三重净租赁的神话

　　三重净租赁的神话

　　在过去的二十年中，对三重净租赁投资机会的需求一直在持续增长。三重净租赁物业（“ NNN”）是租给租户（通常是单租户）的物业，除了每月租金外，还负责该物业的所有运营费用，包括维护，保险和财产税。最理想的物业是长期（10至15年）出租给A类租户的，通常包含租户续租的选择。

　　投资者之所以选择这些物业，是因为他们认为这些物业风险低，维护成本低，需要房东的劳动力少并且可以长期提供稳定的现金流。

　　三重净租赁的最大误解是房客并不总是续签或行使其租赁选择权。许多投资者认为租户将无限期地留在房产中。租户最终可能会撤出房产的原因有多种-商业模式改变，商店表现不佳或他们决定搬迁到较新的房产。

　　在考虑对三重净租赁物业进行投资时，重要的是要考虑租户撤离该物业的影响。在查看三重净租赁物业时，需要考虑以下几点，以确保您仅购买具有最佳下行风险的最高质量物业。

　　位置是关键

　　在房地产投资中，永远不要忽视资产的位置。即使有长期租约，也必须考虑位置，因为仅凭这一因素就可以确定企业是否能够生存和/或如果租户迁出，房东是否能够重新租用建筑物。分析邻近地区的长期人口规模和经济状况，并考虑该地区实现正增长的潜力至关重要。对于零售建筑物，请确保在人流密集的街道上具有良好的正面。同样，要知道物业附近有多少空置土地和新的商业开发项目，因为租户将在租赁期满时考虑搬到新的建筑物。如果您可以在有较高进入障碍的填充位置找到位置优越的房产，

　　租户/签字人对租赁的信用

　　仅仅因为租户签署了长期租约并不意味着他们将能够随着时间的流逝支付租约。警惕由唯一的信用支持是其个人资产负债表的加盟商签署的租赁。很难从租期中期腾空空间的个人那里收取费用。确保租赁包括在该地点运营的公司实体的担保，并要求该实体提供财务信息。会计师将能够浏览公司的资产负债表并确定其财务可行性。

　　配套建筑

　　通常，单租户NNN建筑物是专门针对租户的需求而建造的。具有特定于特定租户的建筑物的建筑物可能会出现问题。为什么？如果租户搬出，将建筑物恢复到标准状态以将其租给可能有明显不同需求的租户可能会非常昂贵。

　　随着时间的流逝资金需求

　　NNN租赁业主通常认为将没有长期资本需求。不幸的是，这是一厢情愿的想法。明智的房东要事先计划，要知道随着时间的流逝，将需要大量的资本投资来维护该物业；建筑物的屋顶需要更换，HVAC单元需要升级，停车场需要重新铺装。为这些项目创建储备金很重要，因为如果租户撤出，这些成本将立即全部收回。

　　缺勤管理

　　投资者在使用NNN租约时犯的一个新手错误是假定租户将财产保持在原始水平。通常情况并非如此。房东需要持续的监督，以确保租户履行其租赁义务，以保持房产的良好状态。在最坏的情况下，承租人可以在不履行对财产的任何资本支出责任的情况下离开该财产，并认为诉讼费用与维修费用对房东而言是难以接受的。这会给房东留下可观的修复费用，否则租户将在租赁期内解决并支付这些费用。

　　虽然考虑的清单可能令人生畏，但三重净租赁物业可能是一项不错的长期投资。我们的建议？明智点吧。在加入之前，请事先进行尽职调查并充分了解风险/回报主张，以确保成功进行投资。