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如何投资工业房地产

仓库对房地产投资者的吸引力比以往任何时候都高...
2020-05-07 16:37 · 编辑整理:家办之家   收藏(0)
   

自从在经济衰退期间受到重创,工业房地产逐渐稳步改善,已经成为最理想的商业地产。

据研究房地产和投资管理的专业服务公司JLL称,今年第一季度,工业房地产销售额达到160亿美元,是该行业历史上第二高的数字,比去年增长了20% 。根据商业房地产数据库CoStar的数据,全国范围内工业房地产的空置率也降至历史最低水平5.1%。

“通常,工业市场是最好的投资领域之一,” Innovo Property Group首席执行官安德鲁·钟(Andrew Chung)说。InnovoProperty Group是一家工业开发商,致力于70万平方英尺的工业项目,该项目计划于2020年在纽约完成。他说,该行业的实力在很大程度上归功于   过去十年中电子商务的增长以及向消费者快速交付商品的压力,这要求在密集的城市中心附近建立仓库。

纽约富国银行私人银行房地产管理集团的顾问斯科特•本内特(Scott Bennett)说,工业产权的拥有和运营成本也相对较低,这使投资者能够以较低的持续资本成本收购和维护更大的资产。Vertucci说,另一大优势包括稳定和可预测的现金流以及更长的租赁期。

 威斯康星州麦迪逊市房地产投资信托基金(REIT)专用投资顾问2nd Market Capital的首席投资官丹恩·鲍勒(Dane Bowler)表示,因此,投资者不应期望市场看到许多工业房地产“交易” 。尽管如此,工业房地产的基本前景仍然强劲,需求超过供应,有可能导致每年租金以两位数增长。

但是,放下任何钱之前,还有很多要考虑的事情。有些物业比其他物业具有更大的潜力,但并非所有人都沦为房东。

物业的设计可能会限制租户的选择。 Vertucci说,如果您想购买自己的工业建筑,请考虑很多可能性。

“工业房地产可以有各种形状和大小。” 他说,只要进行分区,您就可以拥有一个没有办公室的仓库,一个办公室很重的空间,可以分发的仓库,技术空间或烘焙设施。“工业房地产使您能够灵活地满足租户的需求,并且使您(作为投资人)能够随着新租户的到来而创建房屋。”

但这意味着结构的设计将决定您可以吸引的承租人的类型。Vertucci说,对于  零售物业,您需要考虑劳动力市场以及人口稠密地区的交通便利性。

新建筑可能会为您带来更多收益。 如果分区允许,您可以通过开发新物业而不是购买市场上价格较高的现有物业来获得更好的投资回报。佛罗里达州奥兰多市的房地产咨询公司Cite Partners的董事总经理威尔逊·麦克道威尔(Wilson McDowell)说,这样做会带来更大的投机风险。为了最大程度地降低风险,请全面了解您的市场。
建立新设施并不容易。他说:“您必须有资本,找到财产并有资格获得贷款。” “通常,全国各地的建筑物都是相似的,但是在不同的市场中,租赁条款,费率,建筑成本,许可,运输和住房都不同。”

投资者有很多投资方式。 拥有工业产权是一项动手的工作,因此,如果您要进行 被动投资,则房地产投资信托,房地产投资信托基金或股票是更容易采取行动的方法。

由于使用了低成本资本,可以以相对资产净值大幅折价的价格购买公开交易的REIT,并为投资者提供丰厚的股息。鲍勒说,与购买自己的房产相比,房地产投资信托可以为投资者带来更高的回报率。

Chung说,房地产投资信托基金的长期生存能力(尤其是在电子商务时代)取决于其资产的所在地。“城市密集地区将为您带来每[电子商务]订单最多的数量和美元。那将是最大的利润空间,[这些公司]可以负担更多的租金和更高的租金增长。”

McDowell建议使用公开交易的  REIT,  例如 DCT Industrial Trust(股票代码:  DCT),Duke Realty Corp.(DRE),EastGroup Properties(EGP),First Industrial Realty Trust(FR),Prologis(PLD),PS Business Parks(PSB)和雄鹿工业(STAG)。

市场与房地产本身一样重要。 空置率是工业房地产投资者面临的最大风险之一,因此空置率低的市场提供了更好的机会。总部位于加利福尼亚州商务部的杰弗里·林科夫(Jeffrey Rinkov)表示,这些市场包括加利福尼亚州奥克兰(空置率3.9%),洛杉矶(1.2%),西雅图(3.1%),亚特兰大(6.4%)和新泽西州北部(4.6%)。 Lee&Associates公司。

他说,这些城市往往拥有高质量的租户,这些租户具有跨国公司或地区性的业务,可通往港口,铁路和其他主要交通通道的土地,以及有限的发展用地,从长远来看,这使他们变得牢固。

电子商务不是唯一提高工业房地产价值的业务。丹佛投资公司JCR Capital的执行总裁杰伊·罗林斯(Jay Rollins)表示,工业资产也受益于制造业工作和活动的复苏,尤其是在中西部地区。他补充说:“批准休闲大麻的市场非常强劲,因为希望利用该行业的新用户正在涌入,从而推动租金和供应全面下降。”

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