全球步入降息周期，中国房地产的托底

　　全球步入降息周期，中国房地产的托底

　　休假了一段时间，发现形势一天比一天坏。

　　为各位简单理一下最近发生的大事。

　　特朗普威胁对3000亿美元的商品征收10%关税。

　　人民币汇率破7。

　　我们被列入了汇率操纵国，1994年以来首次。

　　香港持续的动荡。

　　美联储降息，全球央行步入降息周期。

　　落到股市里，以上总结为一句话：每天都在吃土。

　　说宏观事件大家不关注，那是假的。你看每个微信群里，只要一发香港的信息，大家都鸡血了，那架势，说着说着左右两派就要撸袖子干架。

　　简单评价一下这几件事，精深的分析咱这些草根人士也不敢说有那个水平，看一个模糊的趋势就差不多了。

　　中美的关系，我之前打了个比方：大阪怎么搞都没什么实质意义，正面就算是握手签协议，背后一定还会握把刀。因为互信没有了，有的是互疑，关系变质了。现在到了“汇率操纵国”，是不是像大家说的要开打“金融战”不清楚，但是“升级”了。

　　破7，是个很大的象征事件，我只能看到两点：1，也许它说明了，之前主流观点盛传的国家要弃房地产保汇率，是不对的。2，渐行渐远是我们要接受的，没有最坏只有更坏，做好这个准备。

　　香港的风波。我也不知道怎样看。已经连续2个月了，我的群里每天都是这些事儿，我都怀疑我到底搞了个什么群。

　　但就目前所见，坦白讲，没见过几篇写的像样的文章，我也没有什么高明的看法。我更关心大湾区纲要的推进会受到这件事情什么影响，会不会修改。不可能没有影响，往后看，这个影响会逐渐浮出，至少推进是要受阻的。从今天的消息面看，也印证了之前业界的猜测，中央对港的政策会有大调。那么，在调整落定之前，大湾区纲要的推进会不会处于悬停，以及调整之后，纲要会不会跟着有所改变，都是未知数。

　　具体到深圳，有两件事。一是，前海自贸区的扩容会不会暂时搁置了，这个事情，之前最大的忧虑就来自香港，短时看是没空搞了。二是，有不少深圳人暗喜，香港越乱，中央会不会就放弃它了，转而大力扶持深圳，对深圳反而是大利好。这样的想法我认为和期待深圳直辖，是一样的充满喜感。

　　美联储的降息。

　　美联储的降息，是10年来的首次，高度确认全球经济下行压力都在增大，全球都在步入降息周期。截至目前，今年到美联储降息之前，全球一共有23个国家降息了，今天又有泰国央行降息（1.75%至1.5%），印度年内第四次降息（5.75%至5.4%），24个了。

　　中国当然也很难走出“独立行情”。大家比较多的援引央行行长的说法，“中国现在的利率水平是合适的。降息主要是应对通缩危险，但现在中国物价走势温和，5月、6月CPI已到2.7%，所以现在的利率水平是合适的，可以说接近黄金水平，即舒适水平” 。

　　但有一点能确认，不用担心利息会再升上去。具体未来何时以及以何种方式降息，不清楚，但基于经济现状，真实利率要下来，是极大概率的事件。只是方式未必是直接下调基准利率，通过公开市场操作也可以，总之，有很多工具可用。

　　如果从房地产的角度来讲，全球步入降息周期，这是近期唯一的，可以说是对房地产是“利好”的消息。理论上，我再把货币增加一倍，房价还能再涨一倍。放水，不止我们的房价再涨，全球2008年之后的放水，房价都涨得不像话。有人获益，社会也有代价。

　　随之而来的问题是，如果未来真实利率下行，资金面趋于宽松，那么房地产如何自处。老百姓基于经验的期待，肯定是认为，全球都大放水，看你央行扛到几时。

　　我个人的看法是：1，从宏观看，全球降息周期，增加了我国央行的货币政策空间，为我们的房地产其实是提供了一个托底。2，无论未来的货币政策如何，针对房地产的包括信贷政策在内的调控政策，都是进也不得，退也不得。利率或会稳中趋降，但是针对房地产，却是“筒子管制”，以防为主。

　　理由上次讲过了，大家不要陷入到经验主义的怪圈里。经历过2008-2009、2014-2015这样的暴涨，可以说老百姓精明了，管理层也精明了。老百姓的精明在于，双眼死盯着货币政策，看你降息不降息降准不降准，如果降，就是放水，我就杀进楼市。管理层的精明在于，越来越警惕释放这样的信号。我实际里暗松但明面上不松，或者是房地产以外松房地产行业不松，或者是看到市场有升温的苗头我就立即严打。总之，无论外部行业的政策怎么调整，房地产这个行业的政策预期至今是保持稳定的、连续的“压制”思路。

　　从实践看，也是如此。到今天为止，降准搞了几次，资金面的宽松，影响了今年一季度的房地产市场开始升温，二季度土地市场升温，然后4-5月政策就开始收，7.30定调继续严打。就是这样的思路，一方面要刺激经济增长，另一方面又要防止房地产升温。

　　总结一下，我的意思是，降息周期下，央行还是个定向调控，对房地产领域的货币政策更多是“备而不用”，留足空间。

　　假如说因为外部比较大的冲击——中美关系进一步恶化——而出现房价下跌，那么这个货币政策的空间就可以拿出来使用，托一下底。假如市场还是温吞吞，那么继续保持目前的温控，是最划算的选择。全球降息周期下，扛的越久，腾挪空间越大。

　　再（针对房地产）放水的可能性不能说没有，但我相信，那一定是在经济出现异常严重的下滑之下才会祭出的杀器。到目前为止，还没有任何证据显示，国家及央行有这样的打算，反而是要大家放弃掉这样的期待，是更加清楚的。

　　这一点，我希望后台的小伙伴们放弃掉侥幸心理，确立基本盘，把握大趋势更为重要。多事之秋，危卵之时，宁可错过，绝不犯错（仅针对非自住客，刚需参考之前的看法）。

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