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融资购买商业房地产的方法

2019-09-23 14:48

  融资购买商业房地产的方法

  商业房地产投资确实可以是一笔可观的生意,但是在决定如何为购买融资时,您需要知道您打算如何使用该房地产。换句话说,您的退出策略将决定您如何为物业融资。

  如果您打算像修复和翻转方案那样短暂持有该物业,那么您希望获得一笔具有最低预付款的贷款。贷款的利率和付款并不重要,因为希望您会很快出售该物业。

  如果您打算在相当长的一段时间内将资产保留在库存中(例如固定和保留方案),那么通常您会以较高的前期费用交易,以较低的利率和付款额进行交易。在贷款过程中,这些较低的付款将为您节省更多的钱,而您为获得该利率而可能要支付的任何前期费用。

  确定贷款优先级之后,就该进行贷款购物了。这是您要寻找的一些地方。

  商业贷款的贷款要求与住宅贷款有很大不同。在商业贷款中,财产的贷款价值更多地取决于其收入和支出,而不是其实际的实际状况或位置。商业贷方从财产产生收入以支持其支出和融资的能力来看待财产。

  传统的贷方希望查看过去三到五年内该物业的收支表。他们还将要确定该物业的NOI(净营业收入)。所有这些都是为了确定该物业是否是健全的金融投资。一旦他们确定这是否成立,他们就会查看财产的条件和用途以及借款人的财务和信用状况,并做出最终的贷款决定。

  这些也称为创意融资贷方。创造性融资的一种较常见的方法是采用该物业的现有融资。这是当您同意接管该物业上卖方的当前借/贷时。许多商业贷款都是可自由支配的,因此您无需获得贷方的批准就可以这样做。

  但是,如果卖方的贷款不是可自由支配的,那么您将需要与贷方有资格获得贷款。这样做的好处是,当卖方在房地产上获得非常有吸引力的贷款(例如低息,长期贷款)时,而不是自己获得房地产融资。如果您要申请贷款,您将无法获得这些优惠条件,因此假设卖方的融资非常有吸引力。

  另一种方法是使用主租赁。这与希望避免现在就出售该物业的收益缴纳税款但不能使用1031交易所延迟缴税的卖方一起使用。在主租赁中,买主同意每月向业主支付固定的租赁付款,从而可以像拥有房产一样经营该物业。租赁期限可以为三到五年,并且可以选择在租赁期满时以其当前市场价值购买房地产。

  卖方的利益是,仅在交易实际完成时才向卖方收取房地产当前价值的资本收益,而不是房地产的未来价值。当然,如果财产在租赁过程中价值下降,则任何一方都不会行使选择权,财产所有权将归还卖方,卖方随后可以决定出售该财产或订立另一项主租赁协议。主租约对买家也有好处,因为它使他们有时间查看物业是否将是一项良好的投资,而不必立即采取行动并立即关闭。

  另一种常见的创意金融技术是“ 一揽子抵押”。在这里,您可以为卖方或传统贷方提供额外的担保,使其不仅对所涉财产而且对您拥有的另一处财产有留置权。这意味着如果您拖欠贷款,则贷方有权取消其拥有担保权益的所有财产的抵押权,而不仅仅是您购买的财产。这种激励措施可能会使贷方批准他们通常会拒绝的贷款。


(责任编辑:家族办公室http://www.familyofficeschina.com/)

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