全球降息对中国房地产市场的影响

　　全球降息对中国房地产市场的影响

　　近期，受全球经济下行压力影响，各大经济体陆陆续续采取降息、降准等宏观政策刺激经济，加之默克尔访华、中国对境外投资者投资规模的限制取消、中美贸易新转机、沙特石油公司遭无人机袭击等一系列国际、国内热点事件的发生，让近期的经济大戏越发热闹，国内的经济形式也更为复杂和多变。具体政策如下：

　　20190731：美联储宣布2008年12月以来的首次降息，将联邦基金利率目标区间下调25个基点到2%至2.25%的水平；

　　20190906：人行公布，于2019年9月16日起下调准备金率0.5个百分点，定向下调仅在省级行政区域内经营的城商行准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次释放。释放资金9000亿元，其中定向释放1000亿元；

　　20190912：欧洲央行宣布降息并重启购债计划。宣布下调欧元区隔夜存款利率至负0.5%，同时维持欧元区主导利率为零、隔夜贷款利率为0.25%不变。这是欧洲央行自2016年3月以来首次调降欧元区关键利率；

　　20190919：美国联邦储备委员会公布了最新的9月利率决议，美联储如期降息25基点，将联邦基金利率调整至1.75-2.00%；

　　借用网上的一张图，可以更直观感受：

　　从上图可看出，自2019年以来，各国政府不断降息以应对经济下行。（注：中国央行降准未降息）

　　全球降息对房地产市场的影响：

　　1、全球释放流动性，刺激经济，国际资金很可能通过各种渠道，“条条大路通罗马”，流入房地产市场，带动房地产市场的发展，刺激房价上涨。

　　首先是国际资金流向中国。美国方面，美联储今年以来2次降息，合计降低联邦基金利率50个基点至1.75%-2.00%，释放的大量资金需要寻找足够的消费市场，以确保美元世界货币霸主的地位。而在20世纪80年代，美国制造业早已衰退，反观中国自加入WTO后，成为世界工厂，廉价的劳动力确保制造业生产要素市场的低廉成本，世界对中国劳动力的依赖越来越大。在这样的前提下，中国市场成为美国资金的一个好选择。欧洲方面，欧洲央行宣布降息并重启购债计划，宣布下调欧元区隔夜存款利率至负0.5%，同时维持欧元区主导利率为零、隔夜贷款利率为0.25%不变。欧洲负利率时代的到来，其资金流动可参照20世纪90年代后的日本，国际游资不会放过“欧元套利空间”，在欧洲举债到中国投资（中国市场暂未降息，收益较高，相反，德国今年发行30年负利率国债，说明长期看衰本国经济，钱躺在国内等于在贬值，资金会想方设法往外逃），中国3.1万亿美元外汇储备，有足够强的实力守护人民币汇率。于是中国市场也是欧洲资金的好选择。

　　反观中国市场，虽然国家从14年下半年开始严格管控资本账户，人民币出境极为困难，但资金要入境却轻松得多。人民币的贬值加上9000亿的流动性释放，通胀压力增大，为缓解压力，在默克尔访华之后，今年9月10日，外管局发公告，合格境外机构投资者QFII和人民币合格境外机构投资者RQFII投资额度限制取消，鼓励外资进入。同时，在经济下行的情况下，廉价生产要素和健全的计划经济制度给中国经济提供了强有力保障，对比风险收益，性价比很高，中国自带万有引力，吸引国际资金蜂拥而至。于是，你情我愿的事情，外资进入中国应该是一个趋势。这些资金进来后，刺激中国经济增长的同时，一定也会滋润一下房地产。

　　2、央行降准，并未降息。利息不降，给房市投资者带来信号，或减缓房市投资，房价增长受到制约。

　　再看看央行19年以来的几大货币政策：

　　2019年1月4日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，第一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

　　2019年5月6日，中国人民银行宣布下调服务县域的农村商业银行存款准备金率至农村信用社档次，于5月15日、6月17日、7月15日分三次实施，我国存款准备金“三档两优”的新框架基本形成。

　　2019年6月14日，下发《中国人民银行关于向中小银行提供流动性支持的通知》（银发〔2019〕159号），增加再贴现额度2000亿元、常备借贷便利额度1000亿元，加强对中小银行流动性支持，构建防范化解中小银行流动性风险的“四道防线”，保持中小银行流动性充足。

　　2019年9月6日，人行公布，于2019年9月16日起下调准备金率0.5个百分点，定向下调仅在省级行政区域内经营的城商行准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次释放。释放资金9000亿元，其中定向释放1000亿元；

　　仔细看就会发现，央行19年以来多次降准，但从未降息，虽然此前市场降息呼声很高，但央行始终是没有降息，这也是一个信号。再说一个事情，2019年9月17日，央行公告称：“人民银行17日开展中期借贷便利（MLF）操作2000亿元，利率不变，不开展逆回购操作。”，MLF直接影响LPR报价（贷款利息），MLF利率没有下调，降息也就无从谈起。因此，短期内尽管外部预测降息的呼声很高，但是否会真的降息，还未可知。

　　中国房产的需求分为刚性需求和投资需求，其中，刚性需求的需求弹性较小（老百姓有能力买房的，刚性需求者，房价差个几百块还是会咬牙买），而对于投资者，需求弹性就比较大（房市不好，资金直接抽离，投资其他行业，如股市等）。因此，央行降息政策对房产投资需求的影响会更大，而迟迟未降息的信号可能会让敏感的投资者望风而逃，导致需求下降，进而制约房价的上涨。

　　3、中央严控资金流向房地产，释放强烈信号，地产商或改变投资策略，一定程度限制房价的上涨。

　　在开通“大闸”放水的同时，央行也同时把流向房地产市场的“大闸”给关了。

　　20190903：银保监会：对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域等问题果断采取监管措施；

　　20190904：9月4日，国常会上发出“最强音”：明确要运用普遍降准和定向降准等工具，引导金融机构将资金更多用于普惠金融，但也明确了提高资金活性是加大对实体经济支持，而非房地产；而且首次明确指出在加快发行使用地方专项债的同时，专项债不得涉及房地产；

　　20190911：9月11日证监会易主席在《人民日报》也发表了署名文章，也提到了防范金融风险， 坚决守住不发生系统性金融风险的底线和服务实体经济，解决中小企业融资难等问题；

　　20190911：监管严查信用卡涉房地产交易：商户、契税、现金流都要查；

　　20190912：银保监会：高风险金融资产 大幅压缩14.5万亿；

　　可以看出，中央本次“放水”的重点是小微实体导向，并且严控“水流”流向房地产。一系列政策下来后，效果也比较显着。“房住不炒”进一步落实，上半年房企营收和利润均同比有所下滑，房企8月融资规模大跌58%，造成房产成交面积、成交价、溢价率的全面下行。

　　综上，全球的降准降息，大规模的经济刺激，帮助经济复苏的同时，房产价格会稳步上升，但因为央行降准未降息的政策及本次对资金流向房地产的严控（虽然是严控，但由于资金的趋利性，一定会想方设法流向房地产），房产价格要像16年那样暴涨几乎是不可能。至于房价上涨的幅度，则要看政府对政策的执行决心和力度。

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