房地产并不是全球只有中国在涨，这个国家也在创新高

　　房地产并不是全球只有中国在涨，这个国家也在创新高

　　美国房价已超危机前高点，接下来是危机再现还是继续勇往直前？房地产行业占美国GDP 的18%左右，对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时，我们就认为美国楼市还有很大空间，这个判断已经得到印证。从那时到现在，楼价又涨了10%，往前看，美国楼市是春红褪去，还是春去夏来？从多方面来看，我认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间。

　　与危机前不同，当前美国房贷总体上风险无虞。居民杠杆危机后大幅下滑，相当于2000年左右的水平。投机情绪也不浓厚，居民平均支付能力明显高于平均房价，断供比例持续下滑，止赎房屋数量达到十年低位。银行对按揭态度仍然比较谨慎，尽管当前房贷的平均信用点要求从高点760左右下降至730点左右，但仍比次债危机前高10个点，房屋空置率持续下行，房屋租售比明显高于危机之前，均表明整体楼市尚无过热风险。

　　美国国内的千禧一代需求开始释放，加上海外需求较多，总体需求仍然旺盛。受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响，美自有住房率由2016 的63%触底反弹至当前63.7%，但仍处于30年的低位。占总人口20%的千禧一代成为购房主力军，而占全美楼市8%的国际买家需求不减。根据万得数据，其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头，年年增长，近四年半累积达到1200亿美元左右。

　　建筑技术工人短缺加上房屋许可受限，房屋供应不足，尤其是中低户型。当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有70万缺口，技术工人短缺问题依然严重。同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于2000 年水平。成屋库存也从危机时的10个月，下降到4 个月左右的水平，成屋库存过剩缓冲区已经消失，新屋供与成屋销售之比为10%左右，远低于危机前18%的平均水平。

　　局部地区楼市有风险，但总体仍有上行空间，为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。部分海外买家集中的城市，出现高端房地产市场过热的风险。比如，近几年部分纽约高端地产价格下滑近30%，而商业地产销售量下滑近50%。同时住房贷款的提供机构（房地美和房利美）的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。但总体而言，美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制，未来1-2年仍有5%以上的年增速。这种情况下，美国金融周期继续上行，经济复苏趋势仍在，货币紧缩也有坚实的基础。美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。

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