业内人士告诉你：海外房产投资，这样选房准没错

　　业内人士告诉你：海外房产投资，这样选房准没错

　　美国房产多年以来都是境外房产投资占比最大的国家，是因为美国有稳定的经济和政局。美国的房产也是常年稳定的在增值，并且有稳定可观的投资租金回报率。但是在美国为了获得良好的租金收益来投资房产的话，可以说是有各种选择让人眼花缭乱。

　　那到底怎么才是个好的投资房产，可以给到大家4个判断标准来做参考。如果大家的选择符合了以下4个标准，那么我们投资房产基本不会出太大问题。

　　明确的目标客户群体

　　首先要看的第一个指标就是，我们的房子是会租给什么人群。在美国，按照财富水平可以分为4个阶层：富人、高收入者、中等收入者、低收入者。这时候我们就要搞清楚我们所投资的房子是会租给哪一个阶层的人群。

　　首先，富人（例如比尔盖茨、扎克伯格、巴菲特）之类的人群，他们大多都有自己的房子居住，即使这类人群会租房子住，目标群体数量也是极小，几乎没什么市场。

　　然后是高收入者，例如像华尔街精英、企业高管、公司CEO这种的，这一类人群是不错的租客群体，高收入高学历高素质，但是这类人群也大部分是会有自购物业居住。

　　接下来就是中等收入的家庭，这一个群体才是租房的主力人群。中等收入的家庭的家庭成员大多都收到很好的教育，也有一份薪资不错且稳定的工作，并且是已经组建家庭，带有小孩子的家庭。这类美国人年龄大多在28-35岁之间，他们大多不愿意把大笔资金投入到房屋购置当中，而是选择长期租房，已保证自己的现金流来维持生活质量水平。

　　最后一种类型的人群则是低收入者，这类人群就不适合当我们房屋的租客了，因为把房子租给这类人会面临很多的问题，比如破坏房屋、欠缴租金之类的为题。综上所诉，最好的选择就是找中等收入群体人群来当我们的房屋租客。所以，这是第一个因素，就是房子所在的一个区域，是有哪个阶层人构成的。

　　房屋的户型

　　很多朋友在刚开始考虑海外投资时候，会考虑去投资公寓。也是是因为我们在国内都习惯了在高楼大厦里面居住。但是在美国，独栋别墅才是最主流的房子。在美国，只要是收入条件允许的家庭，大多数喜欢居住在城市周边车程30-40分钟的地方，而不是住在市中心。而且对于公寓的话，大多数住公寓的会是年轻人或者还没成家的人群，这类人群的稳定性是比较差的，很容易随时就结束租房合约。

　　也就是说，公寓的“翻台率”是非常高的。我们可以想象一下，要是我们投资了一套公寓，但是这套公寓一年得换几波租客，每次换租客我们又得重新装修，例如刷墙、换地毯等，并且起建还要花时间招租，这样就提高了空置率。

　　做来出租投资的房子，我们是希望租客能在里面住个3-5年，最好的8-10年都不要走。那怎样才能到达这样的效果呢？对于房型的选择就是非常讲究的了。所以我们最好就是选择“3房2卫"和“4房3卫”的户型。这两种户型都是以家庭为单位去出租的，这类型的租库基本是到了人生当中比较稳定的阶段，夫妻两人都有稳定的工作，孩子在附近读书，在短期几年里面是不会随意搬走的。所以建议大家找这种类型的房子，独栋别墅。这类型的租客稳定，而且管理成本更低。

　　房屋的面积

　　有些人去到美国看房子，发现有些有五六个卧室，甚至8个9个卧室，300-500平方米这样的房子。这种房子一看下来，就觉得特别宽敞，通透，舒心。不过对于要租房子的租客来说，他们考虑的问题就更加显示了。因为空间越大，电费越高。虽然大房子的租金会多那么一点点，但是长期下来很多的隐形成本对于租客来讲确实租客不愿意去承担的。

　　资产回报率（ROE）

　　投资回报率（ROI）

　　我们要清楚，对于房产投资，ROE和ROI在什么样的区间，才能说是合理的回报率。下来就分两种情况来讲一下：

　　第一种是ROE，也就是资产回报率，这种情况是针对现金全额交易的情况。这种情况下在美国能达到毛回报率8%～12%之间，那么这个房子就值得我们去考虑的。

　　第二种情况是ROI，也就是利用杠杆（贷款）购房的话，毛回报率就要在14%以上。

　　如果符合以上4个标准，这就是十分值得去考虑投资的房子了。