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中外资本逐鹿物流地产,个人投资者如何加入战局?

2019-06-21 10:19

  中外资本逐鹿物流地产,个人投资者如何加入战局?

  如果说6月份的地产圈有什么大消息,那非黑石集团砸了187亿美元收购普洛斯在美国的地产业务莫属了。

  这则号称历史上最大的私有不动产交易计划一经披露,就震惊了业界。全球私募巨头黑石集团斥资187亿美元收购了物流地产巨头普洛斯(GLP)手中的美国工业仓库网络和债务,涉及的仓库面积达到了1.8亿平方英尺(约合1600多万平方米)以及超过80亿美元的债务。

  这笔收购案最值得玩味的地方在于:四年前,普洛斯曾以81亿美元的价格收购了美国IndCor公司的工业不动产项目,而IndCor本身就是黑石集团旗下的投资平台。而此次黑石收购的不动产项目的主体正是四年前普洛斯对IndCor收购所得。

  这说明什么?说明短短四年时间,黑石以超过2倍的价格将自己昔日打包出售的不动产再次买了回来,而普洛斯在这一买一卖中获得了超过百亿美元的收益。同时也说明了,物流地产在国外资本大鳄的眼中的价值已经不言而喻。

  国内资本也不遑多让

  今年5月13日,苏宁易购发布公告称,公司全资子公司江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理(深圳)有限公司联合发起设立物流地产基金,用于投资公司拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施,以及并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施,物流地产基金目标总规模为人民币300亿元。

  今年3月,京东披露其与新加坡政府投资者公司(GIC)共同成立京东物流地产核心基金,京东承诺认缴该基金20%的份额并担任基金的普通合伙人和资产管理人,预计该基金未来管理的资产规模约109亿元人民币。

  除却苏宁和京东这样的电商巨头发力物流地产之外,很多老牌房企在物流地产上也老早就展现了独到的眼光。今年2月1日,万科在2019年首月的销售简报中披露,除了488.8亿元的不俗业绩外,万科新获得了位于昆明、杭州和重庆的3个物流地产项目。项目总建筑面积22.5万平方米,万科持有项目100%的权益。

  万科并不是第一个涉足物流地产的老牌房企,招商局、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等房地产开发商也很早就纷纷布局物流地产。除此之外,目前参与到战局里来的,还包括专业做物流地产起家的普洛斯、安博、嘉民等外资;宝湾、易商等国内物流地产商;而近几年最高调的还得属以京东物流等为主的电商企业。

  物流地产怎么成了香饽饽

  再回到今年3月,国家发改委在3月1日发布了《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。意见中把物流定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。为促进物流高质量发展,《意见》提出,要深刻认识物流高质量发展的重要意义、构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。

  随着电子商务、快递运输行业的兴起与发展,物流地产近两年的发展越发的迅速,玩法也越来越多样,尤其是政策扶持力度也逐渐增大的当下,物流地产越来越成为房企、电商、传统物流业拓展和多元化的不可或缺的阵地。

  物流地产之所以成为兵家必争之地,除了顺政策之势而为以外,另一个主要的原因是:物流地产投资回报率相对较高。文章开头提到了普洛斯四年时间将百亿美元收入囊中就是一个例子。另外,根据世邦魏理仕2017年7月发布的报告中不难发现,北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%,明显高于商业地产的4%-5%,更高于住宅地产的2%-3%。

  加之物流地产的玩法越来越多,传统得靠租金、管理服务费和土地增值收益的模式已经渐渐被“物流+金融”的发展模式所取代,基金管理收入占比呈现逐年提升的态势,由2015年的1.08亿美元提升到2017年的1.81亿美元,两年涨幅达68%,不可谓不惊人。由此可以想见,未来物流地产的投资回报率更加值得期待。

  群雄逐鹿物流地产,个人投资者如何参与

  眼看国内外资本竞相参与物流地产,分食这块巨型蛋糕,个人投资者就无法参与其中了吗?尤其是那些热爱房地产投资但又苦于住宅市场已经没有很好的参与机会的高净值个人投资者,要如何参与在物流地产的掘金争夺战中来呢?

  选择以房地产投资母基金的方式来参与物流地产是个不错的选择。

  首先说母基金,一支母基金会投资给5-10家专业优秀的子基金,通过子基金间接投资到优秀的地产项目中去。这样做的好处是:不仅可以获得这些子基金的投资收益,同时还能把投资风险也分散给它们。即便其中一支子基金出现问题,也有其他子基金的相对优秀的投资回报来弥补下跌损失。

  而房地产投资母基金可以做到跨地域、跨类型、跨风格投资。

  跨地域:通过子基金的投资地域不同,母基金的投资范围可以包含国内外的核心城市和区域,做到全覆盖,重点投资。

  跨类型:根据子基金的投资类型不同,母基金可以还该办公地产、商业地产、住宅地产、物流地产、共享办公、长租公寓等多这种类型的项目,一揽子全部包含其中

  跨风格:不同的基金投资风格不同,有的倾向于核心型,投资于核心城市的核心地段的高品质物业;有的倾向于机会型,涵盖对城区老旧物业的增值改造等。母基金都可以将这些类型囊括其中。

  依靠母基金来进行房地产投资,不仅可以参与到时下最被看好的物流地产中,还能真正实现分散风险、优化回报,真正享受到物流地产蓬勃发展所带来的长期收益。


(责任编辑:家族办公室https://www.familyofficeschina.com/)

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