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房地产寒冬,地产投资和地产股该投资吗?

2019-09-02 12:12

  房地产寒冬,地产投资和地产股该投资吗?

  中国最严地产政策延续,房住不炒的大形势下,中报多数地产公司仍然取得较好的业绩增长。

  毫无疑问,地产行业新的一轮洗牌又将开始,地产公司在此轮周期中又将面临政策、市场、资金等方面的严苛考验。作为证券投资者,必须认真选择,动态观察,保持清醒。

  其一,融资层面的全面收紧,使得房地产企业经营压力倍增。无论是近期的开发贷收紧,还是稍早一些的境外发债、abs纳入实时监控等,这些都将导致,房地产企业进一步提升融资难度,提高融资成本,什么办法应对呢?

  要么折价销售快速回笼现金;要么转让更多股权,降低经营压力。

  针对上述融资层面,有几个看法:

  1 下半年或者明年上半年,较多的地产企业销售同比增速或将一定幅度提升,销售均价可能会进一步降低;(作为购房者4季度或是买房的好时机)。

  2 企业层面,投资者尽量需要远离融资成本过高,融资通路过窄,且销售增速不快的公司,这一类属于后续的高危对象;

  3 对公司层面一定要关注,企业现金和短中期到期有息负债之间的关系,现金流是任何企业的生命线,更是房地产企业的氧气管。

  其二,对房地产企业布局要多复盘,现阶段结构性分化较为严重,整体三,四,五线城市去化压力在进一步加大;对前两年激进拿高价地的企业,尽量远离,不要沉浸在其未释放的已售未结中;

  因为政府控价,只允许高价地公司按成本适当上浮价格,但周边土地拿地周期不同,导致同一区域价格差距过大而失衡,这一类高价地注定难免亏损。

  其三,某些全国布局企业,各地区域由于指标考核和储备要求,导致各区域考核人拿地评判失真,这一类的风险,一般投资人看不到。

  其四,这一轮是房地产行业降杠杆带来的新一轮洗牌,是对之前的高杠杆,高周转模式的修正。

  哪一类企业,值得投资?

  第一,土地储备丰富,土地成本获取低的企业,值得加分,至少保持可供货值能有两年至三年左右的销售周期;

  第二,融资渠道面广且成本低廉的企业值得加分;

  第三,产品力打造强,且销售能力,销售通路无忧的企业;

  第四,储备现金丰富,能有效覆盖短期和中期债务的企业,可预见性能通过销售转化,有效降低负债率的企业,值得加分;

  第五,能通过此轮洗牌,获取新的收兼并或是拿地机会的企业,值得加分。

  另外,房地产行业长期保持15万亿左右的销售规模应该是常态,但是本届的诉求是坚定的,后续多数企业的转化都应该由激进模式,换档为稳健模式,这才是最终生存和保持发展的王道。关注龙头地产公司万科A,还有融创中国。

  综上,房地产凛冬将至,非危言耸听。希望朋友们对地产公司能谨慎投资,安全投资。


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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