不动产是否可以放入家族信托？

在过去的10-15年间，中国的房地产市场蓬勃发展，房价一浪高过一浪，中国的很多高净值客户通过各种方式购买了多套不动产，这些不动产甚至在不少客户的个人资产中占有相当大的比例。一些客户希望能够将这些不动产放入信托中，作为家族财富传承下去，这想法可行吗？我们今天一起来讨论一下。

很多客户所拥有的不动产通常包括：住宅性不动产、商业不动产或者综合体，以及工业厂房。假设所讨论的不动产都位于中国境内，客户普遍的需求是：能否把不动产装入信托，是否可行，如何操作？原则上是可行的，《信托法》对于放入信托的财产类型没有严格限制，现金、金融产品、保单、不动产、股权或者艺术品等都可以放入信托。

不动产纳入信托该如何操作呢？

实质上，把不动产放入信托是视同把不动产卖给了一个公司，因为家族信托设立时，先要成立一家SPV公司，以该SPV公司去持有这个不动产。

将不动产放入信托时，因其实质就是不动产交易，需要支出的主要成本就是税金。例如，一个自然人将一套不动产卖给一个公司需要缴多少税呢？因为各地的政策不同，不动产的价值大小不同，所以税金大约在10%-20%之间。这对于持有的不动产价值在几千万、上亿的客户来讲是很大的一笔支出。很多客户就会考虑我设立这样的信托是否值得？

另一方面，假设要放入信托的不动产是住宅，且该住宅在客户的个人名下时，目前不存在房产税的问题，当然不排除中国未来几年可能会开征房产税。不过，将不动产放入信托后，由公司持有，客户每年需要承担1.2%的房产税。当然，客户可以出租不动产来冲抵房产税的成本，但这毕竟是一笔费用支出。该怎办呢？我们提供以下建议供参考：

一些客户不仅在国内购置不动产，甚至在全球多地也购买了不动产。能否把海外的不动产装入境外设立的信托呢？答案是可以的，但同样面临的情况是需要将不动产从个人名下转让到公司名下，会产生有关交易税费。

从税的角度来说，若客户通过专业人士进行筹划后，愿意承担税费成本，那么是可以很快装入信托、完成信托设立的。所以，需要看客户所购置的不动产到底是什么时间买入的、以何种方式买入、以谁的名义购置并持有不动产等因素。

中国不动产是否可以放入海外设立的信托呢？可以，但我们建议客户提前咨询会计师、税务师、律师等专业人士来设计、筹划以何种架构持有这个不动产。