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海外房产为何值得投资?

在国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式。实际上也确实如此,和虚无的股票、证券、期货相比,房产实实在在存在的。...
2020-01-03 11:55 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  海外房产为何值得投资?

  在国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式。实际上也确实如此,和虚无的股票、证券、期货相比,房产实实在在存在的。

  毕竟目前国内的股票、基金、理财等监管和政策并不是那么完善和成熟,整体的投资风险性会很高,让投资人望而却步。

  近年来,受国内房产限购、股市低迷、信贷膨胀、P2P关停等影响,越来越多的投资者把目光转向海外资产配置。那么海外房产怎么就成了投资领域的刚性需求?

  海外房产投资优势

  相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业“玩法”相对要简单许多,而且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。

  房屋产权

  中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少90年的产权,大多数都是永久产权。

  首付

  中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右),而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

  贷款

  国内一般自买家签订房产合同后,就要开始履行还贷的义务,而海外购房在现房交割后才开始还贷。

  法律保障

  在中国,购房者自行就可以购买房产,一般不会自带律师。而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。

  租金回报

  国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。

  得房率

  国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的室内使用面积,且交房标准都是精装修,有的还带家具包。

  房屋类型

  中国大型城市人口密度大,普通人一般都是住公寓,只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外,尤其是像美国这种地广人稀的地区,大部分家庭都有两个以上孩子,因此住别墅较为常见。

  房屋装修

  国内交房都是毛坯房,而国外一般是精装修好的,只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买,其他都由开发商配置完备。

  资源分布

  国外相对较为均匀,而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。海外投资房产能满足多样需求。

  整体上,除了自住这样的基础需求,海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

  据统计,在选择海外置业的高净值人群中,自住、移民目的现在已经屈居第三,投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的,二者占比分别约为75%和56%。

  1、分散单一货币的风险

  股神巴菲特说过,投资最基本的三条规则:第一,保住本金;第二,保住本金;第三,时刻牢记前两条。

  高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

  当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。

  完成“分散风险”第一步后,初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

  2、加杠杆,以租养贷

  大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益,在基础收益上获取更多的收益。

  “以租养贷”顾名思义,通过贷款购房将房子出租,利用房租偿还贷款和所有的持有成本,还有所剩余,这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且是实现后面很多功能的前提。

  3、以房生房

  巴菲特曾说过:“人生就像滚雪球,同样财富也需要滚雪球”。投资海外房产同样可以滚雪球。

  在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,实现“房产的裂变”。

  4、以房养老

  以房生房,到了年老之时拥有多套海外房产,而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

  等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险,老有所依。而且,如果是海外旅游地区房产,还能每年去自己的房子里度假,享受一下异域环境,丰富退休生活。

  5、候鸟式养老自住

  随着全球化进程步履的加快,人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

  以前常有北方人冬季去海南养老,如今养老的选择不仅局限于国内,海外养老的热潮逐渐兴起。

  国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势,更能适合对养老条件有追求的退休老人。

  6、以房养学

  留学生海外求学,住是一个要解决的大问题,房租年租金是一笔不小的支出。但是,“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

  家长在学校所在城市购买房产,其中一间留给孩子用,将其它房间出租。利用房屋租金去偿还部分贷款,剩余的作为孩子生活费的一部分。

  等孩子学成回国的时候把房子卖出,这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

  7、资产传承

  对于高净值人群来说,购买海外房产除了投资和自住,最看重的便是“资产传承”。

  海外房产一般都具备永久产权,意味着购房者购置的房产具备传承性,可传承给后代。而且不少欧美国家,都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。

  比如法国就有这样的免税继承政策:父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。此外,一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。

  8、税务规划

  海外房地产作为非金融类资产,不在CRS披露的范围内,有效可规避CRS。另外,国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护,不会公开曝光。

  9、土耳其,投资市场的最佳选择

  再说一下海外房产市场的选择,这也是投资人应该放入考虑的选项之一。海外房地产市场主要分为两大部分。

  一方面是相对成熟的市场,比如美国房地产市场。另一方面是新兴市场,比如说土耳其房地产市场,最近炒的火热。

  投资市场的选择最重要的还是看自己的投资目的。

  在投资美国成熟市场时,其房产税相对来说比较高的国家,购买成本、持有成本,和维护成本都很高。而土耳其则不同。

  土耳其房价普遍偏低(首付、总价),投资门槛相对较低,入手容易,并且购房享有永久产权。在产权继承上,相比于美国高额的遗产税,土耳其的遗产税相对较低。

  与此同时,土耳其作为全球第13大经济体,欧洲第7大经济体,经济稳步发展。2011-2018年间,土耳其GDP年平均增长率达到了6.1%,居G20成员的首位!

  而且到土旅游人数在不断激增,截止到今年10月份,已有40,719,786万人次,同比增长14.47%。预计到2023年,旅游人数达5000万!

  此外,土耳其积极将其提出的“中间走廊”倡议与“一带一路”相衔接,且凭借地跨亚欧的地理位置优势,发展连接全球的交通网络,大大吸引了外商投资以及来土旅客,刺激土耳其经济发展。

  看似只是简单的一次购置房产行为,但海外置业、海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。

  人们的生活,因为每一个不同的需求,不同的操作方式而发生巨大的改变。土耳其现在房地产的优势明显,房产+护照双得,正值里拉下跌抄底之时,如此良机就该果断出手!

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