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不动产是否可以放入家族信托?

在过去的10-15年间,中国的房地产市场蓬勃发展,房价一浪高过一浪,中国的很多高净值客户通过各种方式购买了多套不动产,这些不动产甚至在不少客户的个人资产中占有相当大的比例。一些客户希望能够将这些不动产放入信托中,作为家族财富传承下去,这想法可行吗?我们今天一起来讨论一下。...
2020-06-04 11:20 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

在过去的10-15年间,中国的房地产市场蓬勃发展,房价一浪高过一浪,中国的很多高净值客户通过各种方式购买了多套不动产,这些不动产甚至在不少客户的个人资产中占有相当大的比例。一些客户希望能够将这些不动产放入信托中,作为家族财富传承下去,这想法可行吗?我们今天一起来讨论一下。

很多客户所拥有的不动产通常包括:住宅性不动产、商业不动产或者综合体,以及工业厂房。假设所讨论的不动产都位于中国境内,客户普遍的需求是:能否把不动产装入信托,是否可行,如何操作?原则上是可行的,《信托法》对于放入信托的财产类型没有严格限制,现金、金融产品、保单、不动产、股权或者艺术品等都可以放入信托。

不动产纳入信托该如何操作呢?

实质上,把不动产放入信托是视同把不动产卖给了一个公司,因为家族信托设立时,先要成立一家SPV公司,以该SPV公司去持有这个不动产。

将不动产放入信托时,因其实质就是不动产交易,需要支出的主要成本就是税金。例如,一个自然人将一套不动产卖给一个公司需要缴多少税呢?因为各地的政策不同,不动产的价值大小不同,所以税金大约在10%-20%之间。这对于持有的不动产价值在几千万、上亿的客户来讲是很大的一笔支出。很多客户就会考虑我设立这样的信托是否值得?

另一方面,假设要放入信托的不动产是住宅,且该住宅在客户的个人名下时,目前不存在房产税的问题,当然不排除中国未来几年可能会开征房产税。不过,将不动产放入信托后,由公司持有,客户每年需要承担1.2%的房产税。当然,客户可以出租不动产来冲抵房产税的成本,但这毕竟是一笔费用支出。该怎办呢?我们提供以下建议供参考:

1、中国的房地产市场风头已过,目前看潜力增长有限,客户可以考虑卖房套现,特别对于投资性的不动产,看客户是否愿意考虑卖出,用这部分资金设立家族信托,这对客户来说是性价比最高的方式。

2、对于具有稀缺性、位置不可替代性的不动产,因其整体价值比较高,所以在设立信托的时候,建议客户一定要选择具有家族传承意义、可长期增值保值的不动产,放入信托,客户承担一定的税费成本也是值得的。

3、如果客户从最初持有商铺、写字楼、酒店、物业等就是以公司名义操作,那么此时表面上说是不动产信托,实质上是公司股权信托,所以,放在公司名下的这些商业地产是可以放进信托的。

4、可以先设立一个资金信托,把资金放到信托里,再用这笔资金去购置不动产,甚至可以在信托下搭建一个SPV公司,用该公司的名义再去购置不动产。对比一下,以个人名义和通过信托架构来购买不动产,交易税费的金额是一样的。

一些客户不仅在国内购置不动产,甚至在全球多地也购买了不动产。能否把海外的不动产装入境外设立的信托呢?答案是可以的,但同样面临的情况是需要将不动产从个人名下转让到公司名下,会产生有关交易税费。

从税的角度来说,若客户通过专业人士进行筹划后,愿意承担税费成本,那么是可以很快装入信托、完成信托设立的。所以,需要看客户所购置的不动产到底是什么时间买入的、以何种方式买入、以谁的名义购置并持有不动产等因素。

中国不动产是否可以放入海外设立的信托呢?可以,但我们建议客户提前咨询会计师、税务师、律师等专业人士来设计、筹划以何种架构持有这个不动产。

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