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世界中产人群扎堆美国房产投资

2019-10-22 12:58

  世界中产人群扎堆美国房产投资

  这几年,由于国内中产阶级崛起、国内限购政策实施、美元升值等因素,更多的人选择到美国投资房产进行资产配置。

  数据调查显示,中国买家最感兴趣的前十城市依次排名为:洛杉矶、旧金山、纽约、奥兰多、波士顿、休斯顿、芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯和孟菲斯。

  大家选择美国房产其实就分为两大类,一类是刚需、一类是投资。

  刚需就是有居住需求嘛,要么是工作需求自己住,要么是孩子要学区所买的。

  投资房也分为两大类,一类是传统的房产投资有产权的、一类是无产权的投资。

  传统的房产投资跟国内的一样,以收租为主,过一定期限觉得有必要了就转手卖掉,这样既能有租金收入、又能获得资本利得,再加上美元兑人民币的升值,年回报率能达到8%左右。

  这类投资很直接就是所有的收入都能自己拿到,但是风险在于要自己寻找租客,房子出现任何问题需要帮租客解决(如果你本人不在美国是多么麻烦)。

  所以很多人会把自己的房产委托租赁公司管理。

  还有一个风险是如果房地产市场不好,房价没有涨,这个亏损要自己承担。

  另一类投资房是没有房产权而只有股权的投资,也就是你买的不是具体哪个户型,而是和其他人合伙给一家公司帮你去购买个小区的一套或者几套甚至整栋楼,然后进行管理出租。

  这么一来你不要有任何费心的事情,而这家管理公司会按照约定给你利息或者分红,等到项目卖掉后也会按出资比例分给你利润。这一类最大的缺点是你自己没办法控制收入,收多少,什么时候卖都没有控制权。

  1、为什么华人这么偏爱美国房产呢?

  众所周知,美国产权是永久性的,所以,许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子,甚至要代代相传”的观念。

  其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计,美国人大约7年左右就会换一次房屋。

  换房的原因多种多样,比如工作地点改变。子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后吧城区市中心换到偏远安静的郊区等。

  此外,美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制,同时城市乡村差距小,住在哪里都很方便。

  那么投资房产的主要收益体现在哪里呢?事实上,在美国投资房产的收益体现在较高的租金回报率和房产的升值空间。

  因此,投资房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。

  2、美国的房子出租不难

  在美国房子出租并不难。以西雅图为例,这里经济繁华,外来人口很多又是旅游城市,需要大量出租房。

  很多买家担心房屋无法出租的问题,其实是过虑了,没有房子是租不出去的。房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格,关键在于卖价是否符合市场。

  通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东南两岸的纽约,旧金山,洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。

  但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。

  所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要综合多方面考量。

  3、经纪公司很关键

  美国是一个资讯透明的地方,在看好一处房产后,经纪公司大多都会帮助客人做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的价值。

  如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。

  有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高的价格才能行。

  因此,并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,这需要一位好的经纪人协助。

  美国房地产市场之所以繁荣活跃,其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外,还有就是美国政府重视房地产经纪人行业的发展。在美国,旧房销售占整个房地产销售的85%,但不管买卖新房或旧房,开发商基本不直接出马,房地产经纪人发挥着非常重要的作用。经纪人全过程处理,省却的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。

  作为买家,找到值得信赖,并与之能合作愉快的经纪人是一件非常重要的事。

  一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益,往往是事半功倍的效果。比方说,经纪公司可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候,要求经纪人做房屋估价外,不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。

  4、外国人办理房贷有差异

  贷款投资,以房养房,是比较划算的房产投资方法,海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是,不是每一家银行可贷款给海外买家。

  外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:

  美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定;外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

  由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高,则手续简单要求低;

  有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询,多比较,选择适合自己,对自己最有利的一家。

  5、了解美国文化很重要

  在美国买房,不要为了砍价而挑毛病,许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。

  这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。

  选择出价的原因,必定是已与其他房屋比较后,觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

  每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感,适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面,通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

  在美国,房子买卖与家具买卖是分开的,这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候,房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯,地角边饰,嵌入式的柜子等等不可移动的配件。

  而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具,不包含在屋价内。

  另外,院子里的盆栽可以移动,便不含在房价内,院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在房价内。

  卖家卖了房子,不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰,买家可以提出购买建议。

  6、外国买家最热门的市场是什么?

  也许令人惊讶的是,国际大都市纽约市的主场状态甚至没有打破国际买家的前五名。

  相反,佛罗里达州名列榜首,约有22%的销售额。其次是加利福尼亚州,为12%; 德克萨斯州,12%; 新泽西州,4%; 和亚利桑那州,在4%。纽约州排在第九位。

  “休假买家通常会以合理的价格寻找温暖的地点,”海尔说。“佛罗里达州和亚利桑那州都是他们发现的州。”

  加拿大人喜欢佛罗里达州的令人羡慕的天气,而中国买家选择加利福尼亚州,这更容易从亚洲到达。得克萨斯州的边界位置是墨西哥人的首选。

  与此同时,新泽西很热,因为它离纽约市很近 - 而且成本相对较低,她说。

  根据NAR的调查,外国买家中最大的份额 - 约49% - 寻找住在大部分时间的家庭。此外,18%正在寻求投资物业,约12%需要度假屋。

  据统计,中国买家连续四年,蝉联外国买家在美购置房产交易额第一名,从之前一年的273亿美元跃升至317亿美元。

  为什么华人这么偏爱美国房产呢?并不是因为我们疯狂的购买欲和跟风心态趋势,而是因为美国地产真的有良好的投资前景。

  数据统计,美国独立屋是价格增长最快的,而且预计还将持续上涨,不仅如此,投资美国房产更有安全感。


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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