下跌20%！脱欧将至！英国房地产何去何从？

　　下跌20%！脱欧将至！英国房地产何去何从？

　　10月31日，英国脱欧的最后期限。

　　随着英国脱欧的不确定性，伦敦的房地产市场陷入困境。伦敦的房价已经连续第七个季度下跌。就连连续11年被评为英国最昂贵地段的肯辛顿宫花园，再过去12个月也下降了7.24%。

　　尽管伦敦依然是全球投资的热门地，全英国最贵的20个低端也都在伦敦。但是脱欧在即，很多外国投资者入手英国房产之前也有所犹豫。

　　1、脱欧笼罩下的英国房地产市场

　　脱欧的不确定性笼罩着整个英国房地产市场，在今年市场预期越发悲观，这直接作用在房价上。

　　在2019年第二季度，伦敦郊区可以说得上是英国房地产市场表现最差的地区之一，房价下跌了3.64%，伦敦市区也轻微下跌了0.67%。

　　伦敦一些高端地区的房价下跌最为明显。

　　例如，伦敦的肯辛顿和切尔西地区。英国伦敦市中心偏西部肯辛顿切尔西区是伦敦着名的富人区，这里居住着全伦敦市最富有的居民，这里的房价和物价是全世界最昂贵的地区之一。然而这一地区在过去的12个月里价格下降了约20%。

　　而伦敦的威斯敏斯特地区，这里坐拥英国国会威斯敏斯特宫，同时也是英国第二贵的地方，这里的房价在过去一年内也下降了接近25%。

　　哈默史密斯和富勒姆在房价下跌降幅为19%。卡姆登和塔哈姆雷特的损失较小，但是跌幅也达到11.5%和11.3%。

　　根据英国皇家特许测量师协会（RICS）的数据，今年英国的房地产市场很可能将停滞不前。

　　而房价之所以没有大幅度下跌全靠英国长期存在的住房短缺这条“救命稻草”死死拉着。

　　脱欧在即，预计房地产交易将比去年同期下降约5%。

　　围绕英国的脱欧的政治和经济不确定性，英国国内外买家采取了更为谨慎的立场。毕竟，谁也不想自己刚入手的房子一夜之间价值雪崩。

　　脱欧！脱欧！脱欧已经成为英国的众多问题的“病灶”。

　　“脱欧”公投投票在2016年6月举行以后，英国社会陷入撕裂，很多经济活动都收到不同程度影响。

　　脱欧公投之后的第二年也就是2017年，美国国家统计局（ONS）称，英国经济在2017增长了1.7%，是自2012以来该国经济增长最低点。

　　英国的人均国内生产总值增长受到脱欧印象最为明显。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，英国人均GDP增长率的情况是2015年为1.5%，2014年为2.3%。2016年脱欧公投之后，当年人均GDP增长率下跌到1.1%，2017年，人均GDP增长率也仅为1.2%。

　　尽管很多支持脱欧的投资专家和政客都忽悠人说脱欧对英国影响有限，但是这种说法马上遭到英国央行打脸。

　　英国央行的专家表示，英国的经济增长、就业和通货膨胀的前景很大程度上取决于英国如何退出欧盟，特别是欧盟和英国之间如何确定新的贸易安排。

　　倘若英国选择硬脱欧，那么很多英国家庭的生活、企业生存和金融市场基本也就快完了。

　　房地产市场自然也不可避免得跟脱欧话题绑在一起。英国皇家特许测量师学会（RICS）最近对英国住宅地产进行的一项调查得出结论，英国脱欧是目前房地产市场活动的主要障碍。这也让伦敦险些痛失全球着名藏富地的声誉。

　　2、昔日财富汇集的伦敦

　　英国一直都是重要的资产投资地。

　　从1996年到2007年，英国房地产价格大幅上涨，实际涨幅为228.1%。全英国房价指数同期上涨240.9%。从1996年第三季度到2007年第三季度，北爱尔兰的房价上涨了315.9%，是英国所有地区中涨幅最高的。其他地区例如苏格兰地区涨幅也在187.9%。

　　而伦敦永远都是英国最热门的投资地，其房价也高居英国首位。

　　在1995年之前，伦敦平均房价与英国其他地方的平均房价差距还不到40%。

　　但是在2018年第三季度，尽管受到公投影响，伦敦房价增长放缓，但是伦敦平均房价比英国其他地方的平均房价依然高出136%，平均价差近27万英镑（合348421美元）。

　　伦敦高企的房价也让很多伦敦人望而却步。

　　2016年，英国“千禧一代”（80-96年生人）有40%租房生活，是65-80年生人租房人数比例的两倍。25-29岁英国人里拥有自己房产的比例，已经从1990年的63%下降到了2016的31%。

　　本地人买不起房，这使得伦敦房地产市场越来越依靠境外投资者来拉动。

　　高涨的房价和国际化的环境，确实也帮助伦敦吸引来了世界各地的资本。

　　在卡梅伦首相任内，就有超过100000个海外公司入手英国房地产。这些房产除了投资以外，更有一部分是用来洗钱。例如某着名律所就在全英国成立的约2800家公司，并且购置6000多份地产，价值至少70亿英镑，这些资金都被用于洗钱。

　　众多借英国房产洗钱的新闻爆出来之后，震惊了当时英国首相卡梅伦，卡相更是愤怒道：“伦敦不是存放你肮脏现金的地方！”

　　英国随即颁布诸多限制外国投资者购房的法令，特别是在2017年6月26日，欧盟第四项反洗钱指令成为英国法律。

　　但是这些条款也意外误伤很多正常的投资者。根据法律和专业服务公司Gordon Dadds的指示，众多反洗钱法律设置的审核可能导致购买过程更长，成本更高。

　　房地产经纪人成本会提高一倍。国外买家要买房，购买过程可能会持续186天，房地产经纪人需要进一步核实购房者的背景和购房目的，地产中介工作负载预计会翻倍。很多国外投资者对伦敦房产开始望而却步。

　　总之，冗杂的购房手续和脱欧的阴霾，这让伦敦房地产市场前路迷茫。

　　3、脱欧期限临近

　　房地产市场又将如何走？

　　早前根据英国皇家特许测量师协会（RICS）的数据，今年英国的房地产市场很可能将停滞不前，但长期的住房短缺将阻止房价的大幅下跌，所以房价不会出现雪崩。但是预计房地产交易将比去年同期下降约5%。

　　随着10月到来，英国的未来无非只有两个结果，那就是是否无协议脱欧。

　　若出现无协议脱欧，英国经济将在2020年陷入衰退，到2021到2022年，英国的预算赤字可能会增加一倍多，达到约920亿英镑，相当于GDP的4%。

　　经济衰退，房地产行业自然也“凉凉”。超过四分之三的房地产经纪人表示，英国如何退出欧盟的不确定性阻碍了房地产生意。

　　但是也有很多人对英国未来持着乐观看法，例如10月上旬，高盛就对外宣称英国无协议脱欧的可能性较低，在10月底之前达成协议的可能性仍低于50%。

　　这是因为英国在一些问题上的立场发生了变化，各党派也为防止无协议脱欧做出各种努力。

　　RICS首席经济学家鲁宾逊在接受CNBC采访时也表示，英国脱欧问题能够得到解决，市场将得到合理的调整。

　　10月初，鲍里斯与白爱尔兰、欧盟方面开始磋商北爱尔兰边界问题，进而寻求一份新的脱欧方案。

　　媒体普遍认为如果与欧盟和北爱尔兰方面达成协议，那么将有助于拨开脱欧带来的市场迷雾，从而让潜在买家和卖家更有信心继续交易。所以如果这份涉及北爱尔兰边界的方案得到顺利通过，那么预计明年的买家和卖家数量可能会上升。

　　这种乐观的言论特别受到房地产中介的欢迎。

　　很多房地产公司也乐观地对媒体说，英国的房价取决于贷款的成本和贷款的可获得性。

　　英国无论是硬脱欧还是软脱欧，都不会影响抵押贷款融资的可用性或抵押贷款融资的成本，所以对房地产市场影响十分有限，让投资者不要担心。不少高端房产中介甚至直接宣扬购房者应该利用目前的不确定性来抢购房产。

　　简单的说，脱欧不要慌，正是抄底时！

　　事实上，未来几个月房价和房地产市场可能会发生什么？真的很难说，所有分析专家都在列举出英国各种脱欧方式可能带来的后果。

　　路透社2019年8月对房地产专家的调查预测，今年首都房价将下跌2%，明年不会上涨。

　　路透社的房地产专家被问及英国脱欧的乱局如何影响价格时，这些专家们毫不隐晦地直言，假如英国选择硬脱欧，那么在硬脱欧六个月内，伦敦房价将下滑10%，而全英国房价则可能下降3%。

　　英国皇家特许测量师（RICS）市场调查显示，随着脱欧期限的临近，英国各地的物价预计都会下降。不过，如果英国政府能够妥善处理脱欧后的影响的话，预计未来12个月物价可能有希望触底反弹。

　　最近来自会计师事务所毕马威的研究表明，如果脱欧未能达成新的协议，英国的房价可能会下降5%以上，这将不利于消费者信心。

　　房地产市场专家Harris则乐观地表示，现在英国就业率居高不下，银行利率低，放贷能力强劲，如果脱欧能尽快解决，伦敦房地产市场必然向上反弹。

　　从上面基本可以看出，几乎所有的专家都在“赌博”，英国房地产市场的命运似乎都押在脱欧问题能够顺利圆满解决上。

　　但是脱欧问题都扯皮了这么多年，能不能顺利解决，所有分析人士都没有底。况且尽管不少专家和房地产商人夸夸其谈，认为脱欧将会顺利解决，认为伦敦市场依然坚挺，但是市场的反应看起来依然冷淡，显然，所有投资者都在观望。

　　当然也有很多投资者喜欢玩刺激的。

　　英国脱欧和英镑的下跌，很多外国投资者纷纷去伦敦抄底。

　　顶级国际房地产公司汉普顿国际的分析师Beveridge也发现在过去的一年里，伦敦的国际房东数量逆势上升。

　　英镑贬值，有效地为国际买家提供低廉的价格，加上疲软的伦敦市场，有助于抵消额外的购房成本，许多外国投资者也瞄准了这个千载难逢的商机。

　　当然，如果你受不了这刺激，那还是静观其变吧。

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