当前位置:首页 > 资讯 > 海外房产 > >正文

国内投资受限,是否可以转向投资海外房产?

最近不少海外房产的开发商洽谈合作,这也逐步意识到海外房产投资可能越来越热,是一种趋势!特别是对于当下国内全国各种“限”的情况下,楼市一片萧条;无论开发商还是普通老...
2019-12-11 10:01 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

  国内投资受限,是否可以转向投资海外房产?

  最近不少海外房产的开发商洽谈合作,这也逐步意识到海外房产投资可能越来越热,是一种趋势!特别是对于当下国内全国各种“限”的情况下,楼市一片萧条;无论开发商还是普通老百姓对于后市都不太看好,也就是说投资的升值空间不大。

  不仅如此,再加上人民币不断贬值,国内通货膨胀,钱总不至于放到银行吧!

  再加上前期那些P2P公司一个个的暴雷,更不可能将钱放进去;创业?股市?显然不是大多人能做的事!那到底该咋办呢?!

  这也是今天要和大家一起讨论的主题,在当下“资产配置荒”时代,该不该投资海外房产?投资需要注意哪些?

  既然是投资,我们知道所有的投资都是有风险的!对于海外房产投资的注意事项有哪些呢?

  01 安全性:该国整体的投资环境如何?

  你首先需要对投资国家的环境有所了解。国家政治和经济形势形式是否稳定,房产市场是否呈健康的发展态势,要能准确地掌握该国市场的变化情况,以及是否对非本国居民买房有限购,税收以及汇率变化情况如何等等,了解这些问题对海外房产投资者非常重要。投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值),确定自己的投资方向。

  先来说说怎么计算租售比,一般用“月租金”/“房屋售价”,并换算成1:xxx的比例关系。

  这个xxx的数字,代表“房屋售价”为“月租金”倍数。也表示,多少个月能回收成本。

  1.举个当前身边的例子,上海浦东外环附近,一室一厅的房子面积在40-65之间,房租在1600-2400之间,售价均价4万—5万之间。

  2.为了计算方便,我们取最低值来计算。“月租金”1600/“房屋售价”(40000*40)=1:1000。换句话说,如果不考虑租金的波动,那需要1000个月才能收回成本,折合为83年。

  3.此时我们引入国际“租售比”的标准,通常为1:200到1:300较为合理,或者说有投资潜力。也就是17年至25年回收成本。

  若租售比值小,以投资买房,低买高卖形式较好;反之比值越大,以出租,来获得稳定的收益较好。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家, 较高一些,比如美国德克萨斯州 一般在10%左右。租金收益高,那么以租售的形式进行投资来获得收益比较合适。

  02 升值潜力:该房产的地段如何?是否具有升值空间?

  所有的投资目的都是为了财富增值,房产更是!很多海外房产,买即可获得土地的永久产权,甚至可以顺利移民。所以投资海外房产,可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题,房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键。

  对此,在投资海外房产时,投资者仍需选择大城市、好地段的房产,这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点,一是充分评估当地房产的市值,避免买到有水分的房产;二是要选择该国的大城市,这样的投资才最有保障。

  03 该国的土地使用年限是多少?

  由于土地制度不同,各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有,土地只能转让使用权,土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制,一般来说购买了该国的住房时,也就获得了土地的永久产权。但是投资者不可掉以轻心,也有个别国家有特别规定,比如泰国的房产土地使用年限是90年,到期后得归还给政府。比方说在泰国买了别人居住过10年的二手房,有可能房屋建造时间跟拿到土地使用权的时间不一致,很可能是很早前就拿到土地使用权,只是最近10年才建房,即居住了10年,但其实剩下的土地使用年限已不足60年。

  04 该国买房有哪些优惠政策?

  你需要了解各国的买房优惠政策,这能帮助投资者减轻买房的压力,减少投资成本,赚取更多收益。比如澳大利亚和加拿大等国家,非本国居民买房,申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇,贷款政策非常优惠宽松;像塞浦路斯,规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产,即可获得该国永久居留权,享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策,这对想海外移民,想让子女在国外上学的人来说,是一大益处。

  05 购买该国房产需缴纳哪些税费?

  现今,不少海外国家,房价可能并不高,但在海外购房、持有、出售环节,成本很高。比如投资加拿大房产,购房时,需缴纳货品与服务税,还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等,这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段,还要向政府缴纳税,如多伦多的税率,现今约为房价的1%左右;出售时,还要缴纳各种税费,比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等,这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

  投资海外房产,一定要做到充分调查和考量后再做投资,记得之前看过一句话:投资一定选择自己熟悉的行业或事物!房产也一样,当然我们不可能成为这个行业的专家之后再去投资;但是对于海外房产投资,先要了解该国整体的投资环境,该国与我国的关系如何?对华政策如何等等?别到时候因为政治原因导致你的投资踏空。

  其次,和国内房产投资一样,对于将要选择的房子的地段、周边配套、未来规划以及租金收益等情况做了解。

  再次,买房过程中,尽可能的邀请一些专业投资理财专家或房产投资专业人士,最好是一些有海外投资经验的,这样尽可能的降低风险。