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史上最良心的海外房产投资选筹攻略

近两年,国内有大量投资者在关注海外房产,而通过海外房产投资赚钱的套路和国内炒房还是不大一样的,今天分享以下实操经验,希望能够帮助大家合理选筹,躲掉一些深坑。...
2019-12-23 11:24 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  史上最良心的海外房产投资选筹攻略

  近两年,国内有大量投资者在关注海外房产,而通过海外房产投资赚钱的套路和国内炒房还是不大一样的,今天分享以下实操经验,希望能够帮助大家合理选筹,躲掉一些深坑。

  首先,要跟大家说的一点是在海外买房的时候千万不要和中国的房价作对比来判断是否可以买入,下图中,可以看到全球4个大型经济体的GDP、房市、股市的比例。

  中国房地产总值是GDP的4.6倍,是股市的10倍,而美国、欧盟、日本的房市基本上仅为GDP的1-2倍,仅为股市的1倍。

  所以,中国的房市里是有非常多资金的,中国各地房价和世界其他国家相比都很高,海外大部分地区的房价都是比中国同等规模城市的价格低非常非常非常多的。

  那么我们在进行海投非房产投资的时候,应该怎么去判断这套房产是否适合投资呢?

  我帮大家总结了三个问题,投资海外房市之前问问中介这三个问题,能够帮你避免基本90%的坑。

  第1个问题,目前房价有没有泡沫?

  首先,房价合理的标准是,当地刚需买得起,房产空置率低,房产库存低,购房者以自住为大多数。

  查下房产近5年房价/库存走势,当地居民的人均工资,房屋空置率,就能大概判断房价有没有和居民收入脱钩,市场房价是否合理、有没有泡沫。

  此外,海外购房还面临着另一种价格不合理的情况,有些楼盘卖给海外居民是100万,卖给中国投资者可能是120万甚至200万,因此,面对海外房产这种信息相对封闭的投资产品,投资者一定要利用好网络,在购房前查询房产真实价格是非常非常必要的。

  第2个问题,房产所在地近5年租金走势如何?

  一个租金长期增长的房产市场才是安全的,现在很多海外房产项目都说包租3-5年,包租只是一个“承诺”,还是要自己去调查下当地真实的房产租金水平,才知道靠不靠谱。

  以美国为例,购房前在realtor.com美国房产经纪协会官方房产网站上,输入你购置房产所在城市,就能查到当地平均租金水平,输入购置房产地址,就能在地图上查到附近类似房产的租金。

  对于一些房产市场不发达、网上搜不到具体房产租金信息的国家,查下当地的人均收入和官方经济基本可以确定出租市场的真实情况。

  如果发现当地租金走势常年下跌或空置率极高,直接pass,海外房产投资,你要做的是去信息透明的市场割海外人民的韭菜,不然还不如去中国二线城市淘笋。

  另外要注意,海外房产还有不少的固定支出,一般有物业费、房产税、房产保险、维护费用等等,到手的净租金基本只有5-6成,100万总成本的房子,每年8万毛租金收益,实际净收益是4%左右。

  购买海外房产第3个要问自己的问题,房产5年以后卖给谁?能卖多少钱?

  在海外投资房产,你基本是不会去长期居住的,也就是说,你的房产以后是要卖得出去的,并且99%可能是要卖给当地人的。

  很多人购买海外房产,看着开发商承诺的超高租金回报就果断入坑,万一碰到房产空置、租不出去、开发商不靠谱不包租了,实际年租金收益可能就变成0%。

  这时候你想卖房,才发现当地新楼盘很多,当地人根本不需要买二手房或者他们的工资根本买不起,你的房产收益将从开发商承诺的8%直接跌落为-100%。

  我要特别强调一下,散客以赚钱为目的去投资海外房产,一定要去选择那些二手房产市场成熟、本地居民能够在未来接盘的国家。

  不要只盯着开发商承诺的超高租金收益,因为那只是一个“承诺”,投资海外房产,一定要选择一个有成熟二手房产市场、房价稳定增长、房产空置率低的国家,先保涨幅再保租金。

  在海外购房时,向你的置业顾问发出以上戳心三连问,三个问题都搞清楚,基本就可以选定要在哪里投资了。

  确定好要投资的国家和地区后,接下来就是具体楼盘了,我简单讲下海外房产投资选筹的三种常规操作,难度依次攀升。

  第1类:租金回报非常高的房产。

  这类房产有一个关键的指标,就是月租金至少要达到房价的1%,100万左右的房产,月租金1万,就可以果断投资。

  海外房产的持有成本较高,扣除各类费用,每年到手的租金可能只有6个月左右了,所以即使租金达到房价的10%,净回报其实是6%左右,这一点一定要自己心里有数。

  第2类,待翻修的低价房产。

  在美国、英国、澳洲等发达国家,房产翻修是一种普遍的赚钱手法。买入房屋状况较差的二手房,买入后重新设计、翻修,可以高价卖掉获利也可以高价出租。

  购买这类房产要求投资者有比较多的经验,需要注意的一点是一般美国房产买卖会要求买入后持有一定时间才能卖出,像密西根州要求持有90天后才能出售,所以要规划好时间,避免出现资金流动性危机。

  第3类房产,拍卖房。

  这类房产有个明显的特点,就是特别的便宜。以美国底特律为例,今年9月份放出了2000套左右的拍卖房,但拍卖房一般是不能看内部的,只能看外观,购置这类房产的话一定要和熟悉当地房产的持牌经纪人合作,并且要对市场有一定,因为一套拍卖房是要你自己去收房的,很可能碰到有租客或住户不愿搬走要打官司的情况。

  这类房产一旦买到的话很容易实现利润翻倍,同时也很可能因为没发现房屋的一些问题而亏损。

  当前全球经济不景气的大环境下,建议大家远离大城市和热门地区的豪宅楼盘,这类楼盘最容易下跌,如果非要选择热门地区,也一定要选择租金较高、价格合理的房产。


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