2020年，投资海外房产该选哪？

　　2020年，投资海外房产该选哪？

　　你如果关心房地产投资，相信你一定听过这样一句话：房地产投资，长期看人口、中期看土地、短期看金融。这也成为很多人判断一个城市的房子能不能买，有没有投资潜力的重要因素。

　　但是投资海外市场时，我们也能完全照搬这一套吗？

　　当然不能，因为海外房产投资要将视野放到全球市场，需要探索出一套独有的市场甄选原则。那就是：“长期看国运、中期看人口、短期看市场。”

　　为何秉承这一原则？

　　首先，在海外投资市场上，国家的选择非常重要，远高于城市的选择，所以我们说长期看国运，看的是这个国家的经济、政治政权、货币形态和走势、以及国家未来的发展方向。

　　举个例子，如果你在1998年的时候选择投资东南亚，那么你可能会遇到金融海啸，不仅资产会被套牢，甚至可能变得完全没有价值。

　　中期看人口，相对容易理解。因为房地产的核心是由需求推动，而需求来源于人口，人口总量、增速、结构都会影响到房地产的发展。同时还有一个因素，就是房价是否符合人口的质量和购买力，这也代表着你的房子是否能够升值。

　　短期看市场，则更好理解，短期内市场的政策、目前的交易价格是否合理、交易量。类似于股票，如果你买的换手率特别低的一只股票，那么你指望他上涨肯定是不可能的。

　　为何选择投资海外房产？

　　从全球的角度来看，股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一，而房地产作为优质资产，在全球资产配置里扮演着重要的角色。

　　尤其是全球新兴市场，在经济发展增速较快的过程中，资产价值与投资收益非常显着，目前可谓是新兴市场的红利期，从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。从经济发展角度看，地产属于重要的生产要素，在资产价值中处于绝对的上游，从长远看虽然变现能力较弱，但可溢价空间也是最大的。

　　1、从投资的收益角度看：投资海外房地产，一方面是通过房产本身价值的上涨，获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热，因此投资房产的时间节点很重要，放眼全球楼市，投资初级阶段楼市，寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价，放眼10年前的房价到今日，至少有80%的增长率，平均每年增长6.5%左右。

　　另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高，比如芝加哥房产出租，每年税前的收益率可超过10%。

　　2、海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势，促使国人海外移居，配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房，让孩子得到更为优质的教育（优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名）。同样，欧美对于食品安全和环境问题十分重视，国人购置海外房产移民海外后，将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

　　3、房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题，以CRS来举例，其针对的是金融账户，并不涉及非金融账户，具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

　　投资海外房产需要注意什么？

　　提前明确自身投资需求

　　首先，是看购买人的目的，是投资需求还是刚需。如果是投资需求，就要看投资人对投资的收益是否有要求，比如部分投资者对投资要求不高，以长期持有为投资策略，购买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额收益，投资房地产开发项目是一个不错的选择。

　　投资市场的选择

　　以泰国房地产市场举例。

　　泰国房地产市场更接近于中国房地产市场，比如投资一个在建项目，交了首付后，待交房时可转手。类似于泰国这样的新兴市场，房价普遍偏低（首付、总价），投资门槛相对较低，入手容易，并且泰国购房享有永久产权。在产权继承上，相比于美国高额的遗产税，泰国不收取继承的遗产税。

　　与此同时，泰国经济政治局面稳定，泰国2017年GDP增长率约为3.3%，同比增长0.1%。据统计泰国国际旅客每年增长率约为13%左右，去年泰国政府推出了“泰国免签证费政策”，同时在中国“一带一路”的战略引导下，将建成一条连接中国、泰国、马来西亚以及新加坡的交通枢纽，大大吸引了国际旅客来泰旅游。

　　再来看看汇率方面，泰铢兑美元在2018年初的0.32一直维持至2018年底，整体外汇稳定，再加上接下来中美贸易稳步发展的情形下，泰铢很有可能继续保持现有汇率。所以从外汇上看，对投资泰国房地产是个很不错的信号。

　　最后从房地产市场来看，2018年第一季度泰国一共有12563套新房进入市场，其中近一半以上的房子于3月底推出。泰国曼谷CBD地区房产均价?248267泰铢，年增长率约为8.6%。

　　甄选市场

　　在甄选国家选择市场的时候，我们首先要区别发展中国家和发达国家，因为二者是完全不同的甄选逻辑。

　　中国是世界上最大的发展中国家，因此我们在选择发展中国家的时候，会选择发展慢于中国的国家。在这样的市场里，如果大家一味追求稳定和现金流，那大可不必，因为我们要博取的是高增长或高增长的可能性。我们可以看到，发展中国家当中，在南亚和东南亚，离我们地缘较近的区域，其实还有很多机会可以把握。

　　需要注意的是，发展中国家尤其关注“短期看政策”这一点。

　　这样我们就可以排除几个国家，比如印度，印度其实是不欢迎外国人买房的，外国人购房必须满足183天的居住条件，必须有在印度合法学习、居住、工作的身份。这样的市场其实我们也就不需要考虑了。

　　再来看另一个人口大国——印尼，外国人买房也是有很多人要求的，对于投资金额、身份、房产数量、持有条件等都有要求，也不适合海外投资。

　　如果是发达国家，比如美加澳英日，因为它们经历过无数个房地产涨跌、繁荣与衰弱的周期，如果我们还想博取短期高增值的收益，同样也是不太现实的。

　　最后，大家还需要了解海外房产投资的不同类别。

　　与国内大多数人投资公寓不同，海外楼市可以选择投公寓、独栋的房子、商业物业、写字楼、Shopping Mall、工业地产、商业出租等等。投资的方式也是“花样繁多”，可以选择直接房产、股权投资、房产债券、房产相关贷款、抵押贷款证券化产品、房地产基金、房地产投资信托、房地产众筹等等。

　　总之，投资者可以根据自己的资金情况和投资计划，选择不同经济发展水平的国家购置房产从而能在资本成长中获利。