的租金比预期的要高得多，自第一季度末以来，他们实际上已经出售了超过4,000万美元的资产，许多人认为目前没有人会购买零售物业。

因此，关于他们的资金问题，我不想说已经回答了，但是您变得更加清楚，这就是为什么您看到这一步如此之多的原因。

摩瑟：好吧。所以，让我们在这里谈一谈Tanger，因为那肯定是我熟悉的名字。我想您会看到很多这样的奥特莱斯购物中心-我的意思是，我相信Tanger是这些购物中心背后的名字之一。丹吉尔的选票确实排在第三位。我的意思是，这是438票，这是一个不错的小横断面，您知道，那里有一些不错的数字，但排在第三位的是Tanger Outlets。您发出的那条推文中有一个问题，我想在这里发表您的看法。

问题来自史蒂夫·芬奇（Steve Finch），他问：“您认为丹吉尔（Tanger）破产的可能性是什么。您知道，鉴于某些房地产投资信托基金的租金情况，也许一周前这个问题的答案可能有点不一样，但是你今天会怎么说呢？

弗兰克尔（Frankel）：嗯，我在大流行期间实际上购买了丹吉尔股票的原因是，在那次民意调查的四家公司中，Seritage是我认为唯一有可能在下一两年破产的现实公司。究其原因，不是因为他们今天在做什么，而是关于他们在艰难时期必须获得多少资金，以及他们是否将在另一端获利。

因此，与Seritage不同，Tanger在这场大流行之前是一家非常有利可图的公司。我的意思是，他们的股价在过去几年中表现不佳。他们的一些租户有很多疑问。我们将在稍后讨论的Gap是他们的主要租户。您知道，所有这些通常都是基于购物中心并且有廉价直销店的公司都是Tanger租户。因此，商场零售显​​然是一个可怕的地方。我的意思是，我说的是个人零售商，这不是您真正想要投资的空间。

因此，这些是Tanger租给的很多公司。目前，丹吉尔的入住率超过90％。直到大流行爆发之前，每平方英尺的销售额实际上一直在上升。因此，业务并没有做得很糟糕。我的意思是，它的收入已经足以支付其股息，这是非常高的。它有大量的流动性；我知道它从其循环信贷额度中提取了数亿美元。更不用说，随着这一切的开始，Tanger聘请了一位出色的首席执行官。该公司创始人之子史蒂芬·坦格（Steven Tanger）目前担任首席执行官，但他们只是聘请了斯蒂芬·雅洛夫（Stephen Yalof）。他曾是Simon的Outlet部门的首席执行官，而Tanger实质上偷走了他，成为他们的下一任CEO。没有一家公司在门市业务上做得比西蒙好。如果你' 我见过Premium Outlets品牌的奥特莱斯物业，那是Simon的物业。他们约占整个前景市场的三分之二。

莫泽（Moser）：您的意思是，就其他公司而言，领导能力显然很重要，但是我的意思是，对于房地产投资信托公司或业务开发公司，这确实是可能的领域确实感觉您可能在做一些赛马比赛，感觉对我来说管理甚至可能还要多一点。我们想确保我们拥有能够很好地分配资本的管理层。我的意思是，房地产市场是一个很难完全掌握的市场，它不是万能的，当然位置，位置，位置也会发挥作用。但是，您是否感觉像我那样，即房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）房地产投资，这些投资更多地取决于良好的管理？

弗兰克尔：是的，这实际上是我爱丹吉尔的重要原因之一。就像我说的那样，这是家族经营，家族成立。他们在93年上市，自1993年以来，每年都在提高股息。我的意思是，今年还有其他多少零售公司（这种情况不包括在内）的这种情况显然在2020年结束了……

莫泽（Moser）：我要说的是，这可能接近红利贵族。

弗兰克尔（Frankel）： ...但那确实令人印象深刻，基于股息，他们现在的收益率将在20％左右。但是良好的管理是关键。西蒙也是家族企业-您知道，它是由创始人或创始人的子女经营的。因此，管理很重要。

实际上，这是我经常听到的有关Seritage的最大抱怨之一，因为经理，一个叫Benjamin Schall的人，做得很棒。董事会主席是Sears的Eddie Lampert。很多人并不真正在乎（笑）参与他所经营的公司。

Moser：是的，我至少可以理解，在我呆在The Fool之后，甚至在我跟随他之后，我的意思是，作为一名成员，他有一些过人之处， 感觉像。

弗兰克尔：是的。好吧，（笑）这很客气。每当我向愚人节提出这个问题时，最大的问题就是：“是的，但是埃迪·兰伯特（Eddie Lampert）不在公司中有帮助吗？” 我的意思是，他是最大的股东。

Moser：我的意思是，我可以理解那里的恐惧。我不知道我一定认为这是一个加号，我也不认为这是牛市的论据。

弗兰克尔（Frankel）：但是，值得注意的是，Seritage的另一大股东是沃伦·巴菲特（Warren Buffett）。我提到伯克希尔·哈撒韦公司是他们的贷方，因此伯克希尔·哈撒韦公司不拥有普通股，您不会在伯克希尔·哈撒韦的投资组合中发现这一点。但是，当您查看Seritage提交给SEC的文件时，您会注意到，列出的最大个人股东是沃伦·巴菲特（Warren E. Buffett），他持有该公司5％的股份。因此，巴菲特不仅放心向Seritage借钱，而且还把钱投入普通股本身，所以我的意思是，这种帮助抵消了Eddie Lampert的参与。

摩瑟：是的，我想是的。让我们谈谈存储，因为我认为这是一个非常有趣的东西。我们在这里确实获得了第二名，STORE Capital。您说，成长股票文档甚至对您的推文做出了回应之一，您说，商店是多元化的，相对而言，它拥有加油站，日托等等，除了零售类型的物业外，它是一个大伯克希尔控股公司。

您对STORE Capital的未来展望感到兴奋吗？它是多样化的房地产投资组合吗，它不仅超越了传统的购物中心和零售型场所吗？

弗兰克尔（Frankel）：好吧，我会说，斯托尔资本（STORE Capital）有点像这张单子上的怪胎。这是净租赁房地产投资信托。我最想与之比较的公司是Realty Income，我在演出中已经谈论过几次；意味着它主要投资于单个租户物业。实际上，STORE中的“ ST”代表单租户；该名称代表“单租户运营房地产”。

因此，这个问题有一个复杂的答案，因为STORE的多元化实际上是其不及房地产收入，国家零售物业和许多其他同行表现不佳的原因。其中大多数都只是基本业务，例如加油站，美元商店以及在大流行期间开放的东西。

在STORE的情况下，餐厅，未开设的日托中心，电影院，家庭娱乐中心，健身房占据了投资组合的三分之一。因此，这是投资组合的三分之一。因此，就其租户被关闭而言，他们实际上比大流行所遭受的打击要大得多，而几乎其他所有净租赁房地产投资信托都如此。在我看来，这就是为什么您现在能够以这样的折扣获得它的原因。再说一次，自大流行开始以来，我已经购买了该民意测验中的所有内容。所以，把钱放在我的嘴里。

莫瑟：你是。好的。好吧，让我们谈谈胜利者西蒙房地产集团。而且，您知道，您之前已经提到过，在谈论那里的租金和所占百分比时，在过去的几天里，我们在这里看到了头条新闻，即西蒙房地产集团实际上是在对Gap（零售商Gap）提起诉讼，要求他们赔偿错过的租金。而且，Gap显然是美国最大的门店租户之一，扣留了三个月的房租，总额接近7,000万美元。

很明显，现在了解了一个非常独特的时间，每个人都陷入了一种或另一种方式。而且，我们甚至看到Chipotle和Starbucks等公司的位置非常优越，甚至与房东进行谈判，试图在短期内就这里更好的租金进行谈判，因为一切都必须关闭，并且这种大流行带来的成本。

西蒙，把它带到这里的盖普，谁知道这将如何解决？我感觉好像西蒙可能很难从中获得他们想要的一切。但这是否重要，西蒙将Gap告上法庭是什么样的表情？

弗兰克尔：我的意思是，这里每个故事都有两个方面。首先，例如，我不会一秒钟就认为星巴克需要租金减免。

摩瑟：（笑）是的。好吧，你可能是对的。

弗兰克尔（Frankel）：我对你一无所知，但是即使在流行病最深的时期，即我身边的星巴克，它也从来没有更长的路过路线。因此，我的意思是，他们可能没有以前那么赚钱，但他们的收入足以支付房租。因此，无论如何（笑）继续前进。

故事的两个方面是：一方面，西蒙（Simon）说，盖普（Gap）欠租金是因为他们签署了租约；租约说，他们必须支付租金，而大多数租约，无论零售还是其他方式，都明确排除了病毒；如果您因病毒爆发而不得不关闭，例如整个员工都得了流感，那通常就是不交租金的原因。盖普（Gap）在西蒙（Simon）有很多商店。最后计数为391。因此，他们是一个很大的租户。

莫瑟：所以，西蒙有一定的立足点。

弗兰克尔：对。而且，根据西蒙（Simon）的说法，盖普（Gap）决定关闭所有北美商店，然后再西蒙（Simon）关闭商店。因此，他们可以提出这样的论据，即如果西蒙的购物中心本来可以营业的话，它们仍将继续营业，因为那将是一个非常可靠的论据。您知道，这取决于谁先结案，我不知道这是否是合法论点，但这无疑对西蒙的案情有所帮助。

另一方面，租约中通常还会有一个条款，规定您可以保证访问该物业。如果您要租公寓而您无权使用该公寓，则通常无需支付租金。因此，很高兴看到这场法律斗争如何进行。我有一种感觉，他们将要达成某种和解。

莫泽：我觉得这是必然的结论。我无法想象有人会把这件事付诸实践，特别是如果有机会的话-

弗兰克（Frankel）：是的，一场旷日持久的法庭之战符合所有人的最大利益。那要花他们两个钱。而且，我的意思是，西蒙（Simon）提起诉讼，要求他们赔偿任何诉讼费用，但他们仍然冒着他们不赢的机会，并花费数百万美元用于律师和法庭费用之类的事情。没有人的最大利益。因此，我有一种感觉，他们会说，好吧，这三个月的租金是您的一半，我们将其平分。

莫瑟：是的。而且我想我也很想知道，您正在谈论当前正在发生的所有这些事情，我们不知道的一件事是，我们是否会看到某种第二波浪潮，使这些公司处于较弱的地位再次？我的意思是，我们是否看到第二波浪潮，这些商店不得不再次关闭？如果是这样，他们可能会回溯到这一时间点作为某种先例。所以，我的意思是，也存在某种不确定性。

弗兰克尔：是的。我同意这里存在很多不确定性。如果Gap继续运作，我不希望Gap很快破产，那么我对您一无所知。我认为他们的财务状况相当不错。我的意思是，零售商正在苦苦挣扎，但它们是定位较好的零售商之一。只要他们继续经营，我真的看不到他们有什么理由要在那段时间不付任何钱。特别是因为他们要扣留6月的租金。在大多数情况下，西蒙（Simon）物业在六月开放。

莫瑟：是的。我要说的是，看来现在大多数事情都回到了这里，直到6月8 日，所以，是的-

弗兰克尔（Frankel）：因此，这就像教科书中关于故意扣缴租金的定义。

摩瑟：（笑）是的。也许达成的目标比他们那里应得的多。

弗兰克尔：是的。也许四月和五月，我本来可以参加的，但是当他们也说六月时。对于Gap而言，这种声音是机会性的。

摩瑟：好吧。因此，然后在这里与我交谈，因为从本质上讲，您知道我们喜欢组建股票篮子，对，我们喜欢根据长期的长期机会收集一批股票。我们谈论现金战争；我们谈论医疗保健。这是您要关注的一篮子股票，不是吗？

弗兰克（Frankel）：是的，我称之为“零售未死”。

摩瑟：好吧。

弗兰克尔：是的。[笑]不仅是这四个，我实际上还会在其中添加不动产收入，因为那是我的最爱之一，但是在大流行期间我没有再购买任何不动产收入，因为它已经是我的重要职位之一，所以这就是为什么它不包含在民意调查中的原因。但是，如果我要制作一个正式的购物篮，由于您的购物篮做得很好，因此我需要有点竞争，那么我会做这四个加房地产收入。因此，这将是STORE Capital，Seritage Growth Properties，Simon Property Group，Tanger Factory Outlet和Realty Income。我称他们为“零售还没有死”篮子。并且请注意，这并不是对任何单个零售商的赌注，因此...

Moser：嗯，我要说的是，这是我真正喜欢的“零售还没有死”的一件事。实际上，您是从不同的角度看零售的，我认为那里有一个值得学习的好教训，尤其是在投资方面。您知道，直接在寻找一个市场机会，但同时也从不同的角度以及该价值链中的其他参与者来寻找机会。而且，虽然您知道，Gap有一个直接的名称，但它们的作用，就零售而言，就西蒙房地产集团而言，价值链中还有另一方，也许您没有当我们谈论Gap及其表现时，会听到 但是Gap当然需要Simon，以便能够支持他们拥有的房地产业务。因此，这是研究这些市场如何协同工作以及这些价值链中不同参与者的一种巧妙方法。

弗兰克尔：是的，这就像一个篮子，打赌某种形式的实物零售会做的很好，不一定Gap，American Eagle，Abercrombie＆Fitch在五年内会很好，但实物零售无处不在。就像“现金战争”并不押注任何特定的现金付款接收者，您押注的事实是现金将整体消失。因此，这就是这里的思考过程。

甚至现在所有这些都已经反弹了–我提到了Seritage比低点低330％，但是自3月低点以来表现最差的一组是STORE Capital，上升了101％。

Moser：表现最差的人？

弗兰克尔（Frankel）：那是四个中最差的一个。自从我买了以后，我希望我能将它们全部精确地定在低点，但是那没有发生。STORE Capital从低点上涨了101％。西蒙房地产集团从低点上涨了119％。丹吉尔名牌折扣店，低谷价的140％。仅在过去一周内，所有这些指标都上涨了35％或更多。因此，可以公平地说，事情在经济中的发展似乎比人们想象的要快得多，这对于这些公司而言确实是个好消息。

Moser：好吧，我们希望它继续下去。还有“零售还没死”的篮子，我很喜欢，马特，我们会从头开始追踪它，您首先在这里听到过，伙计们，“零售还没死”的篮子。非常感谢，马特。

好吧，马特，在我们结束本周之前，让我们继续前进，让听众一个来观看。下周您将在这里看什么股票？

弗兰克尔（Frankel）：我要看《 Seritage》，只是因为看是如此有趣。我讨厌重复自己，但是观看它真是太好玩了，不仅仅是因为我拥有它，如果我不拥有它，我真的会粘在这个东西上。而且，在看到很多人涌入的评论时，我认为Seritage仍有很大的发展空间，比大流行前的水平还低约50％。因此，当我说价格上涨了330％时，它还没有恢复，只是，您知道，它的坏处要少一些。

因此，我的意思是，在适当的情况下，如果他们的计划正确，并且业务反弹，那么Seritage可能会在几年内成为非常有价值的股票。因此，这是自大流行发生以来我拥有的东西，我增加了更多。这是一个很棒的商业模型，我已经写了好几次了。所以，这就是我正在观察的一个，尤其是在接下来的一两个星期中。

莫瑟：很好。好吧，我在这里走了一些不同的方向，将重点更多地放在了数字经济上。Adobe收益将于周四公布。这是我一段时间以来一直关注的内容。

Adobe最终是一家数字媒体公司，它只是一种非常有吸引力的商业模式，最终90％的收入与订阅相关，这就是我们所希望看到的订阅业务。尽管这种流行病确实给很多企业带来了负面影响，但您知道，我将非常感兴趣地看到Adobe如何在整个过程中成功应对。

我要说的是，当熊市发生时，当所有这些股票都被不加选择地出售时，Adobe就是其中的一部分。那可能是我在熊市期间买得最多的股票。我一直想在那家公司中担任职位，所以我开始了一个职位，那段时间我基本上建立了自己在Adobe的全部职位。

鉴于订阅模式及其在数字媒体世界中的影响力，我觉得它在大多数市场上都将做得很好。但是，我期待着他们周四的收益报告，看看他们如何管理报告，以及他们今年剩余时间的情况。

但是，马特（Matt），我认为本周将要这样做，因此，非常感谢您与我一起在这里跳，并在本周为听众谈论一些房地产投资信托基金。

弗兰克尔：当然可以。我可以整天谈论这些东西。

摩瑟：（笑）好吧，我们可能会带你去谈谈。但是，现在，伙计们，请记住，您可以随时通过Twitter @MFIndustryFocus与我们联系。注意偶尔的民意调查。您知道吗，我们一直在努力提出一些新的建议，以便就此进行表决，并就目前的市场情绪提出一些想法。或者随时通过IndustryFocus@Fool.com向我们发送电子邮件，让我们知道事情的发展。

与往常一样，参与该计划的人们可能会对他们谈论的股票感兴趣，而The Motley Fool可能有正式的赞成或反对建议，因此，不要仅根据您所听到的来买卖股票。