为什么豪华物业是超富裕家庭办公室投资者的避风港

　　为什么豪华物业是超富裕家庭办公室投资者的避风港

　　2019年11月7日

　　家族办公室的负责人正寻求在世界范围内投资于现代化，谨慎且联系紧密的豪华住宅物业，以进行可靠的长期投资以及第二套住房。

　　当CampdenFB参观伦敦的The Luxury Property Show时，这些都是房地产，投资和高端生活方式专家所听到的市场趋势。

　　对于《 2019年全球家庭办公室报告》调查的73％的家庭来说，房地产仍然是可靠的长期投资。Campden Research报告称，除了回报以外，对特定房地产进行投资的两个最普遍的动机是70％的受访者在地点投资和50％的成本在投资成本。与去年的调查结果一致，家族办公室的平均房地产投资组合中有46％是住宅，而这些住宅交易中有10％是基于国际的。国际住宅物业的平均回报率为6.7％。

　　坎普登的报告说：“一般而言，房地产提供了直接投资的独特机会。”

　　“它提供了足够的控制水平（33％），并具有使其投资组合多样化的能力（30％）。”

　　可可兰房地产经纪人蒂姆·戴维斯（Tim Davis）与可可兰高级房地产顾问朱莉亚·卡希尔（Julia Cahill）合影时表示，具有全球思维和相互联系的超高净值财富持有者正在寻求向不同的市场多元化。

　　戴维斯说，超富裕的人希望获得回报，同时又是投资的“避风港”。他们获得回报的时机对他们而言不如回报的稳定性和能够在合理的时间内退出投资重要。

　　他说：“我们发现，汉普顿市场和纽约市场的资产也被认为是类似的。”

　　戴维斯（Davis）在汉普顿（Hamptons）和纽约的豪华房地产市场中与之交易的超高净值客户在过去几年中发生了变化。俄罗斯人一直是买家，而亚洲人已经进入市场。在美国，越来越多的西海岸和加利福尼亚州的买主在娱乐和金融行业赚钱，他们对此产生了兴趣。

　　戴维斯说：“我有几个新客户，一个来自韩国，一个来自泰国。”

　　“这些都是超高净值个人和家庭，他们希望从目前进入我的市场的市场中多元化出来，在三到五年的时间里对房地产开发的高端进行长期投资。”

　　具有现代风格的现代新建建筑，其大玻璃幕墙可充分利用景观，因此很受欢迎。在纽约市的垂直市场中，奢侈品购买者对诸如停车场，保健设施和礼宾服务等设施感兴趣。

　　根据《莱坊财富报告》（Knight Frank?Wealth Report 2019），随着购房者和投资者对更加不确定的全球经济，市场监管的扩散以及债务成本的上升做出反应，未来12个月全球房地产市场的表现将发生变化。

　　租户的健康需求，相对较高的价值以及有吸引力的生活方式将确保2019年巴黎，柏林和马德里等市场的价格上涨舒适地超过5％。

　　奈特？弗兰克（Knight Frank）报告说：“这一水平的增长仍然是积极的，远高于工资通胀，后者是长期物价上涨的传统基准，但比2018年的水平小幅下降。

　　戴维斯认为，经济不确定性只会对豪华房地产市场产生深远影响。

　　“我认为人们有时会开始充满不确定性，然后说：'你必须知道，我必须从这一点出发继续前进，并安全地押注一些历史上可以最终在出口受到保护的东西。”

　　供应商表示，英国退欧是英国奢侈品市场停顿的一个因素，回报减少，价格下降，建筑项目减少。自2016年公投以来，一些社区的价格下降了多达20％。

　　《 2019年财富报告态度调查》显示，中东地区的超高净值人士中有74％在居住国以外拥有第二套住房。比拉丁美洲（65％），欧洲（49％），北美（35％）和亚洲（17％）的超富财富持有者更大。

　　Sobha Realty公司英国区销售经理Viran Dattani（如图）告诉CampdenFB，由于过去十年来迪拜一直受到亚洲的家族办公室投资者的欢迎，迪拜继续受到欢迎。

　　但是现在，由于其地理位置，税收优惠，气候和新建质量，更多的欧洲和北非财富持有者也被这座城市吸引。随着迪拜的成熟，越来越多的美国和南美家庭购房者对此产生了兴趣。

　　达塔尼（Dattani）说，购房者正在寻找其建造和完工的质量，以及在迪拜购买豪华房地产的价格，面向运河的别墅或作为度假屋的小公寓，以此作为投资。他们正在寻找能够保持价值的长期投资。

　　他说：“如果您查看任何资产类别，无论是股票市场还是商品，房地产仍然是最好的资产类别。”

　　“在哪里购买它以及如何构造它变得更加重要，而不是是否要投资房地产，它仍然是头号资产，它为您提供了两到十年的良好回报率，因此我实际上并没有看到人们回避房地产，他们只是在房地产领域做出更明智的决策。”

　　达塔尼说，购房者不仅在寻求豪华，而且在选择物业时也追求便利。他们希望在现场提供便利的服务和设施，并带来更多的社区氛围，而不是孤立的别墅。这意味着开发商必须付出更多的努力，从种植特定种类的树木到建造高品质的精品店，再到为一层别墅配备升降机以使生活更轻松。

　　Dattani在伦敦的UHNW家族办公室工作，该家族办公室最初来自巴基斯坦，该办公室对Sobha定制别墅的主要运河地感兴趣。迪拜的有利税收状况及其从迪拜到巴基斯坦的运输联系对家族办公室负责人很有吸引力。

　　达塔尼说：“他们进来后很喜欢这种产品，而那笔交易的门票价格几乎是一栋豪华别墅的2000万美元。”

　　“我们仍然在考虑是否要把这个美丽的地方放出去，或者是否要把它们放在自己的基金中以进行资本增长。如果您在迪拜的正确区域进行购买，我们会看到大量的资本增长，这就是他们正在寻找的目标。

　　“每平方英尺的成本仅是伦敦或纽约的一小部分，而我们看到迪拜在未来五到二十年内将达到这一阶段，所以现在又是混合的了，收益已经降低了一点，人们现在专注于质量和资本增长。”

　　苏富比国际房地产公司毛里求斯总监蒂莫·格尔德尼（Timo Geldnhuys）说，他没有看到印度洋这个岛国的豪华房地产销售出现大幅下滑。他的团队每年向外国买家出售稳定的400-500处房产，其中10％至15％的价格高于200万美元，但从200万美元到1000万美元的别墅没有太大区别。物业的要价从70万美元到1400万美元不等。Geldnhuys说，为了响应需求，越来越多的高档开发商进入该岛。

　　毛里求斯的司法管辖区稳定，时区差异小，对居住在那里的居民实行有利的税收制度，这吸引了欧洲的家庭财富持有者。它具有热带气候的优点，并具有私人飞机和直升机接送的便利。与西班牙和葡萄牙相比，它被认为是更独特的生活方式和投资目的地。来自传统家族企业的英国和法国投资者尤其在岛上购买了第二套房子，阿拉伯联合酋长国的兴趣日益浓厚。投资者是为自己而不是为了租赁以及投资组合多元化而购买豪华房地产。他们意识到高端市场不像其他市场那样具有流动性，并准备进行长期投资。

　　Geldenhuys说：“我们最近与一家英国家庭办公室的代表打交道，随后亲自见了这个家庭。”

　　“他们正在寻找一整套现代地产，而不是一个地产；对儿童友善，有宿舍供家庭使用。显然，隐私和自由裁量权至关重要。我想在这个地方，他们一年可能要花四到六周的时间进行两次不同的旅行。而且由于他们是一个大家庭，因此家庭中的不同部分都可以出来使用该家庭，但是这个家庭足够大，可以在任何给定的时间接待所有人。

　　“他们的代表出来看看，然后是其中一个孩子，他们似乎是这个家庭中很有影响力的决策者，现在整个12月份都出来了。我们将看到这种情况如何缓解，最近，这就是我们一直在处理的问题。”