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2020年,不要乱投资购买海外房产

除了关注房价上涨,境外购房时您还要关注另外一个因素:汇率的变化。境外买房还额外留意当地的相应法律。...
2020-01-10 11:32 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  2020年,不要乱投资购买海外房产

  最近有不少朋友问,目前国内的房地产市场似乎进入到了调整周期,要不要境外去买房呢?咱们抛开到境外去买房涉及的资金流出的合法性或方便性,就只谈房地产市场,小编仍然认为您还需要更慎重些。

  虽然很多朋友可能看到国外城市房价上涨,比如西方国家中最典型的温哥华,渥太华、多伦多等华人比例比较大的城市,最近一二十年房地产市场非常火爆。甚至一些国际媒体把温哥华这样的城市房价涨幅排在了全球前十位。

  感觉上好像这些国家的房价涨幅非常之大,但实际上,小编专门研究了加拿大的房地产市场,发现与国内房地产市场的表现相比,这些国家的房价上涨还是要温和得多。

  比如,加拿大的房子主要分为公寓、连排还有别墅。一般最近10年公寓的涨幅没有别墅涨幅大,涨幅在60%到70%之间,折算成年化约5%。目前国内那些房价涨幅非常小的四五线城市,甚至县城的房价涨幅,都远远超过了每年5%,

  换句话说,以加拿大、温哥华为代表的房价非常火爆的城市,虽然最近十年房价处在比较繁荣的周期里, 但是实际涨幅比国内要低很多。这个结论同样适用像美国的洛杉矶、旧金山、纽约、波士顿等城市。

  第二、除了关注房价上涨,境外购房时您还要关注另外一个因素:汇率的变化。以加拿大的温哥华为例,最近十年,温哥华房价累计涨幅在60%到70%之间,实际上这期间加元对人民币汇率贬值了15%。

  这意味着过去10年,如果您把国内的人民币资产变成加拿大房产,那在扣除汇率影响后,这期间房价涨幅可能都不到60%了,恐怕只有50%,年化涨幅只有4%多一点。如果您是在国内四五线城市买房,房价上涨60%,那你才是实实在在获得了资产60%的上涨。

  有朋友肯定会问道东南亚这些国家,也是比较热门的境外购房备选地。在东南亚要买房更需要考虑汇率。

  要知道,加拿大是石油矿产资源比较丰富的国家,加元也是国际货币,比较受认可,但过去10年仍然兑人民币贬值了15%。东南亚这些国家经常面临政治更迭,不时地发出经济危机、金融危机的信号,货币会突然间大幅贬值。这都会为您的房产投资埋下了隐患。

  第三,也是最重要的是房产的流动性在上述国家是非常差的。今天华人在境外购房,主要是新房,面向华人推出的楼盘,当地的人基本上是不会购买的。

  这就意味着购房之后将来再想卖出去,当地人不会买,国内购房者又倾向于购买新房,而且在东南亚、加拿大这些国家,华人再多也比国内要少得多,所以想卖出去的话并不容易。

  第四,境外买房还额外留意当地的相应法律。你的资金转移出去合法性是否能经得起法律的拷问,弄不好买了房子你还违法了。

  另一方面,购买房产之后涉及到的物业税,在国内执法层面弹性比较大,但在国外不交税的话,产生的后果是非常严重的。

  实际上,还有很多像物业管理等,他对业主所提出的要求很多都是上升到诚信法律层面的,这与国内完全不同。

  以上这些都是你在境外购房前,要通盘考虑的。不要只考虑到怎么把钱花出去。花钱只是开始,你必须要考虑到你的钱有成长性吗?能够长期安全吗?将来返回来时,它会不会由于汇率的变化而缩水?

  基于以上这些,并不建议大家到国外投资房产。我认为,未来十年,国内一二线城市的房产仍然是放眼全球范围内最优质的资产,不要舍近求远,最后反而弄巧成拙。

  房地产的大分化时代正在到来,退潮之后,能变现的房产才是好的投资。我认为,无论刚需还是投资,你都需要真正了解中国房地产市场的逻辑和变局。