重庆|渝见未来 智慧启程

　　重庆|渝见未来 智慧启程

　　全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝发布《2019年第三季度重庆房地产市场回顾与展望》。

　　从重庆“制造”到“智造”，智慧产业的发展助力重庆经济增速止跌回升，产业转型初见成效。数据显示，2019年上半年重庆地区生产总值同比增长6.2%；1-8月重庆规模以上工业增加值同比增长5.2%，增幅较去年同期显著上涨3.6个百分点。经济的回暖态势亦提振重庆房地产市场的信心，第三季度市场录得诸多指标的改善。优质写字楼市场净吸纳量环比回升，空置率降至近六年来新低；零售物业市场迎来地标项目重庆来福士的开业，迭代升级加速；枢纽升级及产业转型为重庆仓储租赁需求增长提供内生动力。

　　渝见未来，智慧启程。

　　新启程一：优质写字楼市场格局重塑，智慧产业赋能

　　第三季度市场未录得新增供应，总存量仍为468万平方米。季内需求略有回升，净吸纳量录得6万平方米，环比增长3.3%。究其原因，一方面上半年部分谈判周期因经济不明确性延长而累积的办公需求于季内落地，另一方面季内个别甲级写字楼业主持续推出优惠措施刺激成交达成。这一优惠措施亦导致甲级写字楼性价比凸显，带动升级需求于季内得到有效释放，占比办公策略的近三成，较上半年增长8个百分点；甲级写字楼需求贡献率超七成，环比显著增长38.4%。然而，需求端较去年同期仍显疲软，同比下降8.8%。由此，重庆优质写字楼市场整体空置率环比下降1.3个百分点至30.2%，创近六年来新低。

　　按行业看，金融业、房地产及专业服务分列季内前三大需求来源。城镇化加速及重庆房地产市场较为稳定的发展持续吸引房企及交易服务、建筑设计类企业入驻，推动房地产贡献率攀升至17.2%；金融业紧追其后，贡献率为16.8%，其中保险行业扩张最为活跃，季内录得包括太平洋保险、大都会人寿等在内的多家保险公司的新租、扩租案例；专业服务业贡献率为16.1%，位居第三，季内录得四大会计师事务所中的三家在渝扩租或搬迁。同期，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点，如在线教育、在线医疗等，季内猿辅导的新设办公即为一例。

　　分区域看，随着江北嘴核心CBD的成功塑造，继续主导去化，净吸纳量占比达65.3%；升级、新设办公需求随区域内业主的优惠措施加速释放、落地，大化杨、解放碑净吸纳量占比分别为28.1%、20.0%，其中解放碑净吸纳量环比显著增长53.4%。

　　租金方面，写字楼业主面临新一轮价格战的考验。然而与之前供需矛盾直接引发的价格战稍有不同，此轮价格战主要源于自去年起经济增速放缓所导致的需求内生动力不足，以及二级租赁市场房源促销给市场带来的弊端。因此，重庆优质写字楼市场平均租金环比下跌0.3%至79.4元每平方米每月，跌幅环比加大。

　　未来三年，重庆写字楼市场新增供应较预期显著减少，至2023年市场存量增长不到30%。究其原因，一方面近期诸个写字楼项目转变用途，改为酒店、公寓或商业，或减少写字楼业态占比；另一方面，部分写字楼业主推迟入市、谨慎择时，或直接寻求整栋交易契机。至此，重庆写字楼市场逐步迈入存量时代，开启新篇章。

　　未来趋势一：格局重塑

　　区域配套、产业集聚、优惠政策及楼宇表现四大指标决定了区位价值，重庆写字楼市场“2+N”—江北嘴+解放碑+次级、新兴商务区的两核多级新格局成型。随着江北嘴核心CBD的成功塑造，其已成为金融业、房地产及专业服务企业的高地，其中金融业占比区域需求结构高达48.9%。因此，过去五年江北嘴净吸纳量贡献占全市近四成，成为办公需求的第一支撑。未来随着供应步入尾期，区位价值将愈发凸显。而作为起步最早的核心商务区，解放碑的区位价值将迎来提升。一方面随着包括重庆来福士在内的多个优质写字楼项目的陆续交付，区域楼宇品质将显著改善，继而带动区域竞争力提升；另一方面，渝中半岛旧城改造的序幕已启，区域基建、配套等均将提档升级。次级商务区方面，尽管大化杨的发展受制于其海拔高差较大的地势特征及交通等因素，但该区域未来将吸纳近四成的新增供应，市场存量将在2023年实现翻番，故而其市场影响力将逐步扩大。此外，随着城市发展重心进一步北移，两江国际商务中心起步发展，或将为重庆写字楼市场再添一“极”。

　　未来趋势二：转型升级

　　作为传统工业重镇，重庆以“智造”为契机开启了工业数字化转型升级的新篇章，将大力发展科技互联网、创新金融业、智能制造业及贸易物流业。而政策扶持、金融支持、科技氛围、枢纽优势及运营成本五大基础及优势则给智慧产业的发展提供有力支撑。其一，政府针对性出台智能制造、工业互联网等专项政策和专项资金，符合条件的企业可享受税收减免、一次性资金奖励等优惠。对相关行业的外来/外国人才的落户、签证亦提供便利政策；其二，重庆金融牌照齐全，为企业融资、发债提供必要条件。银企对接机制完善，小贷企业全国领先，为贷款提供便利。而中新金融峰会等具有国际影响力的会议举办，亦将吸引国际风投来渝；其三，自2018年智博会永久落户重庆以来，人工智能、大数据、工业4.0、数字贸易、互联网等领域的头部企业纷纷来渝布局，如腾讯、紫光、今日头条、华为等，产业集群效应越发凸显；其四，重庆拥有自贸区、保税港区、多式联运示范基地，中新（重庆）战略性互联互通项目助力建设陆海新通道、物流行业交易结算中心，均为“智能”贸易进出口提供基础；最后，重庆写字楼的存量、品质均处新一线城市领军的位置，而租赁成本性价比更高，为企业来渝布局提供具有吸引力的载体。因此，新旧动能间实现“智能”转化，继而为写字楼需求端培育内生动力。数据显示，2019年前三季度，TMT行业净吸纳量贡献率升至18.7%，首次跃居重庆写字楼市场需求主导；金融科技（Fintech）、创新金融、金融服务等新兴金融企业以及科技融合消费服务业、医疗业的“在线+”企业的办公需求也得到显著释放。然而，值得关注的是，鉴于上述扶持行业的产业导向性强，需求端存被产业楼宇分流的可能性，上半年腾讯西南总部、紫光集团均落户产业楼宇即为佐证。

　　未来趋势三：模式突破

　　随着市场逐步迈入存量时代，业主的租赁策略已不再限于单纯的价格战，而是在合作关系、楼宇用途及产业定位上寻求突破，从而使资产价值得到可持续发展。其一，业主开始关注内核构成，重新审视与第三方办公运营商的合作关系，在取长补短中有效对接愈发细分的办公需求。2019年第三季度，市场见证多个业主引入转租公司或孵化空间，包括中科控股进驻中国华融现代广场T2、金曼巴进入驻海航保利国际中心及启迪清创进驻企业天地T5等。其二，业主积极发掘楼宇用途，既能让业态需求与空间实现配对，继而实现有效去化，又能提升用户体验，增加自身软性竞争力。上半年，员工餐厅、健身房等业态纷纷挤入办公楼，而解放碑区域的部分楼宇更是引入或转换成酒店。其三，楼宇产业化运营，将“产业扶持”从宏观层面落地楼宇本身。业主纵向聚焦细分领域企业的集聚，积极促成企业间的相互对接，成为产业生态的构建者。

　　展望2019年第四季度，重庆优质写字楼市场将迎约8万平方米的新增供应，其中备受瞩目的重庆来福士的交付将为断供三年的解放碑注入新生力量。着眼需求端，重庆经济结构转型升级的成效将逐步投射到写字楼市场，支撑需求增长。而包括智博会、中新金融国际峰会等一系列峰会的举办，有望使重庆在国际舞台上的竞争力愈发凸显，吸引更多国内外头部企业及资本来渝发展布局。

　　世邦魏理仕顾问及交易服务|办公楼部董事邓艳萍表示：“随着重庆优质写字楼市场逐步迈入存量时代，以解放碑和江北嘴为核心、多个次级商务区并行发展的“2+N” 两核多级格局成型。着眼需求端，重庆传统工业向智能产业转型的进程将推动新旧行业共赢新生，继而衍生出办公需求为市场注入新动能。未来随着更多优质写字楼交付，租金或将继续承压的同时，供应端应增加租赁策略的灵活性，从而与需求端形成深入、长期的合作关系”。

　　新启程二：零售物业市场需求端变革，迭代升级可期

　　第三季度，备受瞩目的重庆来福士开业为重庆零售物业市场带来23.5万平方米的新增供应。该项目是致力于打造“城市共同体”的来福士3.0产品，引进超450家品牌，其中包括众多新业态和品牌首店，如茱莉动物园西南首店、新加坡品牌TWG Tea西南首店，重庆首家“黑科技”失重餐厅以及苏宁极物西南首家旗舰店等。借此，渝中半岛提档升级的进程加速。统计层面，季内零售项目积极调整，继而推高需求活跃度，空置率环比下降0.1个百分点至9.8%，创近四年新低。相应地，全市购物中心首层平均租金环比持平，报385.9元每平方米每月。

　　着眼需求端，零售业态占比新增租赁需求的53.0%，其中运动品牌表现抢眼，并主要集中在解放碑商圈，市场录得Air Jordan、Fila、Asics的进驻。餐饮业态紧追其后，占比新增租赁需求的40.0%。随着本地消费者对外来餐饮接受度的提高，季内外来餐饮品牌继续扩张，市场录得姜虎东白丁、海底捞、集渔、铁匠pizza等开设店铺；同时，本土餐饮品牌也升级运营模式布局购物中心，如佩姐老火锅、九村烤脑花等；此外，更多茶饮品牌进驻重庆，市场录得楽楽茶、老虎堂及SEVENBUS首进重庆。体验业态方面，新颖品类主导去化，如室内动物园、真人CS等；而儿童教育类品牌继续演变，愈发注重科技运用及低龄儿童启蒙培训，编程、机器人等相关品牌新设多家店铺。

　　山形地势造就重庆成为网红旅游城市，自去年起游客数量激增。2019年国庆期间，重庆共接待境内外游客3,859.6万人次，同比增长10.6%，客流量位居全国第一；实现旅游收入187.62亿元，同比增长32.8%。同期，重庆新一代消费者对商业项目的定义再次刷新，并通过互联网等渠道，提前获知外来品牌并报以期盼。因此，今非昔比的消费需求端推动重庆零售物业市场迈入新篇章。

　　未来趋势一：消费需求变革

　　消费者主权时代之下，日新月异的需求端引发市场新一次的变革。为深度剖析当下重庆消费者的行为特征，且考虑到消费端的共通性，本季度世邦魏理仕研究部在亚太区采访了121个零售商/运营商/投资者（中国区39位受访者），其中零售商业态涵盖奢侈品牌、快时尚品牌、运动品牌及餐饮品牌等。世邦魏理仕通过分析上述受访者2019年和2030年目标客群的差异来透视重庆消费需求端的变革。调查数据显示，就消费群体而言，至2030年千禧一代（85后&90后）仍为目标客群的主要构成，占比高达36.8%。更值得注意的是，受访者对Z时代（95后&00后）的关注显著增加，其被认为将是未来增长最快的客群。其中运营商及投资者对Z时代的关注度增长2.2倍，而零售商细分业态中奢侈品牌对Z时代的关注度增长最显著，几近翻番。时代造就不同的消费行为特征，千禧一代的消费者呈现出细分小众、懒人经济、注重体验及新颖等特征；而95后出生的Z时代消费者则呈现出社交导向、自我认知、个性标签、悦己等特征。此外，就消费者行为而言，受访者认为消费者获知、购买货品的渠道，以及消费体验感均将在未来发生变化，科技运用、社交平台、线上线下渠道、场景营造及互动体验等字眼皆被提及。上述调研结果显示出的新一代消费客群及消费行为变化也将在重庆本土市场逐步呈现；同时，随着游客的消费比重不断提升，其消费特征亦将成为重庆本土零售市场发展的重要考量。

　　未来趋势二：提档升级

　　需求端的变革将直接带动供给侧的调整，通过梳理未来三年的新增供应发现，新增项目将落于13个板块，其中中央公园将吸纳最多供应，但仍不超过总供应量的20%，市场多足鼎立的格局加深；此外，外来入局者显著增加，未来近六成的新增项目将由中资及外资开发者打造；同时，市场也看到老牌商圈旧城改造的进程不断提速。因此，在契合新一代消费需求端的背景之下，重庆零售物业市场将在新与旧、内与外的博弈中再次提档升级。具体而言，多点开花的供应将带动如解放碑、沙坪坝等传统商圈提质、新兴商圈崛起，同时也让区域之间的辐射阻隔性加深，继而给运营商提出更高要求；而外来运营商携新颖的开发、运营思路入渝，继而倒逼既有项目重新梳理目标客群、审视自身定位及调整策略。总体而言，此轮博弈考验市场的韧性及包容性，运营商将在取长补短中寻求突破。

　　未来趋势三：商业空间

　　随着消费者愈发在意个性标签，消费行动亦随之不再完全是需求导向。取而代之，消费者关注购物场景所带来的情感体验。因此，山城文脉特性将继续融入动静结合的商业空间凸显城市IP，然正本清源，商业内核是本质。近年来，将城市肌理、人文历史植入商业空间的案例比比皆是，一部分项目是整体空间主题化营造，如植入街巷院坝、吊脚楼及爬坡上坎等元素的长嘉汇购物公园、重庆天地及在建的18T；另一部分项目则是将“山城”融入建筑设计或内部装潢，如重庆来福士的“朝天扬帆”、重庆万象城的“上半城下半城”以及在建项目金沙天街的“四巷七站”。然而，数据显示，作场景营造的零售项目市场表现低于全市平均水平，整体空置率高达17.1%。究其原因，一方面部分项目的定位未能在本土消费者与游客间找到动态平衡，尤其是位于客流相对分散的非核心商圈的项目；另一方面部分项目的场景营造限于视觉效果，未有效地与消费者产生互动关系。因此，场景营造与消费者产生的有益关系为商业项目锦上添花，然商业内核才是制胜关键，合理的定位及热门的品牌至关重要。尤其是体量较大的商业项目，低零售、重餐饮与体验业态的配比难以实现空间与收益的平衡。

　　未来趋势四：本土资源

　　网红热度之下，外来游客对山城的探知兴趣愈发强烈，而本土消费者亦将目光回归本地。因此，沉睡的本土资源将被深度挖掘，通过由虚到实的转化、提质升级来刺激消费，赢得本土消费者的共鸣、外来游客的流量落地。首先，本土资源的多维度融合。重庆文化底蕴浓厚，拥有巴渝文化、红色文化、码头文化等；又有诸多“个性化”资源，如洪崖洞、8D城市等。“独一性”的本土资源需要被进一步挖掘，并横向找到与消费的勾稽关系，实现多维度融合、由虚到实的转化。其次，本土资源的跨界联名。一方面，外来品牌商与本土资源的跨界延展，推出城市限定版产品，如喜茶融合米花糖和山城啤酒的重庆特调暮成雪、安踏重庆限定跑鞋等，获得消费者认同、激发消费兴趣；另一方面，品牌商积极寻求本土合作伙伴，或推出本地主题门店等。最后，本土餐饮品牌的转型升级。作为火锅的发源地，重庆餐饮文化历史悠远、根基夯实。至今，已有诸多发家于重庆的本土品牌走出重庆，走向全国甚至是全世界，火锅、小面、辣子鸡等诸多“重庆范”的元素已享誉世界。但不能忽视的是，市场的确仍有很多本土优质品牌因运营理念与国内一线或国际市场的接受度错位而被埋没，未能走出去得到进一步发展，甚至流失本地消费者。因此，在外来餐饮品牌加速布局重庆的背景之下，本土餐饮品牌需转型升级，通过国际化的运营理念、年轻的包装手段及战略性的布局思路巩固自己的地位。

　　未来趋势五：科技赋能

　　继续分析121个零售商/运营商/投资者（中国区39位受访者）的调研发现，科技成为零售业升级的内核，而“知己知彼”则是科技运用的最大驱动。数据显示，就未来对零售业影响最大的科技技术而言，受访者对客户关系管理系统（CRM）、店铺全自动化运营及移动支付这三大技术的关注度最高，分别占比19.3%、12.1%、10.9%；就科技赋能实体店的挑战而言，“科技研发成本高”和“无法证明科技创新带来的实际价值”合计占比40.5%。由此，未来科技赋能零售业将主要体现在通过科技运用、管理、分析和利用客户数据，从而快速、精准的为公司决策提供有力支撑。此外，科技运用增加实体店的便捷性也是发展的重要方向。然而，投入与收益平衡的不明确性成为科技赋能的最大挑战。

　　展望2019年第四季度，重庆零售物业市场还将迎来四个项目合计约36.8万平方米的新增供应。

　　世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事江南表示：“目前重庆正发生着巨大的变化。其一，城市发展方向转变，积极塑造旅游城市的名片；其二，商业载体加速迭代，新商业空间涌现；其三，本土品牌被逐步唤醒，酝酿转型升级。因此，在城市、空间及品牌三者变革的背景之下，重庆零售物业市场即将迎来质变”。

　　新启程三：仓储物流市场枢纽能级提升，产业转型助力

　　第三季度，重庆仓储物流市场录得四个新项目交付，合计新增供应面积约23万平方米。分区域看，新增项目主要集中在空港及东港物流园区，包括易商东港一期、平安空港等。季内仓储需求回升，净吸纳量环比增长51.2%，录得6.2万平方米。尽管如此，大面积的新增供应仍推高重庆仓储物流市场整体空置率环比上升4.5个百分点至29.8%。

　　需求端方面，第三方物流主导季内去化，净吸纳量贡献率高达69.8%。按成交类型看，新租、扩租分别占比租赁需求的89.8%、10.2%。分区域看，季内非核心园区主导去化，贡献率高达96.0%，其中九龙坡江津园区实现满租。租金方面，核心园区和非核心园区差异化表现。持续主导全市去化的态势令非核心园区个别几近满租的仓储项目调高租金预期，带动区域租金环比微幅上扬0.2%，至季末为20.8元每平方米每月；而核心园区租金则继续录得下降，环比跌幅达1.6%，至季末为27.0元每平方米每月。

　　随着重庆枢纽能级的再次提高，加之传统工业的转型升级为仓储需求增长提供新的内生动力，重庆仓储物流市场发展开启新篇章。

　　未来趋势一：枢纽升级

　　得益于陆海新通道上升为国家战略、寸滩港与果园港的两港资源整合，重庆将从西部中心走向国际枢纽。2019年8月，经国务院批复，国家发展改革委正式印发实施《西部陆海新通道总体规划》，标志着西部陆海新通道建设上升为国家战略，为包括重庆在内的中国西部地区腹地带来重大发展机遇。该项目是中国西部和东盟国家的“国际连接新通道”，以海铁联运作为陆海联动的优先运输方式，构建陆海新通道综合立体交通网，通过新枢纽实现对接共建“一带一路”、长江经济带发展等国家战略，突出枢纽辐射带动作用。顺应西部陆海新通道规划，重庆果园港迈出优化资源配置、对接陆海新通道的第一步，即将寸滩港集装箱码头并入果园港。合并之后，寸滩港仍是重庆航运枢纽的重要节点，将继续扮演辐射周边地区、服务本土产业发展、加强对外开放水平的角色；而果园港则将获得开放口岸资质，实现辐射能力更广、集聚能力更强、效率更高、服务质量更好，建成中国西部通江达海的国际物流大通道。

　　未来趋势二：良性循环

　　从重庆“制造”到“智造”，传统工业的转型升级将为仓储物流需求增长提供内生能力。智博会自2018年举办以来，为重庆经济注入新的动能。作为传统工业重镇，重庆以“智博会”为桥梁，以“新旧动能转换”为契机，以传统“制造业”为基础，开启向“智造业”转型的战略新篇章。2019年上半年，重庆智能产业实现销售收入3,230亿元，同比大幅增长16.9%。智慧产业的发展带动重庆经济增速止跌回升，产业转型初见成效。数据显示，2019年1-8月重庆规模以上工业增加值同比增长5.2%，增幅较去年同期显著上涨3.6个百分点。就汽车行业而言，2019年1-4月，两江新区新能源汽车产量达13,217辆，同比增长177.5%，占同期重庆总产量的87.3%；1-9月，汽车产业增加值跌幅较2018年显著收窄6.6个百分点。此外，两江新区内已有5家整车厂开始了新能源方向的转型改造。但需要关注的是，在供需矛盾背景之下，区位及契合需求端的仓储设计将是市场制胜关键。

　　展望未来，2019年第四季度重庆仓储物流市场还将迎来近46.6万平方米的新增供应，市场供需压力犹存，故租金走势或继续下探。

　　世邦魏理仕顾问及交易服务|产业地产部董事尤鹏伟表示：“产业结构优化与枢纽能级提升是未来重庆工业物流发展的主旋律，新行业的企业涌现、新枢纽的产业聚集将加速进行。因此，在难以依靠现有类型租户来平衡高企新增供应的背景之下，积极吸引枢纽升级和产业优化红利所带来的新一批潜在租户，同时挖掘本土的物流设施升级需求，才能有效的消化存量资源”。