当前位置:首页 > 资讯 > 海外房产 > >正文

2020年,投资海外房产该选哪?

海外房产投资要将视野放到全球市场,需要探索出一套独有的市场甄选原则。那就是:“长期看国运、中期看人口、短期看市场。”...
2020-02-15 11:19 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  2020年,投资海外房产该选哪?

  你如果关心房地产投资,相信你一定听过这样一句话:房地产投资,长期看人口、中期看土地、短期看金融。这也成为很多人判断一个城市的房子能不能买,有没有投资潜力的重要因素。

  但是投资海外市场时,我们也能完全照搬这一套吗?

  当然不能,因为海外房产投资要将视野放到全球市场,需要探索出一套独有的市场甄选原则。那就是:“长期看国运、中期看人口、短期看市场。”

  为何秉承这一原则?

  首先,在海外投资市场上,国家的选择非常重要,远高于城市的选择,所以我们说长期看国运,看的是这个国家的经济、政治政权、货币形态和走势、以及国家未来的发展方向。

  举个例子,如果你在1998年的时候选择投资东南亚,那么你可能会遇到金融海啸,不仅资产会被套牢,甚至可能变得完全没有价值。

  中期看人口,相对容易理解。因为房地产的核心是由需求推动,而需求来源于人口,人口总量、增速、结构都会影响到房地产的发展。同时还有一个因素,就是房价是否符合人口的质量和购买力,这也代表着你的房子是否能够升值。

  短期看市场,则更好理解,短期内市场的政策、目前的交易价格是否合理、交易量。类似于股票,如果你买的换手率特别低的一只股票,那么你指望他上涨肯定是不可能的。

  为何选择投资海外房产?

  从全球的角度来看,股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一,而房地产作为优质资产,在全球资产配置里扮演着重要的角色。

  尤其是全球新兴市场,在经济发展增速较快的过程中,资产价值与投资收益非常显着,目前可谓是新兴市场的红利期,从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。从经济发展角度看,地产属于重要的生产要素,在资产价值中处于绝对的上游,从长远看虽然变现能力较弱,但可溢价空间也是最大的。

  1、从投资的收益角度看:投资海外房地产,一方面是通过房产本身价值的上涨,获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热,因此投资房产的时间节点很重要,放眼全球楼市,投资初级阶段楼市,寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价,放眼10年前的房价到今日,至少有80%的增长率,平均每年增长6.5%左右。

  另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高,比如芝加哥房产出租,每年税前的收益率可超过10%。

  2、海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势,促使国人海外移居,配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房,让孩子得到更为优质的教育(优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名)。同样,欧美对于食品安全和环境问题十分重视,国人购置海外房产移民海外后,将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

  3、房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题,以CRS来举例,其针对的是金融账户,并不涉及非金融账户,具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

  投资海外房产需要注意什么?

  提前明确自身投资需求

  首先,是看购买人的目的,是投资需求还是刚需。如果是投资需求,就要看投资人对投资的收益是否有要求,比如部分投资者对投资要求不高,以长期持有为投资策略,购买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额收益,投资房地产开发项目是一个不错的选择。

  投资市场的选择

  以泰国房地产市场举例。

  泰国房地产市场更接近于中国房地产市场,比如投资一个在建项目,交了首付后,待交房时可转手。类似于泰国这样的新兴市场,房价普遍偏低(首付、总价),投资门槛相对较低,入手容易,并且泰国购房享有永久产权。在产权继承上,相比于美国高额的遗产税,泰国不收取继承的遗产税。

  与此同时,泰国经济政治局面稳定,泰国2017年GDP增长率约为3.3%,同比增长0.1%。据统计泰国国际旅客每年增长率约为13%左右,去年泰国政府推出了“泰国免签证费政策”,同时在中国“一带一路”的战略引导下,将建成一条连接中国、泰国、马来西亚以及新加坡的交通枢纽,大大吸引了国际旅客来泰旅游。

  再来看看汇率方面,泰铢兑美元在2018年初的0.32一直维持至2018年底,整体外汇稳定,再加上接下来中美贸易稳步发展的情形下,泰铢很有可能继续保持现有汇率。所以从外汇上看,对投资泰国房地产是个很不错的信号。

  最后从房地产市场来看,2018年第一季度泰国一共有12563套新房进入市场,其中近一半以上的房子于3月底推出。泰国曼谷CBD地区房产均价?248267泰铢,年增长率约为8.6%。

  甄选市场

  在甄选国家选择市场的时候,我们首先要区别发展中国家和发达国家,因为二者是完全不同的甄选逻辑。

  中国是世界上最大的发展中国家,因此我们在选择发展中国家的时候,会选择发展慢于中国的国家。在这样的市场里,如果大家一味追求稳定和现金流,那大可不必,因为我们要博取的是高增长或高增长的可能性。我们可以看到,发展中国家当中,在南亚和东南亚,离我们地缘较近的区域,其实还有很多机会可以把握。

  需要注意的是,发展中国家尤其关注“短期看政策”这一点。

  这样我们就可以排除几个国家,比如印度,印度其实是不欢迎外国人买房的,外国人购房必须满足183天的居住条件,必须有在印度合法学习、居住、工作的身份。这样的市场其实我们也就不需要考虑了。

  再来看另一个人口大国——印尼,外国人买房也是有很多人要求的,对于投资金额、身份、房产数量、持有条件等都有要求,也不适合海外投资。

  如果是发达国家,比如美加澳英日,因为它们经历过无数个房地产涨跌、繁荣与衰弱的周期,如果我们还想博取短期高增值的收益,同样也是不太现实的。

  最后,大家还需要了解海外房产投资的不同类别。

  与国内大多数人投资公寓不同,海外楼市可以选择投公寓、独栋的房子、商业物业、写字楼、Shopping Mall、工业地产、商业出租等等。投资的方式也是“花样繁多”,可以选择直接房产、股权投资、房产债券、房产相关贷款、抵押贷款证券化产品、房地产基金、房地产投资信托、房地产众筹等等。

  总之,投资者可以根据自己的资金情况和投资计划,选择不同经济发展水平的国家购置房产从而能在资本成长中获利。

文章:2020年,投资海外房产该选哪?

网站:家办之家

商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。