全球房地产市场升息开始减弱

　　全球房地产市场升息开始减弱

　　路透社对100多名住房市场专家进行的民意测验显示，最低利率时代尚未结束，但自金融危机以来，宽松政策对全球房地产价格的强劲推动作用似乎即将结束。

　　十多年来，宽松的货币使大多数资产价格（包括房价）创下历史新高，其中房价每年都以消费者价格通胀和工资增长的许多倍上升，使得许多市场对于首次购房者来说买不起。

　　对利率敏感性的变化并不普遍。但这在美国尤为显着，美国联邦储备委员会（Federal Reserve，Fed）今年已三度降息，但并未对房地产市场前景产生重大推动作用。

　　本月路透社最新民意调查的综合结果对未来货币政策在大多数发达和发展中经济体最典型的利率敏感行业之一的有效性产生了影响。

　　考虑到许多央行在将利率回升至十多年前全球金融危机爆发之前的正常水平方面进展甚微，这可能更有意义。

　　西方银行首席经济学家斯科特？安德森（Scott Anderson）说：“货币政策刺激住房需求的能力远不及周期初。”

　　在路透社调查的七个受到密切关注的房地产市场中，美国，英国，中国，印度，加拿大，澳大利亚和迪拜均未获得分析师的合理定价，尤其是在大城市。

　　广义上讲，在房价上涨的地方，分析师预计明年房价会温和，并且将更多地依赖收入而不是廉价的借贷成本。

　　“我认为在大多数市场中，真正的问题是：由于超低利率，过去十年来我们已经进行了大幅度的价格调整，而且这一过程已达到其自然极限……需要发生的事情是，您需要使价格受到工资通胀的驱动。”莱坊全球研究负责人利亚姆·贝利（Liam Bailey）说。

　　分析师预计，未来两年美国和英国的房价将上涨，但增速将低于三个月前的预期。迪拜的房地产价格预计将进一步下跌至2021年。

　　贸易摩擦

　　尽管每个房地产市场自然都面临着自己的一系列国内挑战，但共同的担忧是全球经济增速放缓以及中美贸易战引起的贸易摩擦。自危机以来，房地产市场额外泡沫的一部分建立在容易进行的跨境投资上。

　　雷蒙德·詹姆斯（Raymond James）首席经济学家斯科特·布朗（Scott Brown）表示：“在过去的几个月中，即使企业没有直接与中国打交道，我们也已经从企业那里听到了更多关于不确定性会带来负面影响的信息。”贸易摩擦如何打击美国经济。

　　在过去的一年半中，美国的房价通胀已经放缓，这与持续的中美贸易冲突的爆发同时发生。

　　自2016年投票表决离开欧盟以来，英国的房地产价格和营业额受到了冲击，尤其是在伦敦，并且来年的任何价格上涨都将滞后于通货膨胀。

　　在中国和印度，这两个国家合计约占世界人口的40%，并且是一些增长最快的国家，预计明年的房价将上涨约3%-略高于消费价格通胀率的一个和一个。其他。

　　但是，贸易和印度银行业持续的流动性危机可能会拖累那些各自的房地产市场。直到最近几年，它们蓬勃发展，并通过建筑和交易以及家庭财富为经济增长做出了重大贡献。

　　对加拿大和印度的2020年房价中位数预测进行了小幅上调。

　　澳大利亚是一个明显的例外，在活动激增之后，过去三个月对明年的预期翻了一番，达到5%，部分原因是由于澳大利亚储备银行的降息。但是，即使是分析师，也对反弹能持续多久持怀疑态度。

　　尽管当前全球经济放缓影响了大多数经济体，但供过于求似乎主要局限于新兴市场。

　　在美国和英国等发达经济体中，情况恰恰相反，尤其是在美国，多年来新住房短缺一直是一个问题，尽管需求旺盛，但预计供应不会很快得到改善。

　　仲量联行全球研究总监杰里米·凯利说：“美国的发展周期相当先进，建设水平目前已经达到顶峰，但需求相当强劲。”

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