关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究
近些年，我国经济的快速发展带动房地产企业在规模以及增速上都处于一个前所未有的水平。...
2019 / 11 / 05
北大光华管理学院院长、金融学教授刘俏，副院长、金融学教授金李，金融学教授张峥，以及中联国新投资基金管理有限公司总经理何亮宇、广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥出席了本次沙龙，并与到场的20余家媒体交流互动，分享了他们的观点与思想。
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs 1960年发源于美国，目前中国还没有建立起明确的REITs制度，但监管部门和各市场主体的探索从未停止过。在此次沙龙上，来自学界和业界的嘉宾就REITs对我国经济社会发展的重要意义、路径等也进行了详细探讨。
金李教授：应当为投资性房地产正名
在金李教授看来，中国的房子总体来说是够的，人均房屋面积是30平方米左右，房屋的自有率过去是80%左右，现在最新的研究是将近90%。这个数字高于西方绝大多数经济体。这其实也可以说明,中国房地产黄金十年其实已经结束。
那么，房地产投资到底该不该做、怎么做？金李教授给出了几点建议：
首先要认识到，房地产目前仍是中国老百姓最重要的财富储值工具之一。资金要往投资回报更高的地方流，这是天性。
再继续全社会大规模资金投入到房地产行业，并不能促进国家整体经济保持长期地、良性地增长, 因此,不宜提倡太多的社会总财富投入到投资性房地产。但是，建议每个家庭酌情合理地配置。政府可以引导，但不能强行规定。
制定政策法规，把它纳入到财富管理的规划和监管中。大力发展中国资本市场，提供更多有投资价值的长期工具，引导中国民间资本进入创新创业领域。
应该为投资性房地产正名，欢迎它加入资产管理的大类资产行列中，做好财富配置，为中国家庭提供丰厚合理的回报。
随着中国房地产从大规模开发转向结构调整，房地产交易市场呼唤更好的投资方式，比如REITs就是一种很好的投资工具。
刘俏院长：当前是中国REITs市场崛起的前夜
“REITs年内推出正当其时”，刘俏院长表示，一直以来，中国对REITs的推出持相对保守和犹豫的态度。中国在基础设施建设方面遥遥领先于印度，但印度在2015年就推出了REITs。其实，经过监管部门、发行人、投资机构以及学界等多方的积极研究和探索，目前国内推出公募REITs试点条件已基本成熟。
“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜”，对于市场前景，刘俏院长十分乐观。他分析，美国REITs规模近万亿美元。在中国，考虑不动产、“一带一路”、雄安新区的建设等，给中国不动产投资注入这样规模的市场，是非常令人期待的。
刘俏院长表示，REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，能够大大丰富居民财富管理需求，增加除股票、债券等以外的投资选择。中国股市投资者拥有1.5亿账户，但真正分红的上市公司没有几家，大部分是一毛不拔的“铁公鸡”。标准REITs规定将90%收益分给投资者，它其实是普惠性金融，是一个好的金融。
在刘俏院长看来，此次发布REITs公募试点建议，如同“开场锣声”，接下来，光华还将陆续推出REITs的系列报告，涉及跨国比较、税制、法律保障等多个角度。这些报告汇聚学界、业界以及监管机构的资源，使社会对REITs有更正确全面的认知。
事实上，REITs系列报告也是“光华思想力”平台的重要研究成果之一。据介绍，“光华思想力”是北大光华的思想平台，旨在用国际通行的研究工具和方法做具有国际水准的立足中国、辐射世界的中国学问，提供政策建议和咨询意见，服务经济社会发展，用扎根中国经济社会的政策研究和前沿商业实践研究反哺商学教育。
刘俏院长透露，未来一两年时间“光华思想力”的研究方向将聚焦在七大领域：国家发展战略，宏观经济预测/中长期经济增长，开发性金融，企业（家）口述史，支柱产业转型升级和创新商业模式研究，新金融，以及数据与科技。 REITs系列报告对 “新金融”、“开发性金融”两大领域均有涉及。
张峥教授：“公募基金+ABS”是现阶段条件下的一个优选方案
作为北大光华REITs课题组的重要成员，张峥教授指出，REITs强调的是成熟不动产物业的证券化，也就是存量资产证券化。
改革开放以来，我国经济增长模式主要是投资拉动，靠银行信贷来支撑。中国奇迹世人有目共睹，但这期间也积累了过剩产能，形成了房地产库存，政府和企业部门的杠杆也在不断攀升，金融风险有所积聚。因此，中央提出供给侧结构性改革，强调更多地使用市场化手段，落实“三去一降一补”，推动经济转型。REITs课题组认为，从金融角度落实“三去一降一补”，REITs应该是一个重要的市场化平台，即，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手。
比如，REITs可以将基础设施作为标的资产，这种基础设施REITs可以为PPP项目的社会资本提供有效的退出方式，为基础设施投资提供可行的金融战略。
再如，中央提出要将雄安新区建成“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区和开放发展先行区”，刘俏院长曾撰文认为，雄安的发展必须摆脱投资驱动的传统发展逻辑，应该考虑投资率和投资资本回报率的平衡。REITs可以为雄安新区的发展提供金融新思路。
张峥教授分析，初期影响中国推出REITs的主要问题有：缺乏对REITs的正确认识；缺少针对REITs的法律定位和法规框架；税收环境对REITs发展的约束；REITs市场的相关基本条件不成熟，等等。他认为，随着市场不断发展，实践经验持续积累，初期的大部分约束问题都已经有相当程度的突破。例如，税负问题可以通过合理的路径设计，以及在符合当前税法规定的前提下与税务部门的有效沟通来得到缓解。因此，大力推进REITs建设正当其时！
基于周密的理论论证，对国外REITs产品以及国内（类）REITs试点产品的观察，REITs课题组认为，从立法成本、设计难度、可操作性等方面考虑，“公募基金+ABS（不动产支持证券）”是现阶段的一个相对的优选方案。此外，REITs课题组在产品设计、市场建设等方面给出了诸多具体建议。
三个重要的“类REITs”试点案例
在现有金融监管法律框架下，我国出现了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。例如，2014年，中信启航专项资产管理计划作为REITs试点产品正式成立，是国内首个交易所上市的REITs项目。2015年7月，“鹏华前海万科REITs”成功发行，首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破。
何亮宇先生曾任全国社会保障基金理事会固定收益及特定项目投资小组主要负责人、中信证券房地产金融业务线主要负责人、中国人民银行金融市场司房地产金融业务主管。他在本次沙龙上表示，中信启航REITs在深圳交易所综合协议交易平台挂牌转让，首次实现了完全以资产运营收入和资产价值为支撑的不动产证券化，在基础资产交易结构和现金流层面为公募股权型REITs推出奠定了基础。
从操作层面上，何亮宇建议，REITs更多要回归本源，尽可能以资产经营和资产价值为依托，真正体现以资产为核心的特性。从实现路径角度看，目前的选择是务实可行的。理想的角度当然是通过立法来定义产品，包括对它的政策等，但在中国立法并非易事，建议未来慢慢落地和规范，这和美国是一模一样，先迈出实践这一步。
李文峥先生曾任职越秀房托基金管理层，也是北大光华REITs课题组成员。他也从产品的持续发展和资产管理等方面比较了国内类REITs与国际标准REITs的不同。他介绍说，越秀REITs于2005年12月在香港上市，是第一只以中国内地资产为标的的国际标准REITs。越秀REITs体现了国际通行REITs可持续发展的特点，上市11年来通过不断收购，资产组合数量从上市时4个增加到7个，资产价值从40多亿元扩大到300多亿元。美国的REITs现在有200多支，在几十年的发展历程中通过上市、收购、合并，以及私有化等运作不断变得更有生命力，相信中国的REITs市场也会在产生后，不断得到优化和发展完善。
