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海外房产在全球资产配置中的角色

2019-11-08 11:22

  海外房产在全球资产配置中的角色

  从全球的角度来看,股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一,而房地产作为优质资产,在全球资产配置里扮演着重要的角色。

  尤其是全球新兴市场,在经济发展增速较快的过程中,资产价值与投资收益非常显着,目前可谓是新兴市场的红利期,从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。从经济发展角度看,地产属于重要的生产要素,在资产价值中处于绝对的上游,从长远看虽然变现能力较弱,但可溢价空间也是最大的。

  同时,将房地产加入到资产组合中,可以增加投资组合的多样性和稳定性。美国房地产资产种类多样,不同类别的房地产具有不同的收益和风险,投资人可以根据自身的抗压能力与回报需求来选择适当的房地产。并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低,配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散,获得更强的抗压性。

  为什么要投资海外房地产?

  1.从投资的收益角度看,投资海外房地产,一方面是通过房产本身价值的上涨,获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热,因此投资房产的时间节点很重要,放眼全球楼市,投资初级阶段楼市,寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价,放眼10年前的房价到今日,至少有80%的增长率,平均每年增长6.5%左右。

  另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高,比如芝加哥房产出租,每年税前的收益率可超过10%。

  2.海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势,促使国人海外移居,配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房,让孩子得到更为优质的教育(优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名)。同样,欧美对于食品安全和环境问题十分重视,国人购置海外房产移民海外后,将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

  3.房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题,以CRS来举例,其针对的是金融账户,并不涉及非金融账户,具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

  投资海外房产,需要注意什么?

  提前明确自身投资需求

  首先,是看购买人的目的,是投资需求还是刚需。如果是投资需求,就要看投资人对投资的收益是否有要求,比如部分投资者对投资要求不高,以长期持有为投资策略,购买出租房是合理的选择之一。但投资者追求高额收益,投资房地产开发项目是一个不错的选择。

  投资市场的选择

  以泰国房地产市场举例。

  泰国房地产市场更接近于中国房地产市场,比如投资一个在建项目,交了首付后,待交房时可转手。类似于泰国这样的新兴市场,房价普遍偏低(首付、总价),投资门槛相对较低,入手容易,并且泰国购房享有永久产权。在产权继承上,相比于美国高额的遗产税,泰国不收取继承的遗产税。

  与此同时,泰国经济政治局面稳定,泰国2017年GDP增长率约为3.3%,同比增长0.1%。据统计泰国国际旅客每年增长率约为13%左右,去年泰国政府推出了“泰国免签证费政策”,同时在中国“一带一路”的战略引导下,将建成一条连接中国、泰国、马来西亚以及新加坡的交通枢纽,大大吸引了国际旅客来泰旅游。

  再来看看汇率方面,泰铢兑美元在2018年初的0.32一直维持至2018年底,整体外汇稳定,再加上接下来中美贸易稳步发展的情形下,泰铢很有可能继续保持现有汇率。所以从外汇上看,对投资泰国房地产是个很不错的信号。

  最后从房地产市场来看,2018年第一季度泰国一共有12563套新房进入市场,其中近一半以上的房子于3月底推出。泰国曼谷CBD地区房产均价?248267泰铢,年增长率约为8.6%。

  海外房产投资与国内房产投资的不同

  海外房产投资类别较多

  比如国内大家都是投资公寓,对于海外楼市,投资的品种类别就有很多了,可以选择投公寓、独栋的房子、商业物业、写字楼、Shopping Mall、工业地产、商业出租等等。

  而投资的方式也是“花样繁多”,可以选择直接房产、股权投资、房产债券、房产相关贷款、抵押贷款证券化产品、房地产基金、房地产投资信托、房地产众筹等等。


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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