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房地产还有多少年红利期?专家:未来30年还有5亿农民要进城

2019-10-26 12:59

  房地产还有多少年红利期?专家:未来30年还有5亿农民要进城

  房价已经成为全民的话题,无论是上涨还是下跌,都能牵动着大家内心最深处的那根弦。目前,在持续了两年多的调控政策下,房地产市场正从疯狂抢房时代走向房住不炒阶段。伴随购房者预期的微妙转变,“量价”均进入了下行通道。根据最新数据统计,目前全线城市房价均价普遍下跌,其中以二线城市的二手房房价跌幅最为明显。

  一般来说,房价跌了,购房者内心也就踏实了,可是高房价能否就此跌下神坛呢?房地产还有多少年的红利期呢?这些问题都直接关系着购房者的2019年甚至未来的置业计划。笔者认为,就目前来说,支撑房价继续大有可为的动力还有很多,比如土地价格、城镇化水平、供需关系、城市竞争实力等等。在所有这些因素当中,如果长期来看,城镇化会是支撑房价上涨的最后一根稻草吗?

  近日,知名经济学者马光远表示,大量农民转入城市,成为真正的城市市民,这是我国下一个30年要做的事情。如果我国城镇化率要达到75%左右的目标,未来将有差不多5亿农民会成为城市居民。他认为,城镇化是下一个30年发展的根本。

  笔者认为,再涨5亿绝对不是一个小数目,为什么这么说呢?做个对比,一目了然。截至到2017年底,我国的城镇常住人口才大约8.1亿的规模,这说明什么呢?这预示着城镇化巨大的发展空间,也预示着未来住房需求的增长潜力。

  其实,城镇化一直都被业内专家当做是未来房地产市场继续发展的重要动力。根据国家统计局数据统计,截至到2017年低,我国常住人口城镇化率约58.52%。而从2011年开始,我国的城镇化率首次突破50%。

  城市人口的持续增加必然会带来城市规模的扩大,而房地产的发展往往则是城市规模扩大的直接表现。截至2017年底,全国共有地级以上城市298个,县级市363个。40年前,这两个数据分别为101个、92个。由此可见,过去40年时间里,城镇化与房地产行业是一对相互促进的关系。此外,与发达国家动辄80%左右的城镇化水平相比,目前我国的城镇化水平还有很大的发展空间。换言之,我国的房地产市场仍然还有红利期存在。

  前阵子,具有官方背景的经济日报曾发文称,伴随我国新型城镇化的推进,房地产持续健康发展的基础是坚实的。而且,随着旧城改造、低碳住宅、健康住宅等新的需求增长点的产生,房地产行业仍然大有可为。所以,再了解了两者的关系和长期趋势以后,就不得不讨论以下2个问题。

  当前的楼市调控对房地产、城镇化走向会产生哪些影响?针对这个问题,笔者认为,首先必须看到,从表面来看,此次楼市调控是长短期相结合,既是为了短期控制热度,也是为了长期稳定楼市。不过,从更深层次来看,最根本的目标还是为了改变房地产行业过去存在的诸多乱象,实现房地产市场从高速度向高质量迈进。

  在笔者看来,房地产一旦进入了理性的轨道,无疑会促进城镇化的有序进行。我们不妨举个例子,楼市回归理性了,购房心态理性了,三四线城市便变少了过度开发建设的可能,否则只能会继续盖起一片片“鬼城”,数量泡沫下潜藏着一定的风险。而且,我们可以发现,与以往几次调控相比,这次明显具有转型的趋势。

  楼市调控不放松,房地产市场的红利期大概还有多长时间?关于房地产行业红利期还有多久的问题,市场早就已经有了很多的讨论,特别是最近这两年更是频繁出现。在笔者看来,当越来越多的人开始讨论这个问题的时候,本身或许预示着房地产市场的确正在发生着变化。

  原国家房改组组长孟晓苏表示,未来5年房地产依然是国民经济的重要拉力。万科董事会主席郁亮也表态,10年后估计要经营惨淡了。经济学家管清友也曾表示,中国房地产市场还有20年的红利期。据此,他曾建议购房者买得起房就多买两套,否则以后可能更加买不起。其实,笔者认为,具体多少年,没有人能够说得清,当前房地产的地位还没有发生彻底的扭转,还需要调整的过程,而这个过程不可能一蹴而就,有可能是5年、10年、20年甚至更长,但是目前可以判定的是房价稳定已经是业内的共识。而且,可以预见的是,房地产市场已经开始从疯狂时代向房住不炒时代过渡。

  此外,在笔者看来,在这个转型或者调整的过程中,必然会淘汰一批人,也会重新进来一批人。对于购房者而言,其实房地产的很多问题都与你关系不大,有时候看得多了反而让自己更加迷惑,所以简单来说,要不要买房只看两个点即可,一个是核心的政策导向,另一个是自己的真实性需求。


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