陈凯丰：对2020年美国和全球房地产资本市场的展望

　　陈凯丰：对2020年美国和全球房地产资本市场的展望

　　从1967年开始，纽约大学的夏克房地产学院都会在每年的11月份举办美国和全球的房地产资本市场研讨会。作为美国历史最为悠久，排名最高的房地产学院，纽约大学对于房地产市场的研究和教育对于全美的房地产行业影响极为深远。全美的大量房地产行业从业人员也都是纽约大学夏克房地产学院的毕业。这次纽约大学第52届年度房地产和资本市场大会，本周在曼哈顿的皮埃尔酒店召开。今年主题包括房地产融资市场，美联储货币政策，股权投资管理，另类融资平台，纽约房地产市场展望，共享办公，地产科技，全球资本流动。演讲嘉宾包括全美和世界主要房地产公司负责人，监管部门，学术部门，科技创新公司负责人等等。

　　纽约大学也是中美教育合作的领头羊。今年纽约大学房地产学院的一大新闻就是在上海设立新兴市场国家城市规划和房地产学院，将会先招收房地产专业硕士项目，然后扩展到本科和博士，从上海涵盖欧洲，中东的阿布达比等校区。本次的房地产大会也有来自中国的房地产行业专业人士组团参考。会前笔者给这些来自国内的高管做了一个关于全球宏观经济的分享和交流。根据笔者的参会笔记，本文给大家分享对于全美房地产市场的展望，目前面临的挑战，房地产科技和共享经济的发展机会。

　　一，全球房地产融资市场分析

　　大会的第一个主题就是房地产融资。房地产借款巨头德意志银行，摩根大通，高盛等参加。现场的一个说法就是全美的资本市场总融资方的50%都在会场参加了第一个主题讨论会。主要结论是目前的美国房地产市场定价到位，利润空间很小，风险很大。但是，由于欧洲和日本的零利率，美联储的降息政策，目前市场的资金充沛。因此，在目前这个市场去做空的风险很大，继续买入美国高质量房地产的资金还在不断增加。从资本市场来看，市场已经非常有效，特别是美国CLO（抵押贷款证券化）市场过度依赖流动性，竞争过度。很多非抵押贷款的发行人工作不够到位，他们建议控制风险，多用（PropTech）房地产科技。房地产融资市场急需利用科技平台，增加市场份额。其中有一个大型投行的嘉宾提到一个数据，就是目前做一个典型的房地产投资，6年期项目的资金成本和租金收益率的利差大约是每年50个基点。也就是说，投资人持有六年的总收益是3%，但是房价如果下降，很容易亏损。印证了全美的优质房地产的估值向上空间非常有限，如果发生美国的经济衰退，下行风险比较大。

　　具体到城市和国家的配置，有嘉宾提出正在减少在纽约，华盛顿的投资。这些美国的一线城市最近五年的住宅，办公室等等供大于求，同时人口减少。增加在科罗拉多丹佛，北卡罗来纳州夏洛特，田纳西州纳什维尔等美国中南部地区城市的房地产投资。这些地方大量年轻人搬入，人口增长迅速。当然对此也有不同意见。在会议当天，脸书（Facebook）宣布在纽约签约租入哈德逊新区一百五十万平方英尺的办公室，计划新增雇员7千人。这个面积是脸书目前在纽约的办公面积的三倍。关于其他国家的情况，有嘉宾提出利用现在的英国退欧机会，大量卖出法国巴黎，德国的房地产，然后换成英镑，不断买入伦敦的房地产。他认为退欧将会发生，但是对于投资人是个非常好的投资机会抄底英国。原因是过去三年因为退欧，已经导致英镑巨幅贬值，伦敦的房地产市场投资停滞了三年。相对应的是最近几年有大量资金追捧欧元区包括巴黎，柏林，法兰克福等地的商业地产，估值过高。现在是值得套现欧元区地产，买入英国地产的交易时段。

　　二，午餐主题纽约房地产市场70年回顾

　　大会的午餐演讲嘉宾是拉瑞·西尔弗斯坦（Larry Silverstein）。他是纽约大学房地产专业1952级毕业生，也是纽约大学夏克房地产学院在1967年的创始校董会主席。老爷子今年88岁，上台讲话中气十足，声音洪亮。他曾经开发了纽约的世贸中心等大量房地产，目前还管理了数千万平方英尺的商业和酒店地产。他目前还在房地产开发的第一线工作，包括去年在纽约落成的四季酒店公寓，造价27亿美元的纽约世贸中心3号楼等等。

　　他回顾了他在40年代纽约大学本科学习房地产的时候只有三门课：房地产销售，房地产出租，房地产融资。从当时的三门课到今天的房地产学院上百门课，各种学位和培训项目，他很为美国房地产教育领域的发展而自豪。从他在纽约的70年开发房地产的经验来看，他认为经济周期很多次，从繁荣到衰退再繁荣，城市兴衰，最为重要的是保持年轻和乐观的精神。他去年决定从纽约的曼哈顿上东区，第五大道的老牌顶级豪宅区搬家，带着他结婚了62年太太一起去了纽约下城的新开发公寓居住。这样，他可以避免生活在富豪的气泡中，多和年轻人，多和中产阶级市民接触，和新搬来的纽约客们一起生活。他体会到了纽约的新移民，年轻人的生活方式，态度，文娱活动和他过去在上东区的生活截然不同。

　　三，地产科技和共享经济

　　今年大会的主题讨论安排了两个，地产科技（PropTech）和共享经济。可以说，这两个主题也是全美和全球房地产市场现在最为火爆的主题。关于地产科技，几位嘉宾讨论的是目前的科技结合房地产的巨大机会。一个趋势是把办公大楼，住宅等改建为智能化，获得数据来提供量身定制的服务，并预测租户的需求。另一大趋势是把房地产的购买或者租赁过程全面上网，增加租赁速度40%。从购房来说，目前美国的住宅购买已经有了非常成功的移动 App，包括 Zillow, Redfin等公司。但是，办公楼市场的类似的科技公司 VTS 远没有到达类似的市场渗透率。VTS 地产科技平台目前已经管理100亿平方英尺的商业地产，在全美商业地产的存量中占比依然不到10%。

　　地产科技市场的创新进度非常快，基本上从各个房地产建设和交易环节都在尝试把科技结合到流程中。包括签约的审核以前是人工进行，错误率接近10%。目前尝试用人工智能进行文件审核后，错误率也是在10%左右，但是成本大幅度降低。等到下一步人工智能的错误率降低到5%左右，又有可能完全取代人工的审核。在场的一个专注做美国地产科技行业风险投资的机构表示大约每个月就有200多家新创立的地产科技公司，他们一般会从中选择一到两家做天使轮投资。

　　共享经济对于房地产市场的影响是本次活动的第二个研讨主题。WeWork 在最近几个月的戏剧性变化除外，目前的房地产市场还有很多其他的共享经济企业在蓬勃发展。几个嘉宾一致表示感谢 WeWork 的创新，颠覆了全球包括美国的办公房地产市场。预计以后个人平均办公空间减少15-20%，增加共享办公空间，互联网思维，增加免费服务。除了共享办公（co-working），还有几位嘉宾讨论的是共享居住（co-living）。比如来自德国的共享居住公司 Quarters Co-Living,来自印度的共享居住公司 OYO,美国的共享居住公司Hello Alfred 和Coliving Common 公司。很有意思的是从共享居住公司Hello Alfred 和Coliving Common 到 共享办公公司 WeWork，Convene 都在纽约创业，而且目前已经在纽约有非常多的客户群。他们和欧洲，印度的公司想要解决的共同问题都是全球年轻人到了大城市工作，很难支付房租，又有社交需求的挑战。可以说，最近在纳斯达克上市的中国长租公寓平台企业青客公寓365的商业模式也是如此。笔者的观点是作为共享经济的商业模式，在房地产市场全面扩张和发展是必然的。传统的拥有地产产权的模式已经不适合现代的年轻企业和年轻人喜欢短期弹性工作和居住空间的需求。体验和接入超过拥有产权的价值已是大势所趋。

　　四，中美房地产合作交流

　　这次会议上有大量来自中国房地产行业的从业人员，也包括很多中国房地产的资深人士。这样的双向互动和交流模式很新颖。很多国内嘉宾的体会是过去的国内房地产市场大规模迅速扩张开发的阶段已经结束。目前需要的是如何和资本市场对接，如何和科技对接。纽约大学在上海的房地产和城市发展学院，在国内的房地产高管培训项目等等都非常有助于国内房地产市场的转型和升级。由此可见，中美的房地产合作与交流前景美好！

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