中信资本程骁远：房地产融资仍会偏紧

　　中信资本程骁远：房地产融资仍会偏紧

　　“2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行。中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远出席并演讲。

　　以下为演讲实录：

　　程晓远：尊敬的会长，尊敬的各位来宾，大家上午好！非常感谢主办单位让我有这个机会跟大家交流一下房地产私募基金的转型之道。从几位的发言中大家都可以听到：第一，未来风险的防范对于整个房地产行业来说是一个非常重要的课题；第二，经济下行包括各种融资渠道的缩紧，对整个行业的发展带来了一定的压力。

　　中信资本作为一家私募基金管理公司，我们的一些看法、做法，包括还跟在座很多同行一起合作，我觉得这也是一个非常有意思的话题，让大家更多的交流一下。

　　首先我花很短的时间介绍一下中信资本，中信资本是一家私募基金管理公司，管理规模是260亿美元。投的行业比较多，大家知道的比如有金拱门，投的麦当劳项目。我们投资基本上都是在国内，管理的基金目前来说还是从国际上募集的基金，我们投资的范围也是比较广的，包括顺丰这些企业也是我们比较好的案例。

　　我们在房地产这边分两块：海外和国内。国内这一块我们从05年开始一直做纯股权的。在过去十几年里边随着整个房地产行业的蓬勃发展，我们也有幸参与了很多项目，包括住宅开发，到商业楼宇的收购，也有物流方面的。我们现在还在看长租公寓、养老等等方面。

　　大部分的私募基金在过去的时间内，因为中国房地产市场发展的比较不错，市场也比较好，应该都能够从中取得一些比较好的成绩，我们也有比较稳定的回报给投资人。我们到目前为止大部分的资金都是从海外募集的。

　　股权基金、私募基金在未来房地产行业的发展中能够起到什么样的作用。我们也想跟全球很多不同的市场做一个对标，国内现在私募基金的发展还存在什么样的问题。更多的想说一下对大家带来什么样的机会。

　　很多表外非标类的融资现在已经变得非常困难了。房地产有各种各样融资的渠道，包括银行信贷、债券。看来，不做短期刺激的话，未来的融资渠道还是会比较紧。今年其实可能大家都已经面临过第一季度是非常的松，第二季度开始紧，第三季度怎么活下去，第四季度看看可能是各方面的压力会更紧，包括最近人民银行、发改委对海外债券的募集也出了一个指令，基本上要有新增的量是非常困难的。房地产基金股权渠道是不是可以作为一个填补？

　　在今年融资环境比较紧的情况下，大宗交易还是不断的在增加。一方面我们的资金比较紧，另一方面大宗交易创造了记录，有实力的买家趁着资金比较紧的情况下，业主在价格方面有了松动之后，一些优质的资产还是会毫不犹豫的进入市场。

　　我们看到国际上的大基金或者是一些主权基金也不断的在中国部署，看看能不能有更多的交易收入囊中，还有去年的凯德和上海北外滩的交易等等各种各样。所以可以看到私募基金目前来看，未来可能会有一个非常亮丽的前景，对于收购的机会来说还有更多的机会去收购。

　　简单的说一下在增量时代是怎么做的，存量时代是怎么做的。在增量时代，我们基本上还是属于开发型的，开发型的在过去参与的一些项目中也是有一些很好的案例，基金在什么时候跟我们的合作伙伴能够进入项目，通过资金上的支持和开发商朋友们在项目操盘的能力，完成一个好的项目。

　　当然，在过去我想可能还要分两块：一块是境内资金，一块是境外资金。境内资金基本以债券为主，可以看到很多信托产品都是利用这个做法来进行对开发商、项目的融资。境外资金更多是以增股权为主，它也是在这个过程中能够跟开发商一起同进同退，在一些项目的选择上能够获取一些不错的利润。从股权和债券方面，比较大的一个区别是大家对于项目的判断，股权可能更多的是靠开发商本身对项目提供的一些明的也好，暗的也好的担保。股权是看项目未来到底能带来什么样的利润和项目的定位是怎样的。

　　在存量时代，可能一方面对股权、私募基金的需求量会大一些，因为它的周期会长一些。我们在做商业物业的投资，少则四五年，长则七八年，它对项目的判断会更加重要。同时对开发商或者是一些项目的操盘手来说，资金的缺口也会更大，因为在市场上还是比较难去找到一些那么长期的项目。所以，这也是我们刚刚提到的前两个图，包括去年交易量的大升，可以看到买进的几乎是外资，很多报导说是不是外资抄底。其实我觉得最关键的是他们手上有长钱，他们看好中国经济未来十年的发展，他们觉得这些资产在一般情况是不太容易买得到，但是现在来说如果是市场上资金比较紧的话，资金成本也比较高的情况下，很多的业主可能会选择将他的资产进行变现。

　　跟我们一般的住宅开发类的会有所不同，因为它包括了融钱的、投资的、资产管理、投后管理，很多基金经理会投入大量的精力和资源来进行配对，当然最后的投资退出也是非常重要的环节。这几个环节，在美国、欧洲是一个成熟的市场，但是在我们这边还是处于一个比较起步的阶段，这也说明了我们未来还是有非常多的机会在这个市场上能够参与，同时像在中国出现黑石这样的机构肯定不是一个梦，因为我一直认为中国未来肯定是世界上最大的一个资产管理增量的国家，同时也是我们的物业、房地产、不动产的交易量名列前茅的国家。

　　一般的基金经理，我刚才提到怎么样去做基金私募，我想这方面应该是比较正常的一个基金经理所能够覆盖的它的一些职能，包括组织架构。一般会有投资管理、资产项目管理、投资者关系。其实在基金里面的投资者关系非常重要，因为最终是你的融资能力能不能让你有效的、快速的融到钱，然后找到好的项目去投。可能每一个基金经理所关注的方向不一样，有些是被动式的，他可能在这个架构上更精简一些，有些管理更复杂一些，他的整个架构我想还会更复杂一些。

　　其实这个是我们在过去几年尤其是在国内开始跟很多开发商合作，包括跟资产持有人合作，我们觉得是一个不错的尝试。我们会更加的去看一些怎么平衡双方的利益，因为很多开发商朋友说，我有项目也有操盘能力，我自己去组一个基金，听起来也不难。另外一些是基金经理说不行，我不愿意跟你合作，我把你的项目拿过来。这两个都会有一些问题，开发商做这个项目肯定是有这个能力的，但是他往往忽略了在基金投资方面的感觉，因为投资人最担心的并不是一个项目好与不好，我们做很多尽调的过程，最多被问的是“你们跟中信是什么关系”、“你们有没有什么利益冲突”，所以利益冲突是一个非常重要的话题。很多开发商自己组的基金，往往会在这方面带来利益冲突的嫌疑，因为项目是你的，管理是你的，销售也是你们在做，钱也是你们在募和管，怎样做到一个平衡，这对投资人来说往往是一个疑虑。

　　如果是基金经理来做，往往会挑选一些好的项目，开发商觉得我把好的利益给你以后，他也不愿意，往往是在逼不得已的时候，不是最好的项目拿出来来做。所以双方都需要有一个平衡，我们在过去一段时间做了几个双普通合伙人的形式。我们中信资本作为基金管理人募资、投资、退出、中间监管我们来做，开发商的朋友会做项目上的开发或者在整个项目管理上会出更多力。这样我们觉得给我们带来了非常大的优势，大家把自己的优势，自己的强项应该可以凸显出来。特别是在管理上，一个基金经理真正的跟一个开发商去PK的话，可能这个能力还是差的不少。同样，我们作为一个基金经理在这个结构里面确实能够起到双方把最优势的资源结合在一起。

　　从房地产的资本结构上来说，在美国它整个REITs市场超过了1万亿美元，而我们中国第一，没有真正的REITs。第二，我们一共加起来，其实也就是上千亿美元的规模。有了REITs这个之后，才会有更多社会上的资金进入市场，包括把它变成一个标准类的产品以后，包括退休基金也好、主权基金也好、险资也好，可以更容易的把这个投资分配到REITs这个架构里面。我们现在的做法基本上还是看项目，但是项目本身的规模、复杂性肯定是比REITs要复杂的多。所以我们还要大量的社会上的资金没有通过有效的渠道进入房地产市场。

　　从亚洲地区来说80年代已经开始了，最晚的香港2003年也有了，当然我们现在大家很期待中国也能够在未来的几年之内有一些真正的REITs可以落地。

　　我们在过去几年不的在市场上去一些尝试，包括我们基金投的项目，最后投了一个ABS，最后推出了。这个项目是我们收购了一个烂尾楼，也算是城市更新的案例，然后进行改造、经营，实现了一个比较不错的租金收益之后，通过ABS实现了部分退出，所以这不是一个完美的结局，最完美的规矩是通过真正的REITs退出。

　　以上就是我今天跟大家分享的一些私募基金在未来的行业发展里面能够起到什么样的作用，当然也非常希望有机会跟大家合作，谢谢大家！

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