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国际房地产发展经验

2019-08-12 13:34

  国际房地产发展经验

  主要观点导读:

  1998年以后头十年,我国房地产发展主要借鉴和采取的香港模式。可是随着房地产开发商利润垄断的同时,聚焦了银行和信贷风险,此模式不可持续,急需要一种新的模式,那就是后十年里同步进行的美国模式,地产信托成为了重要角色,虽然此前利润被平摊给整个产业链条各个环节,可是同样聚焦了民间和社会资本,亦是聚焦了所谓风险。从而亦是不可持续。尤其是我们地产发展出现许多问题和矛盾的时候,那么最新的模式也就随之而出。亦即,新加坡模式和德国模式的精髓所在。

  国际现存的几种典型的房地产发展模式:

  纵观国际房地产市场发展情况,主要存在以下几种典型模式:一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”;这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。第二种是从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”;这种模式最大受益者是房地产开发商。第三种就是分类分层,政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”;它最为典型特点是政府的有为干预较多。

  对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况,从1998年起到2005年,所谓前期阶段,我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式,此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。但若干年后香港模式逐渐暴露出一些问题:撇开地方政府卖地所得,房地产开发商成为暴利者,同时给商业银行聚集了巨大贷款风险,基于这几点,所以此后开始转向于美国模式,尤其自2005年以来到2016年的这个期间,美国模式成为中国地产圈最为向往的模式,这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时香港模式持续并存。而美国模式加入再次带动中国房地产又上一个新台阶。

  这个世界最大特点就是世界一直在变,我国房地产发展模式亦是如此。最近几年以来,我们貌似又回到“新加坡模式”和“德国模式”。对此,我们已经观察到了,这几年由政府牵头建造数百万套保障房,加大了对房地产市场房源的供应,加强了政府的直接干预,并且还制定长效机制,强调“房子是用来住的,不是用来炒的”总基调。新时代开启的背景下,我国房地产也随之进入新的发展时代。

  除上之外,国际地产发展模式还存在以下几种:德国模式,日本模式,英国模式等等。

  观察分析各国各地区房地产发展模式,各有特点、也各有利弊,但从不同的角度去看,衡量房地产发展模式成功与否,有时候不仅仅是靠财富效应和房价指数来判断的,有时候也要参考人民的幸福感、获得感,还有社会发展均衡情况等来做评判。譬如,新加坡模式、德国模式,虽然在过去很多年里,他们的房价并未出现大幅度上涨,但是,持房率、居住率却是相当的高,社会和谐程度和幸福感也非常好。而代表所谓自由市场和资本为主的美国模式,却在2008年因为房地产次贷危机酿造出了全球百年一遇的金融海啸。这场危机几乎席卷了整个世界,让全世界的人民为其买单。这场危机虽然过去十年了,但是由这场危机造成的损失、伤害和影响至今尚存。

  即使全球房地产发展模式有很多种,各种模式都有其优缺点,总是利弊并存,但对我国房地产发展历程而言,在不同情况和不同阶段下,某种模式却具有着很好的借鉴价值与意义。有关具体情况,后面我们将做详尽的阐述与介绍。

  典型国家或主要城市房价指数对比(概述)

  由前面章节所述,我国房地产进入所谓真正市场化发展阶段,要从1998年开始起。相较于世界他国,尤其西方国家房地产发展进程而言,我国房地产市场起动时间节点上略显滞后。既然世界上有些国家或地区的房地产发展已经先行一步了,那就值得我们去学习和借鉴。例如,接下来我们将要列举的新加坡、德国、美国、日本、英国等,以及世界典型城市房地产发展经验等——接下来我们主要是以其房价指数作为参考,用来作为向读者揭示国际房地产发展经验,并让我们加深对他国房地产发展经验进行学习与了解。至少通过后面那些国家房价指数数据的对比分析,我们可以了解到,原来:

  新加坡和德国房价可能数十年不变,或者小幅碎步上行,但是住房率却很高,社会和谐程度高,着实让人羡慕。即使这两国房价此后也出现过一定程度的上涨,但是细看后面的分析,你会发现,基于政府作为房地产顶层管理模式的制定和实施者,自始至终都在给投资房传递一个信息:地产投资并不能取得超额收益,不要投机炒作房地产。我们通过提炼新加坡和德国房地产取得成功、令大多数人满意的原因,发现在于,新加坡和德国政府并未将住房这样公共事情全部交给市场,而是采取积极主动干预和控制。这一点非常值得我们去冷静的琢磨和反思。

  区别于新加坡、德国房地产发展模式,美国可谓纯自由化市场模式:但凡有关房地产的一切,从上游到中下游业务的各个环节,全都交给了房地产金融资本来主导,并由其做好各环节具体明细的分工,使其各司其职——自然而然,在这种模式之下,最大受益者是金融资本。平时美国政府很少直接干预,除了2008年金融海啸,因为房地产次贷危机,政府才被迫参与干预其间。基于此,我们观察美国房地产价格指数,除了2008年金融海啸发生后的两三年里房价有所调整,其他时间段多数是上涨的,而且涨幅较大。回顾国内房地产发展情况,无疑借鉴了美国模式,而且也取得一定的成效。当然弊端和后遗症也留下不少。例如房地产信托模式聚集了大量的民间资本和社会资本,聚集越多就是更大风险,好比一个个雷,因为伴随着去杠杆的持续,越来越多的地产信托产品将面临无法兑付的尴尬窘境,爆雷貌似只是时间的问题。最后遭遇损失的是投资者,还有整个金融机构的正常融资功能和诚信。

  至于日本模式,从其房价走势图来看,前面数十年发展良好,但是80年代末的那场房地产泡沫大破灭的后果,却是历历在目。当然其成功之处都可以借鉴,失败之处也值得思索。

  典型国家房价指数对比(数据分析)与典型模式介绍

  新加坡

  理想国度新加坡的房价指数情况,如下图所示:1996年和2016年居然差不多水平,最近二十年时间几乎保持在箱体内运动。当然,新加坡房价也出现过飙涨,那是从上世纪80年代初开始的。过去四十年,新加坡房价趋势向上,但是真正出现大幅度上涨的时间就这在十年里,其他都是围绕某个区间震荡。整体来看,新加坡房价指数证明了其住房制度的成功性。

  新加坡模式

  新加坡,是东南亚的一个岛国,国土面积约719.1平方公里,虽然国土面积小,但是经济发展好,环境优美,是亚洲驻外员工最宜居的国家。和香港一样,都是地少人多,人口密度仅次于澳门和摩纳哥,比香港还高,但新加坡居然能达到90%的持房率!持房率那么高,房子肯定很实惠吧?

  事实是,新加坡的房价一点都不便宜,去过新加坡的人都知道,在新加坡一般的消费跟国内差距不大,真正贵的是买房和买车。根据世邦魏理仕(CBRE)最新发布,全球房价最高排名第二的是新加坡,平均尺价1063美元,平均房价874,372美元(折合人民币约600万)。为什么房价那么贵,持房率却那么高呢?

  原来,这跟新加坡的政策有关,新加坡政府认为,在房地产这件事情上,政府干预才有保障。于是在具体政策实施方面,新加坡推行居者有其屋的组屋政策,通过实行组屋政策与制度,新加坡成为了世界上拥屋率最高的国家之一。新加坡人民中有82%的国民住在国家建造的组屋里,组屋里有一部分可以买,像国内的经适房,有一部分就只能租,像国内的公租房。即便如此,但还是有79%的人住在买来的组屋里。

  若做进一步了解,你会发现,新加坡组屋市场和商品房市场是区别开来的,有着两套不同的法律,两套不同的操作程序。上面的房价走势图就是新加坡商品房市场价格的走势图。所以你会发现,其实新加坡房价上涨幅度还是很大,其房价并不便宜。只不过这是市场化的数据,而非组屋数据。

  新加坡组屋制度

  居者有其屋制度是新加坡维持中产阶级社会的核心。新加坡是一个城市国家,国土面积狭小而人口密度很大。1959年自治时面临着严重的“屋荒”,当时200万人口中有40%的人居住在贫民窟和窝棚内,恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题,成为社会不稳定的重要因素。为解决居住及其引发的社会问题,1960年新加坡政府宣布成立建屋发展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋计划。其具体做法是:

  政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局,制定了“五年建屋计划”,大力发展公共住房,即一般所说的“组屋”。1968年,新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划,从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响,新加坡近年来也倾向于住房私有化,通过推行住房私有化计划,新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人,另一方面对经济收入不同的家庭,实行不同的政策。对收入高的居民,国家不包其住房,使其住宅完全商品化;对中低收入家庭,实行准商品模式,由政府投资建造社会住宅,然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。

  实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度,由雇主和雇员共同缴纳,以解决雇员退休生活保障问题。1968年,新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题,允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用,不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活,从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭,1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分,新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

  根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如,一室一套的,政府补贴1/3;三室一套的,政府只补贴5%;四室一套的,政府不仅没有补贴,而且按成本价加5%的利润;五室一套的,政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨,出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

  公有住宅的合理配售政策。自1968年以来,新加坡购房者日益增多,搞好公房配售,让购房者觉得合理公平,成为房屋开发局的重要课题。起初,政府采用登记配售,以登记的先后顺序出售,后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划,定购并申请房屋的人进行抽签,中签后经过购房审查交付订金,后随即签订购房合同,并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。

  新加坡人的房贷情况?

  新加坡组屋制度固然好,但是支付得起首付款的新加坡人并不多,绝大多数人还得靠贷款。那么,新加坡人贷款情况怎样?

  首先组屋价格合理,如果跟建屋发展局贷款,一般只要交10%的首付,接下来就可以用公积金慢慢还,如果跟银行等金融机构贷款,则需要交20%-25%的首付。目前新加坡建屋局数据显示,全岛49万名组屋屋主,仍在偿还房贷,其中约65% (32万人),向建屋发展局贷款,而35% (17万人),则向金融机构如银行等贷款。

  向建屋局贷款的屋主当中,22.4万人全数以公积金存款,缴付每月房贷,另外4.4万人全数以现金缴付,其余则是结合公积金存款和现金。组屋屋主当中,近一半约46%选择从建屋局贷款,并全部以公积金存款还每月房贷,也就是新加坡有20多万人,每月还房贷不需要出一分钱现金,只要从公积金账户里面扣就好。

  因此,新加坡人买房压力不大,对比国内买一套房要两代人的积蓄付个首付,每个月背着几千上万的房贷,新加坡真的太轻松了(当然这个也是相对而言,要参考薪资情况)。

  综上可知,新加坡之所以成为全世界住宅问题解决得最好的国家,其模式成功的核心关键点在于,政府实施了积极的住宅保障政策。新加坡是一个市场经济国家,但在住宅消费保障制度方面,政府干预和介入得很深。

  我们所艳羡的所谓新加坡模式,其实是组屋制度,解决了新加坡绝大多数人的住房问题,而且并不用为之付出太多代价。而非上面所揭示的新加坡近四十年来房价指数走势情况。

  德国

  由德国房价指数走势图可知,如下图所示,2012年是个重要的分水岭。在此之前,其房价走势基本持平——这里只统计最近二十年的数据,但是据说,在2012年以前的数十年时间里,德国房价表现亦是如此。

  根据数据统计,在1977年至2010年期间,德国平均房价仅上涨60%,其中2000年之后的10年里,德国物价平均每年涨幅2%,房价涨幅仅有1%。2008年金融海啸后,德国房价和租价有所回升,但是德国政府延续了其对房地产市场一贯强硬的做法,从增加房屋供给与抑制房产炒作方面出台了一系列措施。

  根据德国统计局公布的另一份数据显示,德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值后逐年下降。但从2009年开始,德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。其中,2014年批准建设的住宅数量同比增长近5%。2015年1-9月德国政府批准建设住宅数量同比上升4.8%,增加了10300套新住房建设。以柏林为例,柏林政府决定,截至2026年,将实现公寓数量从8万套提高到40万套的目标。为此,柏林城市内的六大国有房地产公司,将从市场上购买26600套公寓,并建造53400套新住房来满足市场需要。与此同时,柏林市政府划定了33个社区作为“城市保留区”,并在保留区内禁止再开发项目;社区的房东也不能将房屋变卖为托管公寓,以防止房产投资商哄抬房价。

  所以,最近几年德国房地产价格有上涨,但事实上,在德国严厉的税收环境下,炒房盈利空间不大。在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让,其综合税率更高达50%。如果五年内卖出3套及以上还要加收盈利额25%的资本利得税。尽管现在新建公寓中投资比例占很大部分,但想通过投资房地产赚取差价的人很少,大部分买房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的双重压力下寻求的避风港。

  不仅如此,德国还通过严格的房价定价机制稳定住房价格,德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国法律还规定,如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为。如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便构成犯罪。

  根据以上描述,我们明白了,在过去几十年时间里,德国房价为何会如此平稳有序?貌似又一个住房制度取得成功的国度。

  德国模式

  德国模式与新加坡模式不同,但是政府的干预程度是一致的。在德国,房子可以交给市场个人或企业开发建造,但是房价、地价、租价却由政府严格管理,并且采取严酷制度对违规者采取重罚。

  德国模式成功原因:

  与英美相比,德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划,并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动,由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡,房地产价格水平总体较低,市场抗风险能力强。

  第一,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制,为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右,另外一半的住房贷款来自于商业贷款,其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。

  住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多,商业银行和私人银行都可以为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织,比如住宅互助储金信贷社;第二类是契约储蓄系统,任何居民个人按照合同契约规定,连续几年存入一定数额的定期储蓄存款,存足一定金额时,即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税;第三类是私人建筑协会和公营建筑协会,他们的贷款办法是自定、封闭性的。1999年,德国住宅投资占GDP的7.2%,其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。

  德国采取了住房政策和金融政策相结合,与市场经济相配套的措施,其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。

  第二,严密而科学的房地产规划,是德国政府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划以全国的家庭为人口特征。德国根据家庭数量,为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。另外,根据政府规划,近年来德国每年新增住房,完全能够满足居民的新增购房需求。考虑到居民的收入差距,德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者,各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。政府对社会福利住房专门规划用地,在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者,其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。德国规范住房市场的法律基础是《住宅建筑法》,这项法律规定,开发商应该为社会不同阶层提供住房。在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面,满足不同阶层需求。

  购房财政税收政策。为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。

  第三,公共住宅的建设与供应。战后,德国面临非常严重的房屋短缺,为此政府大力推动低价住宅建设,同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资,主要以国家控制为主,承建公益性的大众住房。承建者可以是个人,也可以是工厂企业或其他法人,个人或企业只承担造价的20%的投资,其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后,以出租为主,但是租住房屋的必须是低收入居民,住户凭低收入证书才能租用,房租仅相当于一般房租的1/3,其余由政府补贴,也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人,售价也低于市场价格。

  通过不同的补贴方式,使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来,在“社会住房”的资助框架内,政府还资助私人投资者和地方房地产公司,帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造,供低收入家庭居住。在德国许多地区,开发商如果提供适合老年人和残疾人居住的房屋,还可以得到政府的补贴。此外,德国政府还实施“住房金”制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助这部分人群获得合适的住房。在德国,只要满足法定条件,公民都有权享受“住房金”。

  第四,为了促进住房租赁市场的发展,德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理,这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定,对租金核算也有严格标准。此外,为防止住房租赁领域的非法投资,法规明确禁止“二房东”现象,维护了全国住房租赁市场的良好秩序。德国发达的房屋租赁市场,这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样,德国政府对房租水平也进行了严格限定,由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,共同制定该地区不同房屋类型房租合理价格,如果房东的房租超过“合理房租”超过1%就构成犯罪行为,如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

  房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度,由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴,保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

  第五,限制房地产投机。近年来大量海外“炒房团”涌入德国,境外资金已超过本土资金成为房地产市场的主力,许多地方政府为此出台法规限制最高房价和房租,极大地打击了外资炒作德国房地产的热情,许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。除严格的房地产法规外,税收也是德国政府调控房地产市场的重要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应,还是在限制房地产投机方面,德国政府都积极运用税收手段,大都取得了很好的效果。为限制房地产炒作,德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。德国即将实行所得税改革计划,将对投资者的房租收入征收所得税,这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应,将大大限制房地产投机的利润空间,对维护房地产市场稳定作用重大。

  综上,德国模式成功之处在于,在住房这样公共性事件上,政府采取了积极有为的干预和管理。使得德国民众的住房甚至租房问题被限定在理性的状态内,让那些试图在房地产投机上获得暴利的人没有存在土壤与空间。

  美国

  通过下面两幅房价走势图对比可知,美国房价最近四十年里的涨幅至少在4-5倍左右,尤其是在金融海啸之前涨幅更是惊人。再通过与德国房价指数做同期对比,发现一个特点:一个天上,美国梦吗?一个地上匍匐前进,德国理想。例如,在2012年以前这个特点十分明显。此后美国和德国房价均出现趋同性上涨。但是,上涨逻辑和性质,还有投资获利幅度是不同的。如果从投资回报率,从市场化角度出发,那么,美国地产无疑是较为成功的。

  德国与美国房价走势对比:

  美国模式

  简单概括美国模式,通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。它代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。

  美国模式,是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成,比如房地产投资公司只负责融资投资项目,项目开发则由专业开发公司建造,其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国,融资方式除银行提供贷款外,还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用,美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险,也容易抵御由经济周期带来的风险。

  美国地产模式的背景及特点:

  土地自由供应。理论上讲,在1990年日本地产泡沫最大的时候,如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国,由此我们可知当时日本地价之高,美国地价之低。如果再追溯一下历史,当年美国西部大开发时,只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩,只要定居和开垦5年,土地就永远归私人所有;由此形成美国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控。

  专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存,强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如:有专做写字楼的,也有独做大型超市的,既有做郊区成排别墅群的,也有独营退休社区的。

  以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中,金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,利润都被瓜分了,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的房地产投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表,美国目前约有300多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。

  收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。

  话说如此,但这只是一种理想化的描述,忽略了人性和资本贪婪本性。美国模式的隐患正在于此,以2008年金融海啸为背景和案例说明。

  根据前面介绍,美国房地产模式核心在于金融资本运作。而金融资本背后掌控者还是人或者一群人。而人性是贪婪的,是一个永远无法填满的无底洞。当所有有关房地产盈利模式和玩法都用过了,旧的赚钱的模式已经趋近尾声、不可持续。当时间走到2001年前后,急需一种新玩法,这不,房地产次级债就这么横空出世了。而且短短几年时间,这种债券就卖向了全世界任何一个有金融机构和人存在的地方。对于谙熟房地产市场各个环节的金融资本机构,在房地产业务上做文章简直小菜一碟,毕竟资本更加擅长于金融业务运作的游戏。

  于是,房地产次级债这种前卫的衍生金融品种便诞生了。它像一个幽灵般,将世界上但凡冒出贪婪之心的人全都聚集在了一起。关于次级债是什么,通过十多年来的普及,很多人都已经知道了。但我们还是做下简单介绍:

  次级抵押贷款,是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在2001年经济衰退发生后,美国住房市场在超低利率刺激下高度繁荣,为经济复苏及其后来持续增长发挥了重要作用,次级抵押贷款市场迅速发展。但随着美国住房市场大幅降温,加上利率上升,很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款,导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。2008年美国次级抵押贷款危机引发了投资者对美国整个金融市场健康状况和经济增长前景的担忧,导致之后几年股市出现剧烈震荡。

  很明显,次级债底层资产是地产抵押贷款,而进一步追溯下去则是住宅房资产。只不过购房的人都是些中下底层的人,所以当他们的收入不能及时偿还贷款时,就出现断供,而断供的后果很快就会传导到信贷市场,金融市场对信息的敏感度非常高,一不小心就会演变成信心大危机,尤其是价格出现快速下跌时,这种危机就会大面积传染,进而造成世界性金融危机。

  危机酿造出来了,试问肇事者是谁?正是我们前面提到的那个金融资本。

  美国模式自然有其可取之处,从美国房价指数走势图可见来看,美国地产市场还是成功的。但是,源于资本的贪婪本性无法控制,制造危机是必然的的,而次级债引发的全球金融危机就是实证。也就是说,美国模式也有致命的弊端所在。根源在于面对金钱利益的诱惑,人性贪婪一旦释放出来就无法控制。

  香港

  下图是1997-2016年香港近二十年房价走势图,由图可知,除了亚洲金融风暴发生后,出现了大幅度下跌外,香港房价走势主要保持大幅上涨的势头。从1997年下跌开始,到2003年结束,跌幅过半,此后香港房价开始逐渐恢复,然后一路飙涨近4-5倍左右,也就最近十几年的事情。

  香港模式

  由于地缘关系和土地公有等方面的相似性,在某个阶段,我国大陆的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等,通常由一家企业独立完成,堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一,主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

  香港模式具有以下几个鲜明特点:

  最值钱。香港拥有660万人口,却只是1070平方公里的弹丸之地,而作为人口高密度最高的上海,1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言,有地才是生存的硬道理。

  项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式,作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头,行业集中度相对较高,有利于资源的优化配置,正由于此,前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

  获取土地是第一要义。政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场,房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后,其他行业和社会财富自动聚拢而来,想不赚钱都难。香港不同于美国,地少人多、寸土寸金,拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

  融资渠道相对单一。总体来说,香港地产商大型化、财团化之后,其自身财力已经比较雄厚,然后通过银行贷款和预售款,基本就能满足开发经营需求,没有太大动力进行多元化融资。

  期房预售制。1953年,在香港严重供小于求的卖方市场下,霍英东首创卖楼花的游戏规则,期房预售使得开发商除银行贷款外,又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。

  房改以后,我国主要借鉴香港模式,至今二十年过去了,这种以房地产开发商为核心的模式,确实打造了数十家房地产开发商,而且居于头部位置,几乎垄断了全国大部房地产市场。从房地产价格指数和房地产市场价值来看,香港模式相当成功,但是其垄断性又极容易形成更大的社会问题。毕竟对于社会和政府来讲,尤其是公共性事情,那就不光光是钱的问题,还有社会发展均衡与贫富差距过大和不公的问题,以及地产信贷风险过于集中于银行的问题。所以在我国即将进入新时代之际,香港模式已经不可取,虽然它曾经对房地产发展起到巨大作用,但是新时代新模式,不同阶段应该有不同的模式相匹配。

  日本

  下图是日本近四十五年来的房价走势图,由图可知,最典型特点是,1990年是重大的分水岭。众所周知,那年是日本楼市、股市泡沫双破灭的年份。在此之前,日本楼市从1970年起,到1990年止,上涨了近10倍左右。而后二十年,基本打回原形。从这一点上看,日本楼市是不健康,不成熟的。暴涨暴跌,波动过大,所有参与主体都将成为受害者,只有极少数人成为利益的获得者。为此,我们又能够从日本这里学习到什么经验呢?

  日本模式

  日本房地产的发展进程:从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨,到1960-70年代人口红利带来的第二波房价上涨,以及1980年代初金融自由化带来的第三波房价上涨,最后到1990年房地产泡沫破灭,日本房地产市场经历了一个完整的周期。

  在日本的住房保障体系中,集团企业扮演着尤为重要的角色,而政府也以低息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设。

  日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色,主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体,其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责,后两者则直接负责建设和提供住宅。

  重视法律保障。第二次世界大战后,日本住宅短缺达420万户,约2000万人无房可住,占到当时人口的1/4。为了缓解住宅短缺问题,日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续出台了一系列相关法规,通过建立健全住宅消费保障的法律法规,使得日本住宅政策逐步走向正轨。

  优惠的住宅政策。日本政府的具体做法是首先以低息贷款促进企业从事民间住宅建设;其次以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置;最后是充分发挥地方群众团体的作用,吸收社会资金发展住宅建设。

  集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大,大企业与政府关系良好,而政府对大企业的影响力巨大,形成特殊的官商关系。早在1980年,日本就有200多万家大企业,建造了16万平方米以上的住宅区240多处。此外,日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括,政府以低税、免税的手段促进私人住宅的建造;发挥各类社团组织的作用,吸收社会资金参与住宅建设。

  或许正因为如此,三十年前的那场泡沫破灭后,日本政府数十年一直忙于应付各种遗留问题。例如目前,房屋空置问题困扰日本政府。

  根据日本总务省公布的数据,截至2014年7月,日本空置房屋达到820万户,创历史之最,空置房屋占全国住宅的13.5%(七分之一);空置数比2008年增加了63万户,空置率比2008年上升了0.4%。日本政府估计,如果不采取任何措施,到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计,到2023年全日本将有20%的房屋空置。

  日本的住房闲置问题不仅限于偏僻乡村和中小城市,还涉及大城市和首都圈。如东京周边地区,上世纪70年代购买该地区住宅的居民,现在大多进入高龄,有的住进了养老院,有的已经去世,造成很多闲置房。住宅密集的横滨市西区一社区自治会会长说,该社区从10年前就陆续出现闲置房,由于该社区坡道多,道路狭窄,部分道路还不能行驶较大轿车,所以即使拆旧盖新,也很难出售或租赁出去,所以不少拽都弃之而去、不再重建。东京都23个市区也出现了不少闲置房,大田区、板桥区、练马区、足立区等地都有不少空置房乃至废弃房。

  日本政府于去年11月已经制定了《特定闲置房屋法》,并计划从2016年开始实施。该法规定地方政府一旦认定无人居住的房屋有倒塌危险的;垃圾成堆,并成为老鼠等有害昆虫栖身地,造成不卫生问题的;有损景观和市容的,就可以对业主中止享受土地固定资产税优惠政策,并命令其修缮或拆除,如不服从,地方政府就有权强行拆除。

  三大都市圈房价飙升

  但与此同时,占全国人口和经济总量(GDP)比例为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的房价却快速回升。这三地房价从2006年开始回升,2008年上涨了5.3%,而2012-2014的最近三年内,东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。

  在刚刚过去的2014年,东京和大阪的房价上涨了约15%,地价上涨了0.7%。形成对比的是,从1992年地价泡沫破裂以来,三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌,刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。

  日本模式整体看是不成功的,原因复杂,三言两语解释不清楚。但是有一点却是清楚的,那就是政府和政策在处理房地产事情上存在问题。当然还有一点值得说道,在上世纪80年代前,日本房地产发展还算是平稳健康的,直到1985年签署广场协议后,出现了疯狂的情况,从而变得一发不可收拾,并且没几年后就发生了地产大泡沫的破灭。地产泡沫破灭彻底打破地少人多、房价怎么可能下跌的神话逻辑。估计按照国人的思维和逻辑,这一点也彻底被颠覆了。可是事实确确实实就是跌了。当然更有意思的是,观察近三十年日本房地产的发展情况来看,居大都市圈的房价还是有所恢复。其他城市却是仍旧一蹶不振。这一情况也给我们当前所处的阶段提供了些许启示。

  英国

  下图是最近十几年来英国房价走势图。特点是,保持震荡上行。即使中途经历了金融海啸,但是下跌幅度较为有限。英国房价表现也算是理性而健康的。

  英国模式

  英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权,30%的居民租赁住房;其中20%的居民向当地政府租赁公有住房,10%的居民租住私人房屋。英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家,是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。

  1950年后,英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策,使穷人成为补贴的最大受益者,被称为“真实租金政策”。1962年为规范当时民间兴起的建房社团的活动,颁布了建房社团法,规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金,并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房,以低价出租给低收入者。但随着这一制度的发展,逐渐出现了财政负担过重的问题。1984年,英国通过了《住宅与建房控制法》,推行住房私有化,大大减少了政府的负担。

  在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府采取了强制性规定,利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法,解决了这一问题。如开发商新建住房中,必须有50%低价出售,否则政府不批准建设规划;为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款;与房地产公司建立合作社,允许灵活的混合产权,如购房者可以先买一半的产权,或买一半租一半等。

  综上所述,英国模式算得上西方国家在房地产福利体系中较为人性和人道化的典型代表了。基于这点人道主义,基于对社会公共事情的积极干预,英国模式在某种程度上是成功的。

  世界典型城市房价对比

  关于全球主要城市房价涨幅排名,我们做了一下数据的更新,主要以2017年度的数据为准,发现房价涨势最大的几座城市分别如下:

  全球之首,德国柏林,其房价涨幅达20.5%。

  紧随柏林的是土耳其的沿海城市伊兹密尔,房价增幅达18.5%。

  排名第三的则是冰岛首都雷克雅未克(16.6%)。

  德国有四座城市挤进榜单。除了首都柏林,汉堡、慕尼黑、法兰克福均榜上有名。其中汉堡的房价增幅达14.1%,位于第七位;慕尼黑为13.8%,排名第八;法兰克福13.4%,排名第十。

  此外,中国香港(14.8%)、匈牙利首都布达佩斯(15.5%)、荷兰的鹿特丹(13.4%)均是房价涨幅的十大领先城市。

  通过以上房价涨幅最大城市的数据说明,德国和欧洲貌似在最近几年上涨最快最大。但是德国模式的胜利,是源于前面几十年的滞涨和徐缓上涨,长期压制、突然爆发所致吗?对此我们难以找到有效和精准的证据证明之。但是,德国房价最近几年的表现还将受到政策的束缚,而非大幅变现的资产。或许这一点让我想起新加坡,平价的组屋,但是市场价格却雄踞世界前两名。

  另外,我们也更新了下世界主要城市最新房价排序:

  由上述数据可知,无论是从住宅均价排序看,还是从每平方均价看,在全球住宅价最高的十大城市当中,中国大陆上榜三个:上海、深圳、北京,加上香港,我国占据四个。并且香港独居世界第一。

  若要分析其背后的原因,我想从住宅价格层面看,香港模式完胜,而曾经借鉴香港模式与美国模式的内陆,也取得较大成功。

  除了中国城市,其次就是美国的温哥华、洛杉矶、纽约,也是十之有三。貌似美国模式也是取得一定程度的胜利。刚好,我们曾经借鉴过这种模式。

  但房地产的问题没有那么简单,不仅仅是通过房价高低和单价高低来衡量与否的。因为我们要面临许多个复杂的问题。无论是从政府层面,还是市场层面,或者社会层面,又或者绝大部分人民住房需求层面,房地产问题是一个复杂问题。所以,新加坡模式,德国模式在某种情况下而言,貌似更值得我们在现阶段和未来一定时间内去学习和借鉴。

  房地产发展的国际经验与教训

  借鉴香港模式,在全国范围内,打造出了数十家甚至上百家垄断房地产市场利润的开发商,这也就是为什么过去很多年里,在福布斯亿万富豪榜上有相当多的富豪是地产大佬。这些开发商在对房地产市场的垄断的同时,也是将金融风险高度聚焦于银行的过程——开发商贷款绝大多数源自于各大商业银行。一边是房地产开发商垄断了行业的利润,形成暴利局面,一边又将信贷风险全部聚集于银行系统。试想下,一旦房地产开发商的资金链断裂,无力偿还银行巨额贷款,那么银行系统就会出现严重的烂账、坏账,试问这个漏洞谁来填补?更加要命的是,地产贷款不是小数目,而是相当庞大的天文数字,如果个别违约贷款事件演变成系统性的事件,那么对银行的冲击无疑是难以想象的。有可能形成金融系统的冲击,进而出现金融危机。

  所以,香港模式太过单一,对房地产开发商来说,盈利空间确实巨大,也给地方政府带来重要的土地收入。可是同样也给银行系统聚集了巨额的信贷风险。藏匿着巨大的金融危机和隐患!

  所以,美国模式的引进成为最近十年来重要的一种模式。地产信托的模式也就横空出世。从此房地产开发商不再是蛋糕的最大分食者,而只是其中的一部分,因为银行贷款不可持续,但是对资金的需求从没有停止过,问题是资金从哪里来?启动信托模式,通过信托公司发行房地产信托产品,向社会和民间募资,则成为重要的一种募资模式。于是在过去十多年里,我们看到房地产信托产品规模已经累积到了惊人的庞大规模。但是随着去杠杆化的到来,越来越多的房地产开发商,作为融资主体,开始出现无力还本付息的局面。这又在无形之中聚集了更大的风险点。而且这次直接面对了社会和民间资本。大家都在担忧自己会否踩雷?踩雷这个说法成为最近几年的热搜词。它形象地描述了,作为投资者购买了某份房地产信托产品,原本期望时间到了后能够收回本金和应得利息。可是结果呢?信托公司和融资主体方无法兑付。形象地说,这就是一个雷。而不小心买了的人,就是在踩雷,而后等爆雷。

  这一天终将会到来,这种情形不可持续,不能继续这样下去,现状必须改变。终于,2019年7月4日,银保监会开始对部分信托公司窗口指导。据了解,各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如:房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模;已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响,全部暂停;城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响;等等。政府终于对房地产信托模式动手了。亦即,美国模式亦不可持续!

  美国与香港模式借鉴完毕,在过去二十多年里,我国房地产市场发展取得不小成就,但是也出现许多经济问题、社会问题,而且其中多是源于房地产问题的弊端所造成的,所以,长效机制,因城施策,因地制宜,分类管理模式开始出台,亦即所谓新加坡模式、过往德国模式值得借鉴。

  以下这段有关房地产模式借鉴与思考的文字,笔者觉得具有代表性,放上来一起学习:

  大哲人萨特语:存在即合理。“美式”“港式”等模式是“一方水土养育下的产物”,它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆至臻成熟,对内地房企而言,只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式先学习“港式”,首先是因为“近水楼台”效应,在内地房地产市场化初始阶段,开发商眼前一抹黑,“香港经验”轻松越过深圳河,自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜;其次,随大批港资地产商深入内地攻城拔寨,其运营模式影响了内地开发商;最后,带着计划经济余威的生存环境,也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

  但是,自2003年以来,一系列的房地产宏观调控,正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个:一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前,地产开发的关键点是取得土地,有了土地什么都能搞定;未来,地产开发最重要的环节在于融资,有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端,中国地少人多及政府垄断土地供应的现实,决定了获取土地依然重要,但除此以外,若论哪个最重要,则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧,就在于融资的效率远低于拿地的速度,上市不成,退而求与摩根士丹利合作,退让不成只有贱卖。

  房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前,我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务,即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定,造成企业内部管理上互相重叠交叉,开发模式没有创新,行业垄断严重,抗风险能力下降。

  中国的房地产业正处于发展中的阵痛期,专业化程度越高,产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产;从构建和谐社会,增强行业稳定性上讲,美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年,香港为7-8年,美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆,不仅因为它是美国最大的地产商,更因为他专业的苛求,比如其对客户实行真正的终身服务,光是客户细分就达4大类11项,因此企业才能连续52年赢利。

  当然,房地产开发模式的转型,仅靠开发商的热情是不够的,政府如何从宏观政策法规方面,创造好的外部环境,如完善土地制度、信托基金立法等,才能保证转型成功,否则极有可能是“强扭的瓜不甜”,或者“淮南为桔,淮北为枳”。

  阅完以上这段文字,笔者也有新的感慨:

  当然,我们以为从来没有一招吃遍天下,永恒不败的模式,只有什么时候合不合适的问题。房地产发展也同样如此。在不同时代环境,不同阶段,我们应当采取不同的模式。而关键问题在于,我们能否审时度势,快速识别和找出当前所处阶段,我们应该为其找到准确的模式,与之相匹配。这就是当下开始,在进入新时代背景下,我国房地产接下来要选择怎样的模式和走怎样的路,亟需管理层慎重决策的。

  接下来,新加坡模式和德国模式的核心关键点,将会被政府所借用,那就是加强加大对房地产市场的干预,而不是像过去二十多年里那样,用香港模式,令极少数人暴利,却让商业银行聚集重大地产信贷风险;同时也不能再用美国模式,通过玩金融资本和利用地产信托的模式,向社会和民间公开募资,然后让每一个参与主体都将成为这个业务中的受益者,至于投资者是否会受益,这就要看运气了。

  我们接下来究竟需要怎样的模式呢?正如我们从新加坡模式和德国模式提炼出来的核心本质一样,对于房地产这样的公共事情,不能完全交给市场和市场参与主体主导,政府要强干预。至于采用怎样的路径和做法干预,则依据实际情况而定,所谓的实事求是了。


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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