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房地产投资全球VIEW

2017-06-02 00:00

  房地产投资全球VIEW

  随着财富的积累、政策的放开以及渠道的拓宽,中国投资者全球资产配置的时代正在到来。在交易规模和单笔交易额不断攀升的背后,中国的机构投资者和开发商、运营商们在不断探索如何获取更高的投资回报,降低投资的风险。

  近日,高力国际估价与咨询服务部总结了目前各主要地区地产市场的发展现状以及投资趋势等,希望为投资者海外投资活动提供具有现实意义的参考性意见。

 

  美国商用物业市场

  市场一览

  1.租赁活动继续由金融、保险、房地产和科技公司主导,这些行业将继续缓慢增长。

  2.建设活动逐渐放缓,并且越来越多的由定制化项目所引领。

  3.办公市场最终有望在今年达到新的峰值,但收益放缓。挑战源自技术公司发展速度放缓和金融业缩减开支。

  4.电子商务占零售总额的8.4%,并且在2017年仍然是产业地产发展的驱动力之一。

  5.生产空间和仓库作为承载制造业活动的组成部分之一,将是2017年值得关注的产品类型。

  6.由于缺乏在售的优质项目,仓库物业交易规模有限。

  7.2016年,郊区物业资产投资占销售总量的59%。

  8.由于通货膨胀加剧和融资成本上升,收益率有所降低。

  9.机构和跨境投资者偏好中央商务区优质资产,以期获取长期的稳定现金流。

  10.总回报继续下滑,因为资本化率持平或上升。

  11.2016年,约59%的交易位于郊区县范围。

  12.国内和海外投资者对美国物业的投资热情依然高涨,但高利率和潜在的贸易战争有可能抑制投资者的这种热情。

  在金融危机的衰退期过后,全国物业平均价格持续攀升,其中主要核心城市的平均价格已然超过历史最高水平约20%,非主要城市增长稍缓,但也接近金融危机前的历史高峰水平。

  经济上升潜力:

  基础设施支出

  减税和改革

  调控放宽等政策

  经济下行风险:

  财政赤字和通货膨胀

  保护主义政策

  孤立主义计划

  欧非大陆投资趋势

  欧洲的投资市场整体比较成熟,从CBD的办公物业资本化率可以看到,英国伦敦、法国巴黎、德国柏林和慕尼黑的优质物业资本化率维持在3.0-3.5%的较低水平,且相对稳定。

欧非大陆投资趋势

  尽管脱欧公投对整体市场造成了一定影响,可能为欧洲其他国家带来某些机会,但是从房地产投资的分析角度来看,英国市场稳定,国际化程度较高,经济发展和城市配套建设等仍处于全球领先水平,因此其房地产市场吸引力难以被明显撼动。

  非洲作为发展中地区,人口基本聚集在埃及、南非、摩洛哥、安哥拉等若干国家,整体GDP预计将保持在5%左右的增长率。房地产市场主要存在于上述较大国家,作为新兴市场,非洲的收益率较高(优质办公平均收益率在8.5%-10%),但经济、政治、资源结构等方面的风险尚未使这些国家的物业市场进入适应大规模投资的阶段。

  澳大利亚房地产市场展望

  澳大利亚优质级别的物业目前集中东海岸,特别是悉尼、墨尔本和布里斯班三个经济发达城市。东海岸的办公和商铺物业市场未来3-5年预期表现良好,同时优质物业的平均收益率将会出现进一步收缩。与办公和零售物业相比,澳大利亚的工业物业投资市场在过去两年保持快速增长,尽管2016年有所放缓,交易规模仍达到接近80亿澳元的水平,其中约20%收购资金来自境外。

澳大利亚房地产市场展望
澳大利亚工业物业投资市场交易总规模(十亿澳元)及平均资本化率

  总结上来看,悉尼和墨尔本CBD的投资机会已经表现出越来越有限的趋势,布里斯班有望成为下一个热点城市。中国和亚洲已经取代欧美成为在澳的最大投资来源地。

  亚洲房地产市场展望

  从资本市场来看,亚洲资本流动正在呈现“外流上升、流入下降、内流激增”模式,越来越多的亚洲房地产投资者将在本区域进行投资,特别是中国投资者将在投资活动中起到越来越大的作用。

亚洲房地产投资流出资本和流入资本(2008年-2016年)

  在中国海外投资趋势方面,过去几年亚洲资本在全球房地产市场上表现出强劲的流动性,这主要受到中国对美国的大幅投资所拉动。然而,2017年迄今人民币的稳定性使中国投资者对美国物业的投资动力所有降低,以保护其资本的价值。展望未来,我们预计中国投资的焦点有望向亚洲市场转移。

  2017年第1季度的市场表现证明这一过程已经开始,特别是中国对香港的投资大幅增长。未来几年,我们认为中国在亚太地区的房地产投资仍将集中在门户城市(如香港、悉尼、新加坡等)。然而,在二到五年的时间内,实质性的投资有望在“一带一路”沿线市场得以落实。最初的投资焦点将是越南、泰国、柬埔寨和印度尼西亚等东南亚海上航线市场。

  原创:高力国际


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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